地產(chǎn)信托激進(jìn)后遺癥：存量產(chǎn)品“警報(bào)”難解除

今年上半年，房地產(chǎn)信托時(shí)有風(fēng)險(xiǎn)暴露，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2013年作為房地產(chǎn)信托兌付高峰的時(shí)點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)個(gè)案的暴露注定會(huì)高于往年，實(shí)際上這也是2010年以來房地產(chǎn)信托“狂飆突進(jìn)”所留下的后遺癥。

　　信托兌付“狼煙四起”

　　今年以來，房地產(chǎn)信托兌付頻頻拉響警報(bào)。由于融資方上海榮騰置業(yè)有限公司無力還款，五礦信托近日提前結(jié)束“五礦信托-榮騰商業(yè)地產(chǎn)投資基金信托計(jì)劃1、2期”信托計(jì)劃，有媒體報(bào)道稱，五礦信托或是用自有資金兌付了該項(xiàng)目，或者是找到了接盤方收購。

　　新華信托發(fā)行的“上海錄潤置業(yè)股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”此前也被曝出項(xiàng)目尚未開建，面臨兌付的危機(jī)；四川信托“錦都置業(yè)項(xiàng)目特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”，由于其基礎(chǔ)資產(chǎn)無法償還信托貸款被接盤。此外，中信信托此前與舒斯貝爾也曾有過“糾葛”，不過最后通過抵押資產(chǎn)的拍賣，中信信托實(shí)現(xiàn)全身而退，但據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者了解，由于舒斯貝爾大量采用“接力式”信托融資，事涉中航信托等多家信托公司，亦面臨相關(guān)機(jī)構(gòu)的起訴。

　　對于地產(chǎn)信托個(gè)案近期頻發(fā)，北京一位信托公司人士告訴本報(bào)記者，外因在于開發(fā)商受到調(diào)控影響，融資受限，銷售不力，回款困難，出現(xiàn)資金緊張；內(nèi)因在于部分信托公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域過于激進(jìn)，留下了后遺癥，導(dǎo)致信托計(jì)劃兌付的困難。

　　中金公司曾發(fā)布報(bào)告指出，預(yù)計(jì)2013年到期房地產(chǎn)信托規(guī)模為2816億元，總還款額約3100億元。由于項(xiàng)目銷售的放緩，信托到期還款風(fēng)險(xiǎn)較大，應(yīng)對過程先是開發(fā)商自救，包括降價(jià)促銷、其他渠道籌資或賣項(xiàng)目；然后是信托公司支持下展期或以新還舊，最后是信托公司自有資金介入或進(jìn)入破產(chǎn)程序，其他資產(chǎn)管理公司介入?！敖栊逻€舊”或者展期將使得房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)延遲到2013年釋放。

　　下半年“警鐘長鳴”

　　用觸目驚心來形容上半年房地產(chǎn)信托個(gè)案的風(fēng)險(xiǎn)暴露并不為過，那么下半年的情況是否會(huì)有所好轉(zhuǎn)？多位信托業(yè)人士均向本報(bào)記者預(yù)計(jì)，下半年房地產(chǎn)信托的兌付情況不會(huì)比上半年樂觀。

　　近日，和訊理財(cái)、君領(lǐng)財(cái)富發(fā)布的《中國財(cái)富管理報(bào)告（2013~2014）》提到，2013年上半年，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品最吸引市場眼球的是兌付問題。提前兌付、延期兌付的產(chǎn)品相比以前較多。主要有以下情況：房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)了問題，信托公司為了保障受益人的權(quán)利，提前終止了信托計(jì)劃；融資方前期融資的成本過高，在市場利率下降的情況下，其行使提前贖回權(quán)，主動(dòng)歸還借款，再以較低的利率融得新的資金。而延期兌付的情況只有一種—房地產(chǎn)項(xiàng)目出了問題，或是流動(dòng)性問題，或是信用風(fēng)險(xiǎn)問題。

　　西南財(cái)大信托與理財(cái)研究所所長翟立宏在上述報(bào)告中指出，今年下半年，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品提前兌付和延期兌付的案例并不會(huì)減少。其主要原因在于在前期業(yè)務(wù)發(fā)展過程中，部分信托公司的發(fā)展思路過于激進(jìn)。雖然政策面有所寬松，但是部分“病入膏肓”的項(xiàng)目已經(jīng)很難獲得新的融資扭轉(zhuǎn)局面，而銷售的不景氣、資金的緊張也會(huì)讓購房者對這些項(xiàng)目心存疑慮，銷售回款依然會(huì)是這類項(xiàng)目的大問題。對這些項(xiàng)目的信托投資者而言，流動(dòng)性問題仍將存在。

　　信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)信托新增3075.8億元，與去年同期相比，增長154%。截至二季度末，房地產(chǎn)信托規(guī)模為8118.63億元，相比去年底的6880.69億元增幅達(dá)到17.99%，但房地產(chǎn)信托占資金信托的比例從去年底的9.85%下降到9.12%。此外，從資金信托的投向來看，房地產(chǎn)退居到第五大配置領(lǐng)域。

　　盡管上半年個(gè)案頻發(fā)，但實(shí)際意義上的違約并未發(fā)生。近日，長安信托董事長接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)處于可控狀態(tài)，但分布在三四線城市、實(shí)力較弱的地產(chǎn)商的項(xiàng)目仍有風(fēng)險(xiǎn)。（作者：李高陽）

來源：第一財(cái)經(jīng)日報(bào)

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