三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫顯現(xiàn)，風(fēng)險(xiǎn)不容忽視

　　與一二線城市量?jī)r(jià)大幅齊升的局面不同，不少三四線樓市陷入了“增長(zhǎng)疲軟期”，不僅增速緩慢，甚至有所下降。業(yè)內(nèi)人士表示，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩及泡沫隱憂，風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

　　樓市分化特征明顯

　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師楊晨青說(shuō)，大多數(shù)城市九十月份的成交量創(chuàng)下近幾年以來(lái)的新高，上海、南京、杭州、武漢等城市新房銷售面積是２０１０年調(diào)控以來(lái)的最高點(diǎn)，相當(dāng)一部分城市銷售面積已超過(guò)了去年全年的總和。

　　與此形成鮮明對(duì)比的是，三四線城市樓市“不溫不火”。在湖北省西部某市，號(hào)稱當(dāng)?shù)刈畲蟮娜齻€(gè)樓盤都是近百萬(wàn)平方米的大型小區(qū)。多棟樓房已經(jīng)建成，臨街一排幾家商鋪已裝修完工。然而，銷售中心人員稀少，住宅樓大部分沒有裝修入住的跡象。

　　同時(shí)，很多三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去幾年也經(jīng)歷了房?jī)r(jià)暴漲，今年卻很萎靡，出現(xiàn)房?jī)r(jià)回落甚至“棄房”現(xiàn)象。

　　最新價(jià)格監(jiān)測(cè)顯示，今年８月溫州商品住房平均銷售價(jià)格為１．７萬(wàn)元/平方米，同比下降３．４１％。與２０１１年初的頂峰相比，當(dāng)前溫州商品房?jī)r(jià)格平均縮水幅度為２６％。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無(wú)論從地區(qū)還是城市來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了越來(lái)越明顯的分化特征，三四線城市樓市的泡沫隱憂越來(lái)越明顯。

　　三四線城市過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)

　　根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的報(bào)告顯示，９月份，全國(guó)３０個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為１７３４萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)１２．９％。其中，一線城市同比增幅最大，為１６．０％；二線城市同比增幅為１５．３％；三線城市同比增幅為１．４％。

　　中國(guó)指數(shù)研究院（華中）市場(chǎng)總監(jiān)李國(guó)政認(rèn)為，大城市產(chǎn)業(yè)聚集度高，公共服務(wù)更多，外來(lái)人口增速快，剛性住房需求自然快速增長(zhǎng)。而三四線城市發(fā)展相對(duì)較慢，對(duì)人口的聚集效應(yīng)不強(qiáng)，特別是對(duì)投資性、改善性購(gòu)房者的吸引力有限。

　　不少三四線城市樓市面臨著左右為難的“困境”。一方面樓市銷售緩慢，去庫(kù)存壓力很大；另一方面由于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要，地方政府不斷推出土地供應(yīng)，吸引開發(fā)商加大投資，供應(yīng)更多的住房，從而加劇了供過(guò)于求。

　　中國(guó)指數(shù)研究院調(diào)查也表明，部分三四線城市開始出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)。２０１０年至２０１２年，被調(diào)查的６１個(gè)三四線城市中有６０個(gè)供銷比大于１，商品房供應(yīng)量相對(duì)較大，市場(chǎng)消化能力不足，供過(guò)于求的態(tài)勢(shì)顯著。

　　預(yù)防泡沫先給樓市降溫

　　近年來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)化力度很大，一些地方政府錯(cuò)誤理解，大量圈地，導(dǎo)致城鎮(zhèn)化質(zhì)量偏低；房?jī)r(jià)虛高，空城鬼城現(xiàn)象突出。專家認(rèn)為，盡管三四線城市房?jī)r(jià)仍未到“發(fā)燒”的地步，但對(duì)其調(diào)控也不能忽視。實(shí)施差異性的調(diào)控措施，應(yīng)被納入決策視野。

　　鏈家地產(chǎn)分析師張旭表示，前兩個(gè)月近乎瘋狂的土地市場(chǎng)，印證了房企對(duì)一二線城市市場(chǎng)的信心明顯恢復(fù)，土地爭(zhēng)奪激烈，對(duì)后市的價(jià)格走勢(shì)產(chǎn)生刺激。“從政策基調(diào)和市場(chǎng)環(huán)境看，全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)的上行趨勢(shì)難以改變?！睆埿裾f(shuō)。

　　對(duì)于房企而言，城鎮(zhèn)化絕不是新一輪的“地產(chǎn)狂歡”，而意味著新一輪戰(zhàn)略機(jī)遇期的到來(lái)。華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院王國(guó)華教授說(shuō)，中國(guó)城市化正在告別粗放型發(fā)展模式，城市運(yùn)營(yíng)是中國(guó)未來(lái)城市綜合發(fā)展的必然模式。

　　要改變過(guò)去的發(fā)展模式，必須讓地方政府?dāng)[脫對(duì)土地財(cái)政的依賴。王國(guó)華說(shuō)，防止三四線城市樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)，必須給地方政府充足的財(cái)權(quán)、事權(quán)，同時(shí)宏觀調(diào)控政策也要進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。（徐海波）

來(lái)源：中國(guó)商報(bào)

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