上有政策下有對策，中國房地產(chǎn)身陷“高溫”怪圈

3個月前，國務(wù)院出臺了新版“國五條”，抑制頻頻沖高的房價。3個月過去了，房地產(chǎn)開發(fā)商依然因為高房價笑得合不攏嘴，剛需的買房人依然愁眉苦臉買不起房子，中國房地產(chǎn)依然身陷“高溫”怪圈。

開發(fā)商與政策博弈

從各地出臺的“國五條”細(xì)則來看，除北京等幾個城市嚴(yán)格執(zhí)行了關(guān)于二手房交易個稅按個人所得的20%征收政策規(guī)定外，其他城市并未嚴(yán)格落實此政策。

雖然國內(nèi)各大一線城市二手房交易量出現(xiàn)普遍下降，但是，房價依然呈上漲之勢。以北京為例，五道口地段的“學(xué)區(qū)房”甚至報出每平方米近10萬元的價格，這讓普通百姓望而卻步。中國社科院最新發(fā)布的研究報告甚至警告說：“住房供求已經(jīng)失衡?！?/p>

二手房價格不降，新的商品房價格也在上調(diào)。以北京為例，雖然北京市政府之前曾出臺了新的商品房價格不能高于之前的開盤價或者周邊房價的政策，但是這顯然沒有太大作用，新商品房價格都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于此前的開盤價格。記者在北京幾個樓盤了解到，常潤公館，2012年開盤價格為2.7萬元/平方米左右，現(xiàn)在開盤價格定在3.4萬元/平方米。金融街·融匯，開盤價格在1.6萬元/平方米，現(xiàn)在開盤價在1.8萬元/平方米浮動。上述這些新盤價格都需要北京市建委審批，但是無一例外都被否決，這對買房人來說還是個好消息。不過，開發(fā)商也不是“省油的燈”，他們捂著樓盤不賣了?！拔以谌ツ?0月份就關(guān)注金融街·融匯的樓盤，那時候銷售人員說年前就能開盤，我等到現(xiàn)在了，這個樓盤還是沒開，等到樓盤封頂就改成現(xiàn)房銷售了，我哪買得起啊?！庇I新房的張先生對記者無奈地表示。

上有政策，下有對策，分拆房價也成為房地產(chǎn)開發(fā)商對付北京市建委出臺的不許高過以往開盤價格政策的利器。

在北京房山，某房地產(chǎn)開發(fā)商近日拋出3棟住宅，吸引了大量買房人。購房者發(fā)現(xiàn)，樓價出現(xiàn)了新變化，原本精裝的房子現(xiàn)在被分成了毛坯房價和裝修價格，買房人需要簽訂兩份合同。一套100平方米的三居，每平方米單價只有約1.6萬元，總價為160萬元，但每套房還需要強制繳納35萬元的裝修費。整套房全下來價格為195萬元左右。

房價拆分使買房人面臨的最大困難是首付款增加，貸款額降低。比如一套195萬元的房款，按照國家首套首付30%的規(guī)定，買房人只需一次掏58萬元的首付款。但裝修和毛坯房分離后，購房人需要支付48萬元的首付款和35萬元的裝修款，兩者總計83萬元，前后相差25萬元。

中介出招逃20%個稅

“現(xiàn)在，二手房買賣形勢比‘國五條’出臺前相差很多，以前，周末到我們中介看房、買房的人絡(luò)繹不絕，現(xiàn)在的人流量比以前縮水了一半還多?！北本╂溂夷抽T店銷售顧問葛峰對《中國貿(mào)易報》記者表示，“北京剛需太多了，房子根本不愁賣，而出現(xiàn)這種情況的原因是，買房人都在觀望國家政策，看看房價能否降下來?！?/p>

葛峰，作為北京鏈家房產(chǎn)一線的中介人員，在這個行業(yè)摸爬滾打了10余年，他對房價的把握、政策的敏感度遠(yuǎn)超一些專家。當(dāng)記者問及現(xiàn)在房價是否較之前有所松動時，他笑著說，不滿5年的二手房房價與之前相比略有上漲，而滿5年唯一住房的話，價格都有上漲的趨勢，因為可以免交20%的稅費。

