盲目立項(xiàng)上馬，二三線城市綜合體陷發(fā)展困境

　　如同地價(jià)的一夜飆升，城市綜合體的概念似乎也是一夜之間急劇躥熱。在巨大光環(huán)的吸引下，不少人認(rèn)為當(dāng)今商業(yè)地產(chǎn)已步入城市綜合體“唱主角”的時(shí)代，甚至有不少地方政府固執(zhí)的相信，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的競爭也要靠城市綜合體來決勝負(fù)。

　　于是乎，大規(guī)模、大體量、全業(yè)態(tài)，一座又一座“城中之城”在二三線城市平地而起。然而，當(dāng)這些“寵然大物”在改變城市面貌的同時(shí)，也在嚴(yán)重挑戰(zhàn)著城市的消化能力。

　　新城區(qū)博弈

　　二三線城市對(duì)綜合體的熱情，已成為當(dāng)前中國的“特異現(xiàn)象”?！半m然經(jīng)濟(jì)還沒有發(fā)展到一線城市的水平，但其開發(fā)的積極程度甚至超過了一線城市?！北本┘蝺|引領(lǐng)國際商業(yè)管理機(jī)構(gòu)董事長鄂麗華如是擔(dān)憂。

　　城市綜合體的大體量、全功能的設(shè)計(jì)，主流開發(fā)商的實(shí)力打造，大批品牌商家的引入，綜合體因此往往能成為一個(gè)城市的地標(biāo)性建筑。“城市綜合體對(duì)提升區(qū)域土地價(jià)值、拉動(dòng)就業(yè)和提高稅收是有好處的，是有利于政績形象的。”一位業(yè)內(nèi)人士說，城市綜合體從各方面利益上都“迎合”和“滿足”了地方政府的心愿。于是，各地政府在推波助瀾，開發(fā)商的積極性高漲，城市綜合體開始蜂擁而起。

　　“在高漲的熱情下，如今許多城市的新城區(qū)開發(fā)，政府都規(guī)定必須要有綜合體的配備?！睗h博投資集團(tuán)董事長朱友軍認(rèn)為，政府之所以要規(guī)定這一點(diǎn)，“一是能出業(yè)績，二是綜合體里面的酒店等商業(yè)部分，可以為當(dāng)?shù)貛矸€(wěn)定的就業(yè)和稅收。現(xiàn)在70%的二三線城市的政府都已經(jīng)意識(shí)到這一點(diǎn)?！?/p>

　　RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬對(duì)此現(xiàn)象頗為無奈?！暗乩砦恢蒙云⑻貏e新的新城區(qū)，并不太適宜綜合體的開發(fā)，但政府一般是不會(huì)答應(yīng)的。”他認(rèn)為，“新區(qū)開發(fā)往往是開發(fā)商和政府在進(jìn)行博弈。新城區(qū)的開發(fā)建設(shè)應(yīng)該是先有人住，再有產(chǎn)業(yè)，再有寫字樓，再有商業(yè)這樣一個(gè)順序。然而，政府往往會(huì)反過來想，即先出綜合體、先出商業(yè)，因?yàn)檫@些看上去，馬上就會(huì)業(yè)績斐然?！?/p>

　　“政府引導(dǎo)”存誤區(qū)

　　與政府合作新城區(qū)開發(fā)，土地價(jià)格自然低廉。但一些開發(fā)商對(duì)未來明顯估量不足：地雖然可以很便宜地拿下，但項(xiàng)目以后能否做得起來，還存在很大的不確定性。朱友軍告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者，由于商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，一些開發(fā)商的這種無意識(shí)狀態(tài)，在一些三線城市如臺(tái)州、南通等偏遠(yuǎn)新城區(qū)開發(fā)中表現(xiàn)最為可怕?！八麄冋J(rèn)為以低價(jià)拿到新區(qū)最好的土地，政府又給予許多優(yōu)惠，開發(fā)綜合體問題不大。但殊不知，綜合體里住宅賣完的利潤，往往很難填滿留下來的物業(yè)在未來的運(yùn)營成本?！?/p>

　　于是，不難想象，在這樣雙重甚至多重因素的影響下，有多少表面華麗的城市綜合體正行走在“幸與不幸之間”。

　　中國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)副秘書長董利給記者舉了個(gè)湖南益陽“福中福國際城”的案例?！斑@是一個(gè)離市中心不遠(yuǎn)20萬平方米的大型綜合體。整個(gè)項(xiàng)目氣勢恢宏，很漂亮，但卻閑置了好幾年，目前僅有零星商家進(jìn)駐，經(jīng)營慘淡，租戶怨聲載道。”董利說，影響不止于此，該綜合體雖然對(duì)城市形象起到了一定的提升作用，但致命的是，它的閑置也給城市的可持續(xù)發(fā)展帶來了不利影響?！坝捎陂L期經(jīng)營不善，導(dǎo)致其他開發(fā)商望而卻步，擾亂了城市發(fā)展過程中商業(yè)發(fā)展的進(jìn)程和秩序，使城市文化命脈的延續(xù)也受到很大影響?！?/p>

