市場過熱，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)大躍進(jìn)是一個(gè)危險(xiǎn)信號(hào)

過去十年是國內(nèi)商品房市場的黃金發(fā)展期，接下來又一個(gè)黃金十年又是什么？商業(yè)地產(chǎn)以無比巨大的想象空間刺激著市場的神經(jīng)。隨著住宅地產(chǎn)高壓政策的不斷出臺(tái)，開發(fā)商，甚至一些非地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的熱度持續(xù)高漲。

　　市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，第二季度全國多個(gè)優(yōu)質(zhì)寫字樓市場出現(xiàn)供應(yīng)高峰，新增供應(yīng)總量達(dá)163萬平方米，創(chuàng)歷史新高，近8成新增面積來自二線城市。

　　以上海為例，近幾年的上海土地市場，商辦用地已逐步替代住宅用地，成為土地市場成交主力。今年上半年，上海土地市場共計(jì)出讓商業(yè)地塊60幅，占全部地塊的66.7%，其中成交溢價(jià)率排名前5的商業(yè)用地，有三幅地塊溢價(jià)率超過100%，其中不乏閘北103街坊、405街坊這樣的高樓板價(jià)地塊。

　　更加令人血脈賁張的是，中國購物中心的建設(shè)速度位居全球首位。全球超過300米高的超高層建筑前100座有61座在中國。目前，廣州計(jì)劃在建和建成的超過300米高的建筑超過7座。預(yù)計(jì)未來十年內(nèi)，中國超高層建筑將達(dá)1000多座。

　　一場波及全國的商業(yè)地產(chǎn)大躍進(jìn)正在全面鋪陳。這并不是一件值得高興的事兒。

　　由于供應(yīng)高峰加上宏觀經(jīng)濟(jì)疲弱，寫字樓租賃需求整體在低位徘徊，多個(gè)二線城市空置率攀升至近年新高或歷史極值。目前，二季度北京甲級(jí)寫字樓租金價(jià)格持續(xù)下滑，商鋪市場則受累于奢侈品銷售的放緩而未現(xiàn)漲勢(shì)。

　　各地商業(yè)地產(chǎn)“泡沫”、“潰敗”的消息不絕于耳。其中，濟(jì)南商業(yè)市場2013年上半年供應(yīng)總量21.2萬平方米，成交7.25萬平方米，同比2012年上半年商業(yè)成交面積7.4萬平方米下降2%。

　　商業(yè)地產(chǎn)正在面臨一場巨大的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，更加令人不安的是，這種風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)超出了地產(chǎn)開發(fā)商的控制能力。

　　一方面，地方政府“造城”、打造“地標(biāo)”的沖動(dòng)一定程度上綁架和激發(fā)了商業(yè)地產(chǎn)投資需求，讓原本理性的投資行為異化為一種面子工程，最終成為一種市場爛尾。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2015年我國的城市綜合體數(shù)量是3500萬平方米。這將形成同一時(shí)間點(diǎn)、同一區(qū)域的同質(zhì)化競爭，供大于求。

　　另一方面，電子商務(wù)的規(guī)模性崛起、實(shí)體經(jīng)濟(jì)的下滑態(tài)勢(shì)讓一部分，甚至一些領(lǐng)軍商業(yè)企業(yè)開始收縮戰(zhàn)線，直接導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)消化不良，進(jìn)一步加劇了商業(yè)地產(chǎn)的空置壓力。

　　國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，消費(fèi)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率已從去年上半年的60.4%下降至45.2%。受此影響，今年第二季度，北京購物中心的空置率為14.41%，環(huán)比上升0.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　市場過熱已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)必須直面的首要問題。有業(yè)內(nèi)人士甚至斷言，商業(yè)地產(chǎn)肯定有泡沫，而且相當(dāng)嚴(yán)重?！安皇敲髂昃褪呛竽?，最遲不超過2015年，很多城市綜合體都會(huì)死掉的”。

　　顯然，無論是政府，還是開發(fā)商都要學(xué)會(huì)在熱環(huán)境下進(jìn)行冷思考。把“心”靜下來，把“速”降下來，在接受市場資源調(diào)度的同時(shí)，要對(duì)行業(yè)、市場規(guī)律有清楚的認(rèn)識(shí)，做好積極穩(wěn)妥發(fā)展的對(duì)策。（陳昌成）

來源：中國企業(yè)報(bào)

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