超1.6萬(wàn)億存貨壓頂，上市房企庫(kù)存去化暗藏隱憂

[ 今年第三季度樓市成交或出現(xiàn)疲態(tài)，因此存銷(xiāo)比仍有繼續(xù)上揚(yáng)的可能，庫(kù)存去化已現(xiàn)隱憂 ]

　　無(wú)論是從橫向還是縱向?qū)Ρ葋?lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)在2013年上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的種種表現(xiàn)，都堪稱(chēng)可圈可點(diǎn)，賺錢(qián)能力繼續(xù)排名靠前。

　　大型上市房企盈利水平依然領(lǐng)跑行業(yè)，前20強(qiáng)房企壟斷了超過(guò)七成的行業(yè)利潤(rùn)，而小型房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)則相對(duì)乏力。

　　隨著行業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，房企存貨在2013年上半年再創(chuàng)歷史新高，總貨值超過(guò)1.6萬(wàn)億元，大型房企存貨量占據(jù)主導(dǎo)。

　　天量存貨壓頂

　　截至8月29日，滬深兩市約150家上市房企中共有124家已經(jīng)披露了半年報(bào)，房地產(chǎn)企業(yè)的中期業(yè)績(jī)基本定調(diào)。

　　由于特殊的行業(yè)特點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)依然是存貨規(guī)模最大的行業(yè)，目前2000多家已發(fā)布半年報(bào)的上市公司中，存貨值靠前的公司幾乎都是房企。

　　Wind資訊統(tǒng)計(jì)顯示，截至2013年上半年末，已發(fā)布業(yè)績(jī)報(bào)告的124家上市房企的存貨值約為16752億元，總體上較2012年年末上升12.47%，較2012年同期增加24.76%，再創(chuàng)歷史最大規(guī)模。

　　在這124家房企中，有96家企業(yè)存貨金額與去年同期相比增長(zhǎng)，約占77%，剩余28家房企存貨量同比減少。

　　存貨上升最快的市北高新600604.SH，其存貨值飆升194%至3.45億元，S舜元（000670.SZ）增幅達(dá)106%，榮盛發(fā)展（002146.SZ）、中天城投（000540.SZ）、京投銀泰（600683.SH）、世茂股份（600823.SH）、陽(yáng)光城（000671.SZ）、泰禾集團(tuán)（000732.SZ）等房企存貨金額增幅約在60%至100%之間。

　　從存貨值規(guī)模來(lái)看，大型房企存貨量依然在行業(yè)中排名靠前，其中“招保萬(wàn)金”四大傳統(tǒng)房企巨頭的存貨值位居行業(yè)前四位。

　　根據(jù)公告數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科A（000002.SZ）、保利地產(chǎn)（600048.SH）、招商地產(chǎn)（000024.SZ）和金地集團(tuán)（600383.SH）等4家房企，在2013年中期末的存貨值合計(jì)達(dá)到6713億元，較去年同期的5158億元增長(zhǎng)30%，約占今年上半年上市房企存貨總額的四成。

　　萬(wàn)科的存貨規(guī)模位居所有公布中報(bào)的上市公司首位，該公司今年上半年的存貨為3111億元，同比去年的2263億元，增長(zhǎng)額度為848億元，增長(zhǎng)幅度為37.5%。

　　位居第二的保利地產(chǎn)，上半年末的存貨值為2145億元，規(guī)模僅次于萬(wàn)科，較去年同期的1687億元約增加27%。

　　此外，金地集團(tuán)存貨值增加8%至735億元，招商地產(chǎn)存貨值則大幅上升37%至720億元，增幅與萬(wàn)科基本持平。

　　但總體上，上市房企在2013年上半年存貨值24.76%的增幅，較2012年同期27.52%的增速仍有所放緩，意味著存貨情況有所改善。

　　通過(guò)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，上述124家房企在2013年上半年的存貨周轉(zhuǎn)率，從2012年中期的0.20微增至0.21，去化速度略有提高。

