市場集中度提高，中小房企空間壓縮面臨洗牌

2013年，房地產(chǎn)行業(yè)集中化程度繼續(xù)加劇，上半年，房地產(chǎn)行業(yè)四強(qiáng)企業(yè)拿走全國近1成的市場份額，中小房企的生存空間被再度壓縮，面對日益嚴(yán)峻的生存環(huán)境，蓄力創(chuàng)新并形成具有自身特色的競爭力，將是中小房企突圍的唯一選擇。

行業(yè)集中度再度提升

中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會等機(jī)構(gòu)日前發(fā)布的“2013中國房地產(chǎn)企業(yè)品牌價值測評研究報告”顯示，今年上半年，全國完成400億元以上銷售額的品牌房企數(shù)量達(dá)到5家，而行業(yè)四強(qiáng)銷售收入占全國銷售額的比重已提升至9.06%，在2009年，這一數(shù)據(jù)僅為3.3%。

“多年前已預(yù)測到房地產(chǎn)會進(jìn)入‘寡頭市朝，但還是沒想到這一速度這么快?！睂τ谶@一數(shù)據(jù)，業(yè)內(nèi)感慨。

據(jù)了解，在2009年時，全國最大的四家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入占全國銷售額的比重還是3.3%，此后的數(shù)年便是一個持續(xù)上漲的通道，2010年和2011年，這一比例分別是5.8%和5.9%，2012年升至7.5%，同時，彼時全國20強(qiáng)房企銷售額占全國銷售額比重接近16%。

“這是行業(yè)發(fā)展的必然轉(zhuǎn)變，也是市場經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律?！敝薪?jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰認(rèn)為，大型房企在融資渠道、收入規(guī)模與增速等方面具有領(lǐng)先優(yōu)勢，奠定了“強(qiáng)者愈強(qiáng)”的局面。一個顯著的現(xiàn)象是，在2013年土地市場的戰(zhàn)場上，幾乎全部是品牌房企的身影。

中小房企面臨雙重夾擊

市場總是有人歡喜有人憂，房地產(chǎn)行業(yè)集中度提升的另一方面，則意味著中小房企的日子將愈發(fā)難過。

讓中小房企難過的不僅僅是市場份額的擠壓，還有行業(yè)整體利潤下滑的影響。在2013年公布了中期報告的房企中，首開、金地、雅居樂、眾安房產(chǎn)、中南建設(shè)、遠(yuǎn)洋、萬科等毛利都出現(xiàn)了不同程度下滑。

“從整個行業(yè)來講，毛利率水平下降是趨勢。”有上市房企高管表示，房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)了十余年高速增長，步入平穩(wěn)發(fā)展期，暴利時代結(jié)束，成熟期的臨近。在這一背景下，多數(shù)大型房企將經(jīng)營目標(biāo)放在“維穩(wěn)”的基礎(chǔ)上，即把毛利做穩(wěn)，并依托規(guī)模來實現(xiàn)整體利潤的增長。

除此之外，還有另一個不可忽視的方面，那就是越來越高的拿地成本。大型房企尚有規(guī)模來支撐“薄利多銷”或者“豪宅慢賣”，而中小房企則面臨著資金斷裂的風(fēng)險，拿地已成為中小企業(yè)進(jìn)退兩難的選擇。

倒逼中小房企創(chuàng)新突圍

在規(guī)模和利潤的兩頭夾擊下，中小型房企該何去何從？

“擺在中小房企面前有兩個難題，一是狹窄融資渠道難以與成本高昂的土地行情以及資金充足的大型房企相抗衡，其次，較為有限的運(yùn)營能力和產(chǎn)品力難以形成有效的市場競爭力。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。

而在京漢置業(yè)品牌與客戶總監(jiān)趙四?？磥?，這兩條路是可以合二為一的?！白罱K還是要?dú)w結(jié)到產(chǎn)品創(chuàng)新這一內(nèi)核上?！壁w四海認(rèn)為，中小房企想要在嚴(yán)峻的環(huán)境中發(fā)展下去，開拓獨(dú)有的融資渠道固然必不可少，但融資只能解一時之困，唯有在產(chǎn)品創(chuàng)新上開辟出自身特色優(yōu)勢，只有這樣，才能在市場競爭中占據(jù)一席之地，同時給投資者予信心和回報預(yù)期，融資難題也會迎刃而解。

這一觀點可謂京漢置業(yè)的經(jīng)驗之談，早在2006年，京漢置業(yè)便根據(jù)自身特點提出個性色彩的“婚房戰(zhàn)略”，這一戰(zhàn)略后來成為京漢置業(yè)的標(biāo)簽?！盎榉渴莿傂瑁哂衅毡?、巨大的市躇矗”趙四海表示，雖然市場上從來不缺乏效型，但是真正能在價格、位置、戶型、功能、配套上都適合結(jié)婚人群購買的產(chǎn)品并不多，所以我們針對這一需求細(xì)分市場，最終形成自己的獨(dú)特優(yōu)勢。

時至今日，京漢置業(yè)已形成“京漢鉑寓”與“京漢君庭”兩大婚房品牌，并在北京市場上形成獨(dú)有的影響力。與此同時，京漢置業(yè)的品牌價值也藉此飆升：2013年，在中國指數(shù)研究院、國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所聯(lián)合發(fā)布的“中國房地產(chǎn)品牌價值測評成果”中，京漢置業(yè)再度榮獲“2013中國華北房地產(chǎn)公司品牌價值TOP10”，品牌價值達(dá)人民幣7.19億元，較上年增幅達(dá)24%。

“應(yīng)該說，現(xiàn)階段中小房企的發(fā)展的確困難重重，但并非無法突圍，而突圍的關(guān)鍵則是在于創(chuàng)新，形成自己的鮮明特色?！壁w四海認(rèn)為，這取決于企業(yè)在專業(yè)化、精細(xì)化、市場細(xì)分的道路上能走多遠(yuǎn)，事實上，如果將市場細(xì)分，中小房企仍然是大有可為的。

來源：中國經(jīng)濟(jì)時報

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