二三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，沖動之后或現(xiàn)危機(jī)

　　三年以來，在住宅市場持續(xù)調(diào)控下，各路資本加快商業(yè)性質(zhì)土地購入步伐，扎堆涌入商業(yè)地產(chǎn)市場。數(shù)據(jù)顯示，在二三線城市在建或擬建的城市綜合體數(shù)量，成都80多個、合肥22個、無錫20余個、福州16個、石家莊15個、濟(jì)南16個，就連市區(qū)人口30多萬的喀什，由于獲批經(jīng)濟(jì)特區(qū)，規(guī)劃和在建的城市綜合體也多達(dá)18個。

　　業(yè)內(nèi)人士多數(shù)認(rèn)為，二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值仍待挖掘。筆者也不否認(rèn)，二三線城市尤其是在城市核心地段及新興商圈區(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)面臨著新的發(fā)展機(jī)會。全國都在上演商業(yè)升級，地標(biāo)的打造成為造城計(jì)劃中的重頭戲。

　　二三線城市商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展的三大原因

　　近年來，二三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，主要有三大原因：

　　首先，城市化進(jìn)程中新的城市發(fā)展規(guī)劃及商業(yè)環(huán)境不斷升級是主因。二三線城市在城市化快速發(fā)展階段不斷推出新的城市規(guī)劃，涉及新的城市副中心、新興商圈、區(qū)域合并、原有城市區(qū)域功能升級等諸多方面。這將直接導(dǎo)致社會及經(jīng)濟(jì)資源向這些區(qū)域集合。

　　有關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測，隨著中國發(fā)展重心由出口導(dǎo)向轉(zhuǎn)為國內(nèi)消費(fèi)，預(yù)計(jì)到2020年，一線城市在中國商業(yè)地產(chǎn)總量中的比重將僅占10%，這也預(yù)示著今后十年里二三線城市所蘊(yùn)含的巨大商機(jī)。

　　其次，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以及由此帶來的商業(yè)升級正成為二三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要內(nèi)生因素。

　　再次，當(dāng)前住宅市場限購的市場背景下，眾多房企將視線轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)，從企業(yè)自身的角度而言，主要也是為了實(shí)現(xiàn)其體系內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)、其他產(chǎn)業(yè)板塊的資金互動，并且這幾者之間實(shí)現(xiàn)良好互補(bǔ)。

　　商業(yè)地標(biāo)沖動不要成為盲動

　　二三線城市商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)高歌猛進(jìn)，萬達(dá)、寶龍、凱德等知名開發(fā)企業(yè)和投資機(jī)構(gòu)也聲稱，將持續(xù)重點(diǎn)關(guān)注城市綜合體的開發(fā)。

　　作為城市與區(qū)域發(fā)展的驅(qū)動力，也作為城市精神符號，不可否認(rèn)商業(yè)地產(chǎn)尤其是城市綜合體在城市化進(jìn)程中的積極作用，但各地挺進(jìn)“地標(biāo)時代”未免顯得有點(diǎn)盲動。開發(fā)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)的過程中，也要冷靜思考進(jìn)軍二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的種種問題。如果不顧市場條件和自身資源盲目開發(fā)地標(biāo)，極有可能造成城市和企業(yè)經(jīng)營層面的危機(jī)。

　　首先，城市新興區(qū)域興建地標(biāo)，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，布局過于超前，面臨市場培育問題。布局過早，市場定位不清晰及同質(zhì)化競爭等問題也使當(dāng)前二三線城市商業(yè)地產(chǎn)面臨競爭加劇，這不僅僅直接導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量偏大。

　　其次，企業(yè)要考慮是否有充裕資金或融資模式支撐項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營。如今無論是傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，還是基金、險(xiǎn)資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，或是專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商，都是依靠多渠道、多重方式的合作來實(shí)現(xiàn)投資與收益的良性循環(huán)。對于一個具體商業(yè)地產(chǎn)投資者來說，其整個企業(yè)體系內(nèi)部能否在自有的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)中實(shí)現(xiàn)投資商業(yè)地產(chǎn)的資金與投資其他產(chǎn)業(yè)的資金良性互補(bǔ)，這將成為商業(yè)地產(chǎn)投資者降低市場風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)收益資金流的重要保證。良好的資本運(yùn)營能力與創(chuàng)新能力、投資商業(yè)地產(chǎn)贏利模式的確定，與市場的前瞻性的判斷將成為決定商業(yè)地產(chǎn)投資者成功與否的關(guān)鍵因素。

　　當(dāng)前，城市綜合項(xiàng)目能否定位差異化，彰顯各自特殊元素，將成為其成功的關(guān)鍵。筆者認(rèn)為，城市綜合體當(dāng)中每個項(xiàng)目可以采取各自不同的方式營造具有“主題”概念的消費(fèi)。二三線城市項(xiàng)目的經(jīng)營管理絕非像住宅開發(fā)那樣簡單，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的新秀，在經(jīng)營管理方面要做好準(zhǔn)備交充足的“學(xué)費(fèi)”。

來源：中國國土資源報(bào)

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