“新國(guó)五條”調(diào)控失靈，房地產(chǎn)行業(yè)亟待改革

8月7日，立秋。

　　中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)在當(dāng)天發(fā)布了“10大城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)”。該數(shù)據(jù)顯示，7月份中國(guó)主要城市的新建住宅、二手住宅及住宅租賃價(jià)格全面上漲。

　　另有數(shù)據(jù)顯示，2013年7月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10347元/平方米，環(huán)比6月上漲0.87%，自2012年6月以來(lái)連續(xù)第14個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。同比來(lái)看，全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)與2012年7月相比上漲7.94%，漲幅比上月擴(kuò)大0.54個(gè)百分點(diǎn)。

　　面對(duì)市場(chǎng)，樓市調(diào)控之手儼然失效。與被稱(chēng)史上最嚴(yán)厲的調(diào)控并行的是房?jī)r(jià)越來(lái)越高，與此同時(shí)，不斷刷新紀(jì)錄的地王層出不窮，暗示著未來(lái)房?jī)r(jià)還有更多的“上漲空間”。

　　“現(xiàn)在要關(guān)心的是能不能從死胡同里鉆出來(lái)。”7月29日，中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示。

　　“房?jī)r(jià)瘋了”

　　調(diào)控已經(jīng)失去了其應(yīng)有的意義。“北京的房?jī)r(jià)漲幅最大，6月份以后北京的房?jī)r(jià)上漲17.6%，另外廣州和深圳是16%，上海是14.4%，這幾個(gè)城市應(yīng)該說(shuō)北京是完全貫徹‘新國(guó)五條’也完全地推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲?！泵蠒蕴K說(shuō)。

　　再往前一點(diǎn)，7月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別是63個(gè)和55個(gè)，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比上漲的城市分別是69個(gè)和68個(gè)。

　　面對(duì)越調(diào)越漲的房?jī)r(jià)，不知道華遠(yuǎn)地產(chǎn)華遠(yuǎn)九都匯董事長(zhǎng)任志強(qiáng)是喜還是憂。2012年底，任志強(qiáng)在公開(kāi)場(chǎng)合預(yù)測(cè)2013年樓價(jià)走勢(shì)時(shí)，強(qiáng)調(diào)調(diào)控不僅沒(méi)有讓樓價(jià)得到控制而且3月后會(huì)暴漲。

　　國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵8月初在京表示，目前一線城市房產(chǎn)泡沫并不嚴(yán)重，未來(lái)房?jī)r(jià)還將上漲。他認(rèn)為，北京、上海等一線城市集中了教育、醫(yī)療等大量?jī)?yōu)質(zhì)資源，未來(lái)房?jī)r(jià)還將上漲。

　　一線城市房?jī)r(jià)越調(diào)越高的規(guī)律不斷被證實(shí)，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院學(xué)部委員余永定形容，“中國(guó)房地產(chǎn)‘瘋了’”。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高房?jī)r(jià)的問(wèn)題并不是出在調(diào)控政策和執(zhí)行層面，甚至也不是出自樓市本身，而是出在土地財(cái)政和超發(fā)貨幣。

　　公開(kāi)數(shù)據(jù)表明：2003年7月末，廣義貨幣供應(yīng)量M2余額為20.62萬(wàn)億元，而到2009年12月末，M2余額達(dá)60.6萬(wàn)億元。到了2013年，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)突破100萬(wàn)億元。

　　因此，有評(píng)論家認(rèn)為，調(diào)控與否其實(shí)并不重要，重要的是能否控制住印鈔機(jī)和落實(shí)住房保障責(zé)任。“控制貨幣，房?jī)r(jià)就是無(wú)源之水；貨幣超發(fā)，房?jī)r(jià)就是有本之木?！?/p>

　　對(duì)此，央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)盛松成并不贊同外界“高房?jī)r(jià)是‘印’出來(lái)”之說(shuō)。在中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)刊登的《房?jī)r(jià)和貨幣供應(yīng)量沒(méi)有直接聯(lián)系》一文中，盛松成認(rèn)為“房?jī)r(jià)并不決定于貨幣供應(yīng)量”。換言之，盛松成認(rèn)為，在房?jī)r(jià)劇烈上漲的幅度中，有相當(dāng)一部分與超發(fā)貨幣有關(guān)。但客觀地說(shuō)，超發(fā)貨幣會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲，但在過(guò)快上漲部分（即遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏CPI的房?jī)r(jià)漲幅部分），與貨幣供應(yīng)量無(wú)關(guān)。

