中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)九成虧損，消費(fèi)能力意愿不樂(lè)觀

當(dāng)今中國(guó)，“未富先老”的問(wèn)題已尤為突出。

　　最新數(shù)據(jù)顯示，在中國(guó)平均每千名老人擁有養(yǎng)老床位僅20.5張。而按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)數(shù)字通常為40—50張。如何解決中國(guó)的養(yǎng)老問(wèn)題呢？“以房養(yǎng)老”似乎成為了一條解決整個(gè)養(yǎng)老問(wèn)題的捷徑。

　　無(wú)論是以租賃為主的養(yǎng)老地產(chǎn)、捆綁保險(xiǎn)或醫(yī)療服務(wù)的養(yǎng)老地產(chǎn)還是荷蘭式的地產(chǎn)養(yǎng)老，盡管樣式五花八門，但對(duì)于許多人來(lái)說(shuō)盈利模式不明晰始終是他們擔(dān)憂的一個(gè)重要風(fēng)險(xiǎn)。

　　但是在被稱之為“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)元年”的2013年，還是有一些利好消息。

　　圍繞著資金、項(xiàng)目、經(jīng)驗(yàn)、模式等問(wèn)題，保險(xiǎn)商、基金以及開發(fā)商都依托于過(guò)去的優(yōu)勢(shì)想要分食老齡化時(shí)代的“蛋糕”。險(xiǎn)資注重產(chǎn)業(yè)的培養(yǎng)，資本尋找合作的途徑，地產(chǎn)商則更在乎具體的操作模式。在一片叫好聲中養(yǎng)老地產(chǎn)受到了各方的青睞。

　　那么，養(yǎng)老地產(chǎn)是否真的已經(jīng)到了一個(gè)爆發(fā)期？各利益方又如何衡量自己在這個(gè)領(lǐng)域中的地位與優(yōu)勢(shì)？誰(shuí)將在行業(yè)中主導(dǎo)未來(lái)的發(fā)展？

　　險(xiǎn)企的盈利模式

　　保險(xiǎn)企業(yè)筑巢養(yǎng)老地產(chǎn)，分的是哪杯羹？

　　“我們并非像市場(chǎng)上所說(shuō)的在圈地。”泰康之家投資有限公司首席執(zhí)行官劉挺軍忍不住為險(xiǎn)資企業(yè)做養(yǎng)老地產(chǎn)叫屈，這個(gè)行業(yè)的浮躁帶來(lái)了很多社會(huì)的誤解，“保險(xiǎn)公司的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目并沒有外界想象的那么高歌猛進(jìn)。泰康是把這個(gè)當(dāng)戰(zhàn)略做的，從創(chuàng)意產(chǎn)生到實(shí)施，差不多四五年了?！?/p>

　　中國(guó)人保集團(tuán)公司董事長(zhǎng)吳焰曾表示，金融機(jī)構(gòu)參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展最忌掛羊頭賣狗肉，要警惕在養(yǎng)老概念下惡炒房地產(chǎn)，否則會(huì)把這個(gè)行業(yè)扭曲。實(shí)際上，人保亦對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常關(guān)注，也在做相關(guān)準(zhǔn)備。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)，重點(diǎn)是養(yǎng)老，還是地產(chǎn)？劉挺軍向《英才》記者強(qiáng)調(diào)：“養(yǎng)老地產(chǎn)首先是服務(wù)業(yè)，其次才是房地產(chǎn)業(yè)?！?/p>

　　在國(guó)外，養(yǎng)老社區(qū)往往由三種組織來(lái)置辦：宗教組織、開發(fā)商和醫(yī)療機(jī)構(gòu)。保險(xiǎn)企業(yè)進(jìn)入的雖不多，但也慢慢出現(xiàn)了些苗頭。日本、歐美等國(guó)家的險(xiǎn)資也都在進(jìn)行直接承辦養(yǎng)老地產(chǎn)方面的探索。

　　國(guó)外社保、保險(xiǎn)和養(yǎng)老護(hù)理等模塊都很專業(yè)化，不用跨越；而國(guó)內(nèi)這幾方面都不怎么成熟，無(wú)法找到好的運(yùn)營(yíng)商去整合。因此，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展模式很難從國(guó)外直接復(fù)制。

　　“投資、開發(fā)和運(yùn)營(yíng)這三大塊，泰康都在做。但在運(yùn)營(yíng)效率上，由于中國(guó)的公共醫(yī)療和衛(wèi)生設(shè)施不像國(guó)外那么專業(yè)，社區(qū)自身配套的成本也會(huì)高一些，這些都是產(chǎn)業(yè)本身的困難?！眲⑼娬f(shuō)。

　　不過(guò)，泰康在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的實(shí)踐也得到了同業(yè)的認(rèn)可，一位保險(xiǎn)企業(yè)老總就對(duì)《英才》記者評(píng)價(jià)說(shuō)：“泰康自己做了一個(gè)和產(chǎn)品鏈接的養(yǎng)老社區(qū)，把前端——保險(xiǎn)提供的資金鏈和后端的落地——真正提供養(yǎng)老服務(wù)的實(shí)體，這兩個(gè)結(jié)合起來(lái)，也是為了盈利的需要。而在國(guó)外，兩者是分開的?！?/p>

　　至于外界顧慮的回報(bào)周期太長(zhǎng)，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)似乎“不是事兒”，而恰恰是國(guó)內(nèi)的保險(xiǎn)業(yè)應(yīng)發(fā)展的方向：“保費(fèi)繳納的期限本來(lái)就很長(zhǎng)，投資更應(yīng)匹配些非銀行類的長(zhǎng)期性資產(chǎn)，公路鐵路、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老社區(qū)，這樣的東西才能滿足盈利性的要求。”

　　泰康人壽董事長(zhǎng)陳東升也認(rèn)為，“從資產(chǎn)與負(fù)債相匹配的角度看，養(yǎng)老社區(qū)的出租率穩(wěn)定，回報(bào)就相對(duì)穩(wěn)定，這與保險(xiǎn)資金的安全性、長(zhǎng)期性、穩(wěn)定性、流動(dòng)性需求相匹配?！?/p>

　　險(xiǎn)資長(zhǎng)期資金的支撐無(wú)疑為這個(gè)行業(yè)樹立了一道天然的門檻，過(guò)濾掉求快錢、沒耐心為長(zhǎng)期服務(wù)投入和培育市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)。公眾的誤解和配套產(chǎn)業(yè)的青澀都還只是一些浮在表面的問(wèn)題，整個(gè)市場(chǎng)最需要的是時(shí)間。

　　對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式，劉挺軍認(rèn)為如果扎扎實(shí)實(shí)地做下去，養(yǎng)老地產(chǎn)絕對(duì)能夠賺錢。但用房地產(chǎn)的操作手法來(lái)套養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式，永遠(yuǎn)都不會(huì)想清楚。養(yǎng)老地產(chǎn)真正的盈利來(lái)自服務(wù)附加值。

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