部分三四線城市頻現(xiàn)空置房，土地儲備重度飽和

　　衛(wèi)星圖上，中國從南到北眾多三、四線城市新建城區(qū)空空蕩蕩。作為房地產(chǎn)泡沫的“終極產(chǎn)物”，“鬼城”危機(jī)正在三、四線城市蔓延從溫州到鄂爾多斯，再到海南、常州、營口，媒體曝出的三、四線城市樓市“鬼城”一個(gè)接著一個(gè)，蔓延的速度令人驚心?？罩寐矢摺⒋媪糠夸N售困難，房價(jià)下滑，“崩盤”的說法頻頻見諸報(bào)端。

　　三、四線城市遍布空置房　“鬼城”蔓延

　　去年一年，是樓市逐步趨暖的一年，而不少三、四線城市的樓市卻并未出現(xiàn)同步回暖。從溫州到鄂爾多斯，再到海南、常州、營口，媒體曝出的三、四線城市樓市“鬼城”一個(gè)接著一個(gè)，蔓延的速度令人驚心。空置率高、存量房銷售困難，房價(jià)下滑，“崩盤”的說法頻頻見諸報(bào)端。

　　國家統(tǒng)計(jì)局1月公布的數(shù)據(jù)也證實(shí)，和上月相比，三、四線城市的房價(jià)確實(shí)有部分出現(xiàn)下行。而在土地儲備上，由于房企連續(xù)幾年在三、四線城市布局，目前不少三、四線城市的土地儲備已經(jīng)出現(xiàn)重度飽和。

　　專家認(rèn)為，需求不足，供應(yīng)量大導(dǎo)致的供需不平衡，是三、四線城市面臨的普遍問題，目前三、四線城市泡沫隱現(xiàn)，很可能導(dǎo)致其在這輪樓市趨熱的情況下無法“回暖”，甚至出現(xiàn)價(jià)格下行。受此影響，主要布局在三、四線城市的房企業(yè)績明顯受到拖累。

　　雖然對于三、四線城市的具體庫存并未有官方的詳細(xì)數(shù)據(jù)，但是許多城市“去庫存”的壓力從政府行為中可見一斑。海南樓市在庫存壓力下，價(jià)格戰(zhàn)也愈演愈熱，打折促銷、以價(jià)換量的現(xiàn)象頻有發(fā)生。

　　大房企進(jìn)軍三、四線城市　土地儲備重度飽和

　　據(jù)悉，70個(gè)大中城市限購后，三、四線城市一度成為房企拿地?cái)U(kuò)張的熱土?！斑@幾年，陸續(xù)有大房企進(jìn)駐贛州，拿地都很豪氣，對我們本土地產(chǎn)企業(yè)的沖擊很大。”周先生是贛州一家小房企的負(fù)責(zé)人，他告訴記者，大房企在贛州城區(qū)拿地通常一拿就是上千畝，其項(xiàng)目一旦推出市場，供應(yīng)量都很大，直接大大擠壓小房企的市場份額。

　　而廣東惠州也已經(jīng)逐漸被大型地產(chǎn)企業(yè)“占領(lǐng)”。短短幾年，惠州房地產(chǎn)市場上已匯聚了萬科、中信地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、佳兆業(yè)、雅居樂地產(chǎn)、五礦集團(tuán)等全國一線開發(fā)商。有數(shù)據(jù)顯示，該市2011年商品房成交量僅為廣州的31%，土地成交量卻相當(dāng)于廣州的94%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析稱，土地儲備情況的變化，反映出廣、深兩個(gè)中心城市受土地資源限制，其開發(fā)量將逐漸萎縮；珠三角其他城市群和粵北山區(qū)進(jìn)一步提高所占份額。

　　而在全國范圍內(nèi)來看，某研究院數(shù)據(jù)顯示，2009年以來，我國部分三、四線城市住宅市場供應(yīng)規(guī)模增長較快，營口、南通、煙臺、佛山等地的土地供應(yīng)總量位居全國前列，待開發(fā)量在3000萬—8000萬平方米之間。僅從2011年到去年11月末，營口住宅用地成交面積就接近1200萬平方米，幾乎是北京同期成交面積的2倍。

　　一些房企著手回歸一、二線城市

　　出于追逐相對穩(wěn)定高利潤的目的，2012年房企回歸一、二線城市的趨勢日益顯著，在一線城市及重點(diǎn)二線城市的拿地金額大多呈現(xiàn)明顯增長。而將重心放在三、四線城市的開發(fā)商也感覺到了壓力。