　　盛松成解釋?zhuān)瑥娜蚍秶鷣?lái)看，貨幣與房?jī)r(jià)上漲并不總是保持一致。一方面是由于房?jī)r(jià)上漲與M2的增速并不總保持一致；另一方面，全國(guó)范圍內(nèi)貨幣完全自由流通，但各個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)漲幅卻不盡相同，各區(qū)域的房?jī)r(jià)漲幅與區(qū)域存款增長(zhǎng)速度也不完全一致。這些都表明，房?jī)r(jià)并不決定于貨幣供應(yīng)量，而決定于房地產(chǎn)的供求關(guān)系。

　　“供求關(guān)系”

　　最近這5年房地產(chǎn)調(diào)控一直在“限”字上做文章。原來(lái)打壓供給，現(xiàn)在限制需求。孟曉蘇認(rèn)為，事實(shí)證明這種調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入了死胡同。

　　“人口增長(zhǎng)、國(guó)民收入增加、城市化發(fā)展、國(guó)際需求等因素都會(huì)提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，同時(shí)房地產(chǎn)又受稀缺性、壟斷性、基本價(jià)值的不確定性等供給因素的制約。”在盛松成的文章中，他認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格取決于供需狀況。

　　“影響房地產(chǎn)供給的因素主要有：房地產(chǎn)的自身價(jià)格、生產(chǎn)的成本、生產(chǎn)的技術(shù)水平、相關(guān)商品的價(jià)格、生產(chǎn)要素的擁有量、生產(chǎn)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期等。影響房地產(chǎn)需求的因素主要有：商品自身價(jià)格、替代品與互補(bǔ)品的價(jià)格、消費(fèi)者的收入水平、消費(fèi)者的偏好、消費(fèi)者的預(yù)期等。商品價(jià)格由商品供需關(guān)系決定。供大于求，價(jià)格下降；求大于供，價(jià)格上升；供求平衡，價(jià)格穩(wěn)定?！彼f(shuō)。

　　2013年4月，中國(guó)社科院發(fā)布國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)，同樣指出：國(guó)內(nèi)大城市房地產(chǎn)供需不平衡。該書(shū)預(yù)言房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升。藍(lán)皮書(shū)認(rèn)為，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度上講，不論是即將出臺(tái)的房產(chǎn)稅抑或是限購(gòu)、限貸，從本質(zhì)上解決不了深層次的供需矛盾。而中國(guó)房地產(chǎn)真正的出路，還應(yīng)該是通過(guò)加大保障房供給力度，來(lái)彌合供需矛盾，用市場(chǎng)的理性模式來(lái)滿足人們的基本需求。

　　大量數(shù)據(jù)表明，一線大城市北京、上海等依然“剛需”很強(qiáng)。王石曾說(shuō)，北京、上海等大城市房?jī)r(jià)居高不下的重要原因是各種優(yōu)勢(shì)資源集中得太多了，供不應(yīng)求而導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下。

　　“我曾陪同領(lǐng)導(dǎo)去東北考察，在大連房?jī)r(jià)兩三萬(wàn)元/平方米，而在沈陽(yáng)，房?jī)r(jià)多在8000~9000元/平方米。我對(duì)比兩者后發(fā)現(xiàn)，沈陽(yáng)到處都有房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)工建設(shè)?！币晃槐O(jiān)管部門(mén)的高管告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)，開(kāi)車(chē)在北京轉(zhuǎn)幾圈，就會(huì)發(fā)現(xiàn)開(kāi)工項(xiàng)目寥寥無(wú)幾。“本來(lái)就供不應(yīng)求，開(kāi)工量還很少，房?jī)r(jià)怎么能不漲呢？”

　　而任志強(qiáng)也屢次強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)行調(diào)控政策是不成功的，最大的失敗是沒(méi)有增加普通商品房的供給。商品住宅加上保障性住房結(jié)果是新開(kāi)工面積完全的負(fù)增長(zhǎng)。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)聶梅生對(duì)媒體表示，房?jī)r(jià)應(yīng)與經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)，如果就業(yè)是好的，人民收入水平是提高的，實(shí)體經(jīng)濟(jì)是上升的，這種情況之下的房?jī)r(jià)上升是良性，但如果房?jī)r(jià)一枝獨(dú)秀地往上漲，這是一種恐慌，不是好事。

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