樓市隱含風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)顯現(xiàn)，面臨持續(xù)回調(diào)風(fēng)險(xiǎn)

　　去年6月以來，隨著住房銷量持續(xù)增長(zhǎng)以及住房?jī)r(jià)格環(huán)比持續(xù)上漲，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比漲幅也從今年1月開始由負(fù)轉(zhuǎn)正，并且漲幅持續(xù)擴(kuò)大。在房?jī)r(jià)不斷創(chuàng)新高的同時(shí)，地產(chǎn)商拿地?zé)崆橐部涨案邼q，9月以來，北上廣深等一線城市地王頻現(xiàn)，甚至杭州、武漢、南京、蘇州等二線城市也頻現(xiàn)地王。然而，樓市所隱含的巨大風(fēng)險(xiǎn)還是已經(jīng)隱約顯現(xiàn)。8月70個(gè)大中城市中唯一下跌的溫州房?jī)r(jià)已連續(xù)36個(gè)月下跌，鄂爾多斯、舟山等城市房?jī)r(jià)也已連續(xù)下跌。

　　大風(fēng)起于青萍之末，樓市經(jīng)過十年尤其是2007年、2009年和2013年以來的瘋狂上漲后，將在2014年迎來新一輪持續(xù)回調(diào)，而這一輪房?jī)r(jià)回調(diào)恰逢人口老齡化階段來臨以及資本項(xiàng)目可兌換的基本實(shí)現(xiàn)，從而可能使得樓市陷入長(zhǎng)期的持續(xù)性回調(diào)當(dāng)中。

　　樓市從明年開始回調(diào)

　　事實(shí)上，一些先行指標(biāo)已經(jīng)顯示，房?jī)r(jià)將從明年開始出現(xiàn)回調(diào)。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，土地開發(fā)面積增速與土地購(gòu)置面積增速之差，是住房?jī)r(jià)格一個(gè)很好的領(lǐng)先指標(biāo)，領(lǐng)先房?jī)r(jià)同比漲幅的時(shí)間為18個(gè)月，領(lǐng)先房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅的時(shí)間為12個(gè)月。2006年以來，兩者之間的滯后相關(guān)關(guān)系是非常明顯的，而且清晰地顯示從明年年初開始房?jī)r(jià)同比和環(huán)比漲幅都將會(huì)逐步下行，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅可能在明年3月份前后就會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

　　究其原因也很簡(jiǎn)單，如果土地開發(fā)面積持續(xù)高于土地購(gòu)置面積，意味著經(jīng)過一年半左右的住房開發(fā)周期后，地產(chǎn)商將無地可供開發(fā)，樓市推盤量必然大幅下降，房?jī)r(jià)隨之就會(huì)逐漸升高；而隨著樓價(jià)的逐步走高，住房銷量上升，地產(chǎn)商拿地?zé)崆楦邼q，土地購(gòu)置面積大規(guī)模增加，使得土地購(gòu)置面積增速開始高于土地開發(fā)面積增速，這會(huì)導(dǎo)致經(jīng)過一年半的住房開發(fā)周期之后，樓市推盤量大幅增加，房?jī)r(jià)必然會(huì)再次面臨下跌的趨勢(shì)。

　　由于上世紀(jì)70年代末期和80年代初期生育率高峰所帶來的“嬰兒潮”，到2005年至2015年正是成家立業(yè)的時(shí)候，所以在這段時(shí)期住房市場(chǎng)存在較穩(wěn)定的剛性需求，這些剛性需求助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的同時(shí)，也因?yàn)橘?gòu)房者的追漲殺跌心態(tài)，助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的上下波動(dòng)。年初以來房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲引發(fā)購(gòu)房者的搶購(gòu)，從而助長(zhǎng)房?jī)r(jià)上漲；但未來房?jī)r(jià)一旦下跌，購(gòu)房者又將持幣觀望，進(jìn)而加速房?jī)r(jià)下跌。

　　樓市回調(diào)具有持續(xù)性

　　明年將要出現(xiàn)的房?jī)r(jià)下跌，恰好趕上2015年前后所面臨的人口老齡化階段的來臨，“嬰兒潮”一代的年齡步入35歲以上，置業(yè)需求基本得到滿足，這會(huì)使得住房市場(chǎng)上的剛性需求急劇下降。作為兼具商品屬性和資產(chǎn)價(jià)格屬性的房地產(chǎn)市場(chǎng)，具有“浪越大、泡沫越大”的特點(diǎn)，剛性需求所引起的房?jī)r(jià)上升巨浪一旦消退，投機(jī)需求所帶來的地產(chǎn)泡沫也將隨著消退。