　　探究益陽福中福陷入困局的深層次原因，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商所犯的錯(cuò)誤在于對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)力判斷不足、盲目立項(xiàng)，并且簡單復(fù)制大城市的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌鲱A(yù)期過于樂觀；此外，開發(fā)企業(yè)缺乏專業(yè)操盤能力，后期運(yùn)營管理不規(guī)范、后勁不足等，也是目前城市綜合體開發(fā)中普遍存在的問題。

　　散售帶來先天不良

　　“如果你錢不多、經(jīng)驗(yàn)又不足，重要的是還沒有個(gè)專業(yè)的團(tuán)隊(duì)支持，那就干脆別玩綜合體?！倍觖惾A說的很直接。

　　像萬達(dá)集團(tuán)、中糧集團(tuán)以及寶龍集團(tuán)等商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)，在當(dāng)前環(huán)境下的戰(zhàn)略是“只做城市綜合體開發(fā)”。雖然城市綜合體能為開發(fā)商帶來多方面的經(jīng)濟(jì)效益，但也應(yīng)該看到，城市綜合體具有較大的操作難度，需要更高的技術(shù)含量和雄厚的資本金，一般中小型開發(fā)商往往難以勝任。

　　然而，一些開發(fā)商為了緩解資金壓力，在運(yùn)營綜合體的過程中已經(jīng)開始“走形”。據(jù)了解，山東淄博作為一個(gè)三線城市，早在2003年就開始了“商業(yè)地產(chǎn)熱”。 王府井、新天地、國貿(mào)等，儼然再建一個(gè)北京城。不過，這些所謂的“綜合體”大都采用散售模式。幾年間，在淄博的美食街新天地?zé)熛粕?，王府井購物廣場在風(fēng)光了不久之后也陷入招租困境，而國貿(mào)SOHO則一直是“不死不活”。

　　“綜合體應(yīng)以商業(yè)為主打，但目前很多項(xiàng)目都把酒店部分變成40或50年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓賣掉，這樣就變成單純的賣住宅獲取回款了?！敝煊衍妼?duì)記者表示，甚至有的開發(fā)商還將寫字樓打散出售。然而，他們并不知道，“寫字樓只有統(tǒng)一出租整體銷售，才能做出檔次來。如果分散出售，小業(yè)主再進(jìn)行各自出租，這個(gè)城市綜合體的商務(wù)感覺就會(huì)大打折扣?！?/p>

　　專業(yè)能力是最大考驗(yàn)

　　事實(shí)上，做商業(yè)地產(chǎn)需要很強(qiáng)的專業(yè)能力，其中之一就是應(yīng)對(duì)于各種資源的有效運(yùn)用。成都知名地產(chǎn)機(jī)構(gòu)、世家機(jī)構(gòu)董事總經(jīng)理郭漫舸認(rèn)為，在城市發(fā)展的初期，一般而言城市綜合體項(xiàng)目往往位于寸土寸金的城市黃金地段。從綜合體物業(yè)價(jià)值的合理實(shí)現(xiàn)來看，城市地鐵資源是其應(yīng)當(dāng)充分利用的發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　“從成都市目前項(xiàng)目發(fā)展模式來看，地鐵資源遠(yuǎn)未被充分利用?！惫幢硎?，目前成都已設(shè)計(jì)好的地鐵1、2號(hào)線沿線，不少物業(yè)功能還比較單一。而已經(jīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)好的城市綜合體項(xiàng)目，不少都忽略了“地鐵”這個(gè)交通因素?！氨热绯啥既f達(dá)廣場，就遠(yuǎn)離了地鐵1、2號(hào)線?！?/p>

　　另一個(gè)不被商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商重視但又十分重要的環(huán)節(jié)，就是“設(shè)計(jì)方案的市場化”。朱友軍認(rèn)為，大部分城市綜合體現(xiàn)在都是單純的設(shè)計(jì)先行，認(rèn)為外觀做得漂亮是主要的，因而忽略了最重要的市場分析研究，無法讓城市綜合體的物業(yè)價(jià)值、經(jīng)濟(jì)價(jià)值得以充分實(shí)現(xiàn)，也就更談不上實(shí)現(xiàn)對(duì)城市的貢獻(xiàn)作用了。

　　而讓鄂麗華更加擔(dān)憂的是商業(yè)地產(chǎn)人才的缺乏。她認(rèn)為，城市綜合體的不同業(yè)態(tài)屬于不同的專業(yè)領(lǐng)域。在管理上，購物廣場、寫字樓、公寓等等都屬于不同的領(lǐng)域，管理購物商場的團(tuán)隊(duì)不可能去管理辦公樓。這其實(shí)是需要企業(yè)在人力資源上進(jìn)行投資的，是需要培養(yǎng)不同的團(tuán)隊(duì)去管理、運(yùn)營城市綜合體的不同業(yè)態(tài)的。然而，在商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)發(fā)熱的現(xiàn)實(shí)狀態(tài)下，不少開發(fā)商明顯缺乏這方面的人才儲(chǔ)備，因此專業(yè)能力將是他們面臨的最大考驗(yàn)。

來源：中國經(jīng)營報(bào)

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