“新國五條”調(diào)控失靈，房地產(chǎn)行業(yè)亟待改革

8月7日，立秋。

　　中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)在當天發(fā)布了“10大城市房地產(chǎn)價格指數(shù)”。該數(shù)據(jù)顯示，7月份中國主要城市的新建住宅、二手住宅及住宅租賃價格全面上漲。

　　另有數(shù)據(jù)顯示，2013年7月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10347元/平方米，環(huán)比6月上漲0.87%，自2012年6月以來連續(xù)第14個月環(huán)比上漲，漲幅比上月擴大0.1個百分點。同比來看，全國100個城市住宅均價與2012年7月相比上漲7.94%，漲幅比上月擴大0.54個百分點。

　　面對市場，樓市調(diào)控之手儼然失效。與被稱史上最嚴厲的調(diào)控并行的是房價越來越高，與此同時，不斷刷新紀錄的地王層出不窮，暗示著未來房價還有更多的“上漲空間”。

　　“現(xiàn)在要關(guān)心的是能不能從死胡同里鉆出來?！?月29日，中房集團理事長孟曉蘇在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。

　　“房價瘋了”

　　調(diào)控已經(jīng)失去了其應(yīng)有的意義?！氨本┑姆績r漲幅最大，6月份以后北京的房價上漲17.6%，另外廣州和深圳是16%，上海是14.4%，這幾個城市應(yīng)該說北京是完全貫徹‘新國五條’也完全地推動了房價的上漲。”孟曉蘇說。

　　再往前一點，7月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月份新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市分別是63個和55個，新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市分別是69個和68個。

　　面對越調(diào)越漲的房價，不知道華遠地產(chǎn)華遠九都匯董事長任志強是喜還是憂。2012年底，任志強在公開場合預(yù)測2013年樓價走勢時，強調(diào)調(diào)控不僅沒有讓樓價得到控制而且3月后會暴漲。

　　國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵8月初在京表示，目前一線城市房產(chǎn)泡沫并不嚴重，未來房價還將上漲。他認為，北京、上海等一線城市集中了教育、醫(yī)療等大量優(yōu)質(zhì)資源，未來房價還將上漲。

　　一線城市房價越調(diào)越高的規(guī)律不斷被證實，中國社會科學院學部委員余永定形容，“中國房地產(chǎn)‘瘋了’”。

　　有業(yè)內(nèi)人士認為，高房價的問題并不是出在調(diào)控政策和執(zhí)行層面，甚至也不是出自樓市本身，而是出在土地財政和超發(fā)貨幣。

　　公開數(shù)據(jù)表明：2003年7月末，廣義貨幣供應(yīng)量M2余額為20.62萬億元，而到2009年12月末，M2余額達60.6萬億元。到了2013年，這個數(shù)字已經(jīng)突破100萬億元。

　　因此，有評論家認為，調(diào)控與否其實并不重要，重要的是能否控制住印鈔機和落實住房保障責任?！翱刂曝泿?，房價就是無源之水；貨幣超發(fā)，房價就是有本之木?！?/p>

　　對此，央行調(diào)查統(tǒng)計司司長盛松成并不贊同外界“高房價是‘印’出來”之說。在中國房地產(chǎn)報刊登的《房價和貨幣供應(yīng)量沒有直接聯(lián)系》一文中，盛松成認為“房價并不決定于貨幣供應(yīng)量”。換言之，盛松成認為，在房價劇烈上漲的幅度中，有相當一部分與超發(fā)貨幣有關(guān)。但客觀地說，超發(fā)貨幣會帶來房價上漲，但在過快上漲部分（即遠遠跑贏CPI的房價漲幅部分），與貨幣供應(yīng)量無關(guān)。

　　盛松成解釋，從全球范圍來看，貨幣與房價上漲并不總是保持一致。一方面是由于房價上漲與M2的增速并不總保持一致；另一方面，全國范圍內(nèi)貨幣完全自由流通，但各個區(qū)域的房價漲幅卻不盡相同，各區(qū)域的房價漲幅與區(qū)域存款增長速度也不完全一致。這些都表明，房價并不決定于貨幣供應(yīng)量，而決定于房地產(chǎn)的供求關(guān)系。

　　“供求關(guān)系”

　　最近這5年房地產(chǎn)調(diào)控一直在“限”字上做文章。原來打壓供給，現(xiàn)在限制需求。孟曉蘇認為，事實證明這種調(diào)控已經(jīng)進入了死胡同。

　　“人口增長、國民收入增加、城市化發(fā)展、國際需求等因素都會提高房地產(chǎn)市場的需求，同時房地產(chǎn)又受稀缺性、壟斷性、基本價值的不確定性等供給因素的制約?！痹谑⑺沙傻奈恼轮?，他認為，房地產(chǎn)價格取決于供需狀況。

　　“影響房地產(chǎn)供給的因素主要有：房地產(chǎn)的自身價格、生產(chǎn)的成本、生產(chǎn)的技術(shù)水平、相關(guān)商品的價格、生產(chǎn)要素的擁有量、生產(chǎn)者對未來的預(yù)期等。影響房地產(chǎn)需求的因素主要有：商品自身價格、替代品與互補品的價格、消費者的收入水平、消費者的偏好、消費者的預(yù)期等。商品價格由商品供需關(guān)系決定。供大于求，價格下降；求大于供，價格上升；供求平衡，價格穩(wěn)定。”他說。

　　2013年4月，中國社科院發(fā)布國內(nèi)房地產(chǎn)藍皮書，同樣指出：國內(nèi)大城市房地產(chǎn)供需不平衡。該書預(yù)言房價繼續(xù)攀升。藍皮書認為，從經(jīng)濟學的角度上講，不論是即將出臺的房產(chǎn)稅抑或是限購、限貸，從本質(zhì)上解決不了深層次的供需矛盾。而中國房地產(chǎn)真正的出路，還應(yīng)該是通過加大保障房供給力度，來彌合供需矛盾，用市場的理性模式來滿足人們的基本需求。

　　大量數(shù)據(jù)表明，一線大城市北京、上海等依然“剛需”很強。王石曾說，北京、上海等大城市房價居高不下的重要原因是各種優(yōu)勢資源集中得太多了，供不應(yīng)求而導致房價居高不下。

　　“我曾陪同領(lǐng)導去東北考察，在大連房價兩三萬元/平方米，而在沈陽，房價多在8000~9000元/平方米。我對比兩者后發(fā)現(xiàn)，沈陽到處都有房地產(chǎn)企業(yè)在開工建設(shè)?！币晃槐O(jiān)管部門的高管告訴中國房地產(chǎn)報，開車在北京轉(zhuǎn)幾圈，就會發(fā)現(xiàn)開工項目寥寥無幾?！氨緛砭凸┎粦?yīng)求，開工量還很少，房價怎么能不漲呢？”

　　而任志強也屢次強調(diào)，現(xiàn)行調(diào)控政策是不成功的，最大的失敗是沒有增加普通商品房的供給。商品住宅加上保障性住房結(jié)果是新開工面積完全的負增長。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽會長聶梅生對媒體表示，房價應(yīng)與經(jīng)濟相適應(yīng)，如果就業(yè)是好的，人民收入水平是提高的，實體經(jīng)濟是上升的，這種情況之下的房價上升是良性，但如果房價一枝獨秀地往上漲，這是一種恐慌，不是好事。

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