　　去化暗藏隱憂

　　與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)庫(kù)存統(tǒng)計(jì)相對(duì)復(fù)雜，通常包括未開(kāi)工、在建開(kāi)發(fā)工程、庫(kù)存現(xiàn)房、在銷(xiāo)項(xiàng)目、未開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的項(xiàng)目以及尚未結(jié)算的項(xiàng)目等。

　　也正是因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)復(fù)雜，盡管存貨在表面上出現(xiàn)上升，但這并不必然得出房企經(jīng)營(yíng)狀況惡化和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加的結(jié)論。

　　以萬(wàn)科為例，在3111億元的各類(lèi)存貨中，已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品即現(xiàn)房存貨量約為176億元，占比5.7%，這可能僅相當(dāng)于萬(wàn)科一個(gè)月的銷(xiāo)售規(guī)模。

　　實(shí)際上，從某種角度而言，保持一定數(shù)量的庫(kù)存量是支撐房企未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的基礎(chǔ)，而房?jī)r(jià)的上漲將會(huì)直接推動(dòng)存貨升值。

　　在2013年初的業(yè)績(jī)會(huì)上，中海地產(chǎn)（00688.HK）董事局前主席孔慶平公開(kāi)表示，該公司今年銷(xiāo)售目標(biāo)是不低于1000億港元，而這就要求必須要有3倍于銷(xiāo)售目標(biāo)的存貨。

　　但由于存貨包括“已售未結(jié)算項(xiàng)目”，而多數(shù)房企財(cái)報(bào)中通常不會(huì)詳細(xì)披露存貨子項(xiàng)指標(biāo)和數(shù)據(jù)，因此要弄清楚各項(xiàng)存貨及占比情況頗為困難。

　　要判斷真實(shí)的存貨情況，還可以參照市場(chǎng)供求關(guān)系，最有效指標(biāo)是存貨去化月數(shù)，等于某一區(qū)域有效可售存貨總量除以之前一段時(shí)間平均月度銷(xiāo)售量。

　　根據(jù)易居研究院發(fā)布的庫(kù)存報(bào)告，截至6月底，該機(jī)構(gòu)所監(jiān)測(cè)的20個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為7365萬(wàn)平方米，環(huán)比減少0.7%，同比減少3.4%。

　　這個(gè)數(shù)據(jù)還呈現(xiàn)出巨大的城市差別，一、二、三線城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2632萬(wàn)、2687萬(wàn)和2046萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)分別為-9.3%、-4.6%和7.6%。

　　根據(jù)萬(wàn)科監(jiān)測(cè)，從去年6月至今年上半年，市場(chǎng)存貨去化月數(shù)一直在10左右，低的時(shí)候9.5，高的時(shí)候11.3，意味著目前市場(chǎng)庫(kù)存處于合理范圍偏上限的位置。

　　不過(guò)，易居的庫(kù)存報(bào)告提醒，今年第三季度樓市成交或出現(xiàn)疲態(tài)，因此存銷(xiāo)比仍有繼續(xù)上揚(yáng)的可能，庫(kù)存去化已現(xiàn)隱憂。

　　庫(kù)存去化周期被拉長(zhǎng)、去化受阻，顯然給房企銷(xiāo)售施加了壓力，但從控制房?jī)r(jià)的角度看，這將有利于房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭受到抑制。

　　可以確定的是，存貨大增會(huì)占用上市房企的現(xiàn)金流，其中存貨規(guī)模最大的萬(wàn)科，現(xiàn)金量從去年同期的470億減少至今年上半年末的376億元。

　　甚至還有房企心存擔(dān)憂，地產(chǎn)收入超服裝業(yè)的雅戈?duì)枺?00177.SH）在年報(bào)中表示，基于行業(yè)的周期性波動(dòng)，市場(chǎng)集中度的提升和商品房庫(kù)存偏高將使房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。（黃樹(shù)輝）

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