房地產(chǎn)行業(yè)集中化程度加劇，中小房企創(chuàng)新迫在眉睫

　　2013年，房地產(chǎn)行業(yè)集中化程度繼續(xù)加劇。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年，房地產(chǎn)行業(yè)四強(qiáng)企業(yè)占據(jù)全國近一成的市場(chǎng)份額，中小房企的生存空間被再度壓縮，面對(duì)嚴(yán)峻的生存環(huán)境，蓄力創(chuàng)新并形成具有自身特色的競(jìng)爭(zhēng)力，將是中小房企突圍的唯一途徑。

　　行業(yè)集中度再度提升日前，中國房地產(chǎn)研究會(huì)、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)發(fā)布的2013中國房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值測(cè)評(píng)研究報(bào)告顯示，今年上半年，全國完成400億元以上銷售額的品牌房企數(shù)量達(dá)到5家，而行業(yè)四強(qiáng)銷售收入占全國銷售額的比重已提升至9.06％。

　　“多年前，業(yè)界就已預(yù)測(cè)到房地產(chǎn)會(huì)進(jìn)入‘寡頭市場(chǎng)’，但是沒想到速度這么快?！睒I(yè)內(nèi)人士感慨道。

　　據(jù)了解，2009年，全國最大的4家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入占全國銷售額的比重還是3.3%，此后的數(shù)年便是一個(gè)持續(xù)上漲的過程，2010年和2011年，這一比例分別是5.8%和5.9%，2012年上升至7.5%。同時(shí)，彼時(shí)全國20強(qiáng)房企銷售額占全國銷售額比重接近16％。

　　“這是行業(yè)發(fā)展的必然轉(zhuǎn)變，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律?！敝薪?jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰認(rèn)為，“大型房企在融資渠道、收入規(guī)模與增速等方面具有領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，奠定了強(qiáng)者愈強(qiáng)的局面，其顯著的特點(diǎn)是，在2013年土地市場(chǎng)的征伐戰(zhàn)場(chǎng)上，幾乎全部是品牌房企的身影?！?/p>

　　中小房企面臨雙重夾擊

　　有人歡喜有人憂。房地產(chǎn)行業(yè)集中度提升的另一方面，則意味著中小房企的日子將愈發(fā)難過。

　　讓中小房企難過的不僅是市場(chǎng)份額的擠壓，也有行業(yè)整體利潤下滑對(duì)企業(yè)造成的影響。在2013年公布了中期報(bào)告的房企中，首開、金地、雅居樂、眾安房產(chǎn)、中南建設(shè)、遠(yuǎn)洋、萬科等企業(yè)毛利都出現(xiàn)了不同程度下滑。

　　“從整個(gè)行業(yè)看，毛利率水平下降是趨勢(shì)?！蹦持鲜蟹科蟾吖鼙硎荆胺康禺a(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)了十余年高速增長，步入平穩(wěn)發(fā)展期。在這一背景下，多數(shù)大型房企將經(jīng)營目標(biāo)放在維穩(wěn)上，即把毛利做穩(wěn)，并依托規(guī)模來實(shí)現(xiàn)整體利潤的增長?！?/p>

　　此外，還有一個(gè)不可忽視的方面，就是越來越高的拿地成本。大型房企尚可用規(guī)模來支撐“薄利多銷”或者“豪宅慢賣”，而中小房企則面臨資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，拿地已成為中小企業(yè)進(jìn)退兩難的選擇?！澳昧苏加么罅抠Y金，甚至可謂舉國之力，不拿又沒發(fā)展。如今對(duì)于中小房企來說，拿地可以用‘雞肋’來形容?！币晃恢行头科蠊芾砣耸勘硎?。

　　倒逼中小房企創(chuàng)新突圍

　　在規(guī)模和利潤的兩頭夾擊下，中小型房企該何去何從？

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，擺在中小房企面前有兩個(gè)難題，一是狹窄融資渠道難以與成本高昂的土地行情以及資金充足的大型房企相抗衡，二是較為有限的運(yùn)營能力和產(chǎn)品力難以形成有效的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　而在京漢置業(yè)品牌與客戶總監(jiān)趙四?？磥恚@兩條路是可以合二為一的?！白罱K還是要?dú)w結(jié)到產(chǎn)品創(chuàng)新這一內(nèi)核上?！壁w四海認(rèn)為，“中小房企想要在嚴(yán)峻的環(huán)境下生存，開拓獨(dú)有的融資渠道固然必不可少，但融資只能解一時(shí)之困，唯有在產(chǎn)品創(chuàng)新上獨(dú)具優(yōu)勢(shì)，才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)一席之地，同時(shí)還需給投資者予信心和回報(bào)，融資難題或迎刃而解。”

　　這一觀點(diǎn)可謂是京漢置業(yè)的經(jīng)驗(yàn)之談，早在2006年，京漢置業(yè)便根據(jù)自身特點(diǎn)提出極具個(gè)性色彩的“婚房”營銷戰(zhàn)略，這一戰(zhàn)略后來成為京漢置業(yè)的標(biāo)簽。趙四海表示：“婚房是剛需，具有一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)。雖然市場(chǎng)上從來不缺乏小戶型，但是真正能在價(jià)格、位置、戶型、功能、配套上都適合結(jié)婚人群購買的房源并不多，所以我們針對(duì)這一需求細(xì)分市場(chǎng)，最終形成自己的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。”

　　時(shí)至今日，京漢置業(yè)已形成京漢鉑寓與京漢君庭兩大婚房品牌，并在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上形成一定的影響力。與此同時(shí)，京漢置業(yè)的品牌價(jià)值也借此飆升。2013年，在中國指數(shù)研究院、國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所聯(lián)合發(fā)布中國房地產(chǎn)品牌價(jià)值測(cè)評(píng)成果活動(dòng)中，京漢置業(yè)再度榮登2013中國華北房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值TOP10榜單，品牌價(jià)值達(dá)人民幣7.19億元，較上年增幅24%，這也是京漢置業(yè)品牌價(jià)值連續(xù)第三年上升。

　　“應(yīng)該說，現(xiàn)階段中小房企的發(fā)展的確困難重重，但并非無法突圍，而突圍的關(guān)鍵在于創(chuàng)新，要形成自己的鮮明特色。”趙四海認(rèn)為，“這取決于企業(yè)在專業(yè)化、精細(xì)化、市場(chǎng)細(xì)分的道路上能走多遠(yuǎn)。事實(shí)上，如果將市場(chǎng)細(xì)分，中小房企仍然是大有可為的?！保ㄍ蹶枺?/p>

來源：中華建筑報(bào)

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