市場過熱，國內商業(yè)地產大躍進是一個危險信號

過去十年是國內商品房市場的黃金發(fā)展期，接下來又一個黃金十年又是什么？商業(yè)地產以無比巨大的想象空間刺激著市場的神經。隨著住宅地產高壓政策的不斷出臺，開發(fā)商，甚至一些非地產企業(yè)轉戰(zhàn)商業(yè)地產的熱度持續(xù)高漲。

　　市場監(jiān)測數據顯示，第二季度全國多個優(yōu)質寫字樓市場出現供應高峰，新增供應總量達163萬平方米，創(chuàng)歷史新高，近8成新增面積來自二線城市。

　　以上海為例，近幾年的上海土地市場，商辦用地已逐步替代住宅用地，成為土地市場成交主力。今年上半年，上海土地市場共計出讓商業(yè)地塊60幅，占全部地塊的66.7%，其中成交溢價率排名前5的商業(yè)用地，有三幅地塊溢價率超過100%，其中不乏閘北103街坊、405街坊這樣的高樓板價地塊。

　　更加令人血脈賁張的是，中國購物中心的建設速度位居全球首位。全球超過300米高的超高層建筑前100座有61座在中國。目前，廣州計劃在建和建成的超過300米高的建筑超過7座。預計未來十年內，中國超高層建筑將達1000多座。

　　一場波及全國的商業(yè)地產大躍進正在全面鋪陳。這并不是一件值得高興的事兒。

　　由于供應高峰加上宏觀經濟疲弱，寫字樓租賃需求整體在低位徘徊，多個二線城市空置率攀升至近年新高或歷史極值。目前，二季度北京甲級寫字樓租金價格持續(xù)下滑，商鋪市場則受累于奢侈品銷售的放緩而未現漲勢。

　　各地商業(yè)地產“泡沫”、“潰敗”的消息不絕于耳。其中，濟南商業(yè)市場2013年上半年供應總量21.2萬平方米，成交7.25萬平方米，同比2012年上半年商業(yè)成交面積7.4萬平方米下降2%。

　　商業(yè)地產正在面臨一場巨大的商業(yè)風險，更加令人不安的是，這種風險已經超出了地產開發(fā)商的控制能力。

　　一方面，地方政府“造城”、打造“地標”的沖動一定程度上綁架和激發(fā)了商業(yè)地產投資需求，讓原本理性的投資行為異化為一種面子工程，最終成為一種市場爛尾。數據統(tǒng)計，到2015年我國的城市綜合體數量是3500萬平方米。這將形成同一時間點、同一區(qū)域的同質化競爭，供大于求。

　　另一方面，電子商務的規(guī)模性崛起、實體經濟的下滑態(tài)勢讓一部分，甚至一些領軍商業(yè)企業(yè)開始收縮戰(zhàn)線，直接導致商業(yè)地產消化不良，進一步加劇了商業(yè)地產的空置壓力。

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的數據顯示，今年上半年，消費對GDP的貢獻率已從去年上半年的60.4%下降至45.2%。受此影響，今年第二季度，北京購物中心的空置率為14.41%，環(huán)比上升0.9個百分點。

　　市場過熱已經成為商業(yè)地產必須直面的首要問題。有業(yè)內人士甚至斷言，商業(yè)地產肯定有泡沫，而且相當嚴重。“不是明年就是后年，最遲不超過2015年，很多城市綜合體都會死掉的”。

　　顯然，無論是政府，還是開發(fā)商都要學會在熱環(huán)境下進行冷思考。把“心”靜下來，把“速”降下來，在接受市場資源調度的同時，要對行業(yè)、市場規(guī)律有清楚的認識，做好積極穩(wěn)妥發(fā)展的對策。（陳昌成）

來源：中國企業(yè)報

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