　　此外，按照WTO規(guī)則，中國(guó)將在加入WTO的15年后，自動(dòng)獲得完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)地位，這就意味著中國(guó)將在2015年前后要基本實(shí)現(xiàn)資本項(xiàng)目可兌換。隨著資本項(xiàng)目可兌換時(shí)代的來臨，住房這種不可貿(mào)易商品便具有了可貿(mào)易性，最終會(huì)使得國(guó)內(nèi)外住房?jī)r(jià)格趨于一致。由于國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)明顯高于國(guó)外房?jī)r(jià)，國(guó)內(nèi)住房?jī)r(jià)格必然面臨一個(gè)向下的壓力，而且考慮到中國(guó)住房只有70年產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)的不完整性使得國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)相較于OECD國(guó)家房?jī)r(jià)，估計(jì)還會(huì)存在一定程度折價(jià)。

　　房?jī)r(jià)一旦持續(xù)下跌不僅會(huì)抑制投機(jī)性需求，還會(huì)使得投機(jī)者所持有的存量住房集中投放市場(chǎng)，而且還可能會(huì)使得住房總值低于貸款總額，從而造成大量的“棄房斷供”現(xiàn)象，商業(yè)銀行不得不大量拋售住房變現(xiàn)，這都會(huì)造成房?jī)r(jià)加速下跌。

　　盡管2010年國(guó)務(wù)院頒布“新國(guó)十條”以來，住房抵押貸款占住房銷售額的比重明顯下降，由2009年的36.3%下降到2011年以來14%左右的水平，但2011年以來全款購(gòu)房者的比重大幅上升。草根調(diào)研數(shù)據(jù)表明，二手房交易中全款購(gòu)房者占全部購(gòu)房者的比重由2009年的39.6%急劇上升到2011年以來的70%以上。據(jù)此測(cè)算，利用公積金貸款和商業(yè)貸款進(jìn)行購(gòu)房的樣本中，貸款總額占住房總值的比重維持在50%以上，2009年和2010年更是在60%以上。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，由于2011年至2012上半年住房?jī)r(jià)格的下跌，2013年住房?jī)r(jià)格基本上與2009年和2010年持平。這意味著一旦房?jī)r(jià)跌幅達(dá)到40%左右，貸款購(gòu)房者的住房總值將普遍低于貸款總額，樓市違約也將成為普遍現(xiàn)象。更何況很多購(gòu)房者的首付款也是通過民間借貸得來，樓市持續(xù)下跌會(huì)使得居民家庭資產(chǎn)負(fù)債表急劇惡化，這樣一來，地產(chǎn)泡沫也可能會(huì)加速崩盤。

　　因此，對(duì)于決策者來講，為防止地產(chǎn)泡沫大范圍破裂，在逐步擴(kuò)大房地產(chǎn)稅征收范圍的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)果斷適度放寬甚至逐步取消住房“限購(gòu)令”和“限貸令”。畢竟中國(guó)國(guó)情不同于美國(guó)，由于美國(guó)人口結(jié)構(gòu)持續(xù)偏于年輕化，所以盡管經(jīng)過2007年“次貸危機(jī)”沖擊，房?jī)r(jià)依然能夠反彈回來，房利美和房地美甚至經(jīng)過多年巨虧之后再次實(shí)現(xiàn)盈利。而中國(guó)正步入老齡化階段，即便現(xiàn)在就放開“二胎”政策，短時(shí)期內(nèi)也難以扭轉(zhuǎn)人口老齡化速度的加劇。事實(shí)上，股市投資者已預(yù)期到樓市所可能面臨的巨大回調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。2006年、2007年和2009年，隨著房?jī)r(jià)上漲，房地產(chǎn)股也大幅上漲。不過，2011年以來尤其是2013年以來，隨著房?jī)r(jià)不斷上漲，房地產(chǎn)股卻趨下跌。盡管目前地產(chǎn)股靜態(tài)PE水平已經(jīng)跌到10倍左右甚至以下，但如果未來地產(chǎn)泡沫破裂，利潤(rùn)將被侵蝕，PE水平將會(huì)大幅上升。

來源：中國(guó)證券報(bào)

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