“對于不滿5年的房子繳納20%稅費這點，也不是絕對的，有許多方法可以避稅或者少繳稅?！备鸱鍖τ浾哒f，“繳納20%個稅不是按照成交價格合算的，而是按照房屋的網(wǎng)簽差價收取20%的稅費，所以可以將買房人的網(wǎng)簽價格做的與賣方當(dāng)時買房的網(wǎng)簽價格相同或者接近，這樣，買房人就可以節(jié)省或者不繳納這20%的個稅，不過，這就要求買房人有較多的首付款作支撐?！?/p>

據(jù)了解，包括北京在內(nèi)，幾乎所有城市房屋登記系統(tǒng)上線時間均不長，不少諸如老公房、房改房等“大齡房源”的核價難度很大；而由于“陰陽合同”不同程度存在，公平核價也并不容易。此外，住房購買、裝修和使用過程中涉及多項支出，若要準(zhǔn)確界定“轉(zhuǎn)讓所得”，也有難度。

“所以，徹底執(zhí)行繳納20%的所得稅，還是有一定的困難?！备鸱鍖τ浾弑硎?，“不過，我們門店對二手房銷售都是按照國家的政策執(zhí)行，有一些小的中介確實不收取20%的個稅，他們有的通過修改購房買票時間等方法，把賣的房子包裝成滿5年的房源。這種做法雖然可以避稅，但畢竟違法，風(fēng)險很大?！?/p>

在走訪中，記者還發(fā)現(xiàn)，從3月底至今，北京、上海、廣州、深圳等35個城市發(fā)布了各自的實施細(xì)則。針對20%個稅政策，除北京明確規(guī)定自4月1日起實施外，絕大多數(shù)城市僅重申了國務(wù)院文件的要求，并未說明何時開始實施；合肥、南京、鄭州等地則干脆沒有提及。

需要建立房產(chǎn)長效機(jī)制

目前，房地產(chǎn)行業(yè)流行這么一句話：“十年九調(diào)，越調(diào)越漲”，雖然政策的出發(fā)點是好的，但理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感，老百姓對高房價依然不滿。

上海德佑地產(chǎn)市場研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，4月份，上海市商品住宅成交面積為90.3萬平方米，環(huán)比下跌41.3%，成交均價為23914元/平方米，環(huán)比上漲4.4%。德佑地產(chǎn)副總經(jīng)理劉伍洋表示，隨著新政落地執(zhí)行，市場購房熱情有所回落，二手房市場短期內(nèi)的快速退燒也影響整體樓市的成交，綜合因素導(dǎo)致4月成交量成為“除了2月份春節(jié)銷售淡季以外的近半年最低點”。

雖然全國各大城市的房產(chǎn)交易量大幅下降，但是，房產(chǎn)價格未見松動。

對于現(xiàn)在量跌價升的形勢，愛居房產(chǎn)公司總監(jiān)宋立對記者表示，房地產(chǎn)牽涉的行業(yè)太多，房價短期內(nèi)還不會降下來，如果政府出臺的措施能嚴(yán)格執(zhí)行，應(yīng)該會起到抑制房價上漲的目的，但是降多少就不一定了。

在中國旅游地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)副總經(jīng)理王路看來，政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控犯了一個方向性的錯誤，“目前的這些計劃性措施，實際上反而起到了讓房地產(chǎn)開發(fā)商賣出更高價格的作用?！彼J(rèn)為，政府用錯誤的計劃性調(diào)控手段對待相對市場化的房地產(chǎn)商品住宅交易市場，但在關(guān)鍵的土地供應(yīng)市場上沒有限價，土地供應(yīng)規(guī)模也沒有放開，生產(chǎn)成本不斷上升，再加上銷售價格人為限底，銀根又持續(xù)緊縮，反而加劇了供應(yīng)短缺，限價變成了剛性漲價。

近日，有消息稱，政府正就樓市調(diào)控長效機(jī)制進(jìn)行相關(guān)調(diào)研。業(yè)內(nèi)人士表示，調(diào)控不能只是一味地限制房價及購房需求，而應(yīng)該在加快土地供應(yīng)、改革土地財政等方面做出制度安排。（本報記者 王哲）

來源：中國貿(mào)易報

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