　　鄂爾多斯有史以來最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目星河灣鄂爾多斯項(xiàng)目就是在這個(gè)大背景下被推上風(fēng)口浪尖的。公開資料顯示，星河灣鄂爾多斯項(xiàng)目規(guī)劃面積11000多畝，其中一期工程占地2500多畝，是真正的超級大盤。去年年中，鄂爾多斯項(xiàng)目被曝出房價(jià)屢次大幅下調(diào)，銷售乏力，去庫存壓力仍然巨大。

　　而公開資料顯示，在去年樓市逐步回暖之際，側(cè)重一、二線城市的保利地產(chǎn)全年銷售額大增近四成，中海地產(chǎn)銷售額增長近三成，而側(cè)重在三、四線城市圈地開發(fā)的恒大地產(chǎn)銷售額增加14.8%，碧桂園銷售額增長僅為10%。

　　保利地產(chǎn)董事長余英曾在其實(shí)名微博上表示：“一線城市是房企必爭之地，2012年銷售業(yè)績下降的房企都是被三、四線城市拖累的?！倍愦笾飨S家印此前坦言，受調(diào)控政策影響，三、四線城市營運(yùn)環(huán)境困難，所以集團(tuán)不得不改變策略，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市。

　　從北京中原日前公布的數(shù)據(jù)來看，由于三、四線城市未來存在一定的調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)，標(biāo)桿房企確實(shí)已經(jīng)開始“回歸”一、二線城市。數(shù)據(jù)顯示，2012年標(biāo)桿房企拿地?cái)?shù)量中，一線城市占比20%，二線發(fā)達(dá)城市占比21%，二線發(fā)展中城市占比42%，三、四線城市占比18%，其中二線發(fā)展中城市占比最高。

　　三、四線樓市泡沫初現(xiàn)，樓價(jià)繼續(xù)下行

　　隨著三、四線城市的供應(yīng)量暴增，在2012年樓市逐漸“春暖花開”之時(shí)，三、四線城市的樓市卻裹足不前，甚至出現(xiàn)庫存嚴(yán)重積壓。地產(chǎn)研究院副院長表示，2012年的房地產(chǎn)市場嚴(yán)重分化：一線城市已入春天或夏天；三、四線城市仍在冬季或初春。

　　有報(bào)告也顯示，開發(fā)商在一些三、四線城市大規(guī)模圈地，造城運(yùn)動(dòng)如火如荼。在土地供應(yīng)極度膨脹的同時(shí)，這些城市陸續(xù)顯示出泡沫征兆，個(gè)別城市甚至已出現(xiàn)崩盤現(xiàn)象。

　　報(bào)告預(yù)測稱，未來一段時(shí)間內(nèi)，一線城市供應(yīng)短缺，未來住宅價(jià)格上漲壓力較大，而部分二、三線城市或?qū)⒚媾R供應(yīng)過剩風(fēng)險(xiǎn)，價(jià)格上漲動(dòng)力不足，甚至可能出現(xiàn)下降。而廣大的三、四線城市供應(yīng)充足，但潛在需求相對較弱，部分土地供應(yīng)量明顯超過潛在需求的城市面臨價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)。

　　方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志也對記者表明了類似看法：“三、四線城市的經(jīng)濟(jì)比較落后，居民收入不高，加上人口流出，所以剛需十分有限，而三、四線城市房價(jià)上漲多因?yàn)橥顿Y資金進(jìn)入，現(xiàn)在政策嚴(yán)防投資資金進(jìn)入住宅市場，這些城市失去了增長動(dòng)力?！逼浔硎?，由于過度依賴土地財(cái)政，三、四線城市前幾年瘋狂賣地，以至于最近供應(yīng)量太大，需要較長時(shí)間消化，所以哪怕這輪出現(xiàn)房地產(chǎn)市場的熱潮，三、四線城市也難以跟風(fēng)上漲。

　　受政策“打壓”的地產(chǎn)公司為何還很“堅(jiān)挺”？

　　為何在房地產(chǎn)市場受到各種“打壓”，地產(chǎn)公司仍能夠茍活甚至堅(jiān)挺？有專家分析，那就是商業(yè)銀行和中國房地產(chǎn)過熱有著骨肉血親的關(guān)系。商業(yè)銀行通過將貸款轉(zhuǎn)移至表外，進(jìn)行表外資產(chǎn)擴(kuò)張，規(guī)避了“土地貸款”的監(jiān)管。

　　專家認(rèn)為，中國商業(yè)銀行保守的貸款標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)讓位于每年20%—30%的信貸增長。很多銀行將貸款轉(zhuǎn)移到表外，形成普遍的信貸增長和信貸風(fēng)險(xiǎn)。也就是說，銀行一直從事事實(shí)上的證券業(yè)務(wù)，將貸款重新包裝成理財(cái)產(chǎn)品，然后再轉(zhuǎn)售給客戶公司從事土地投機(jī)。而這些交易通常入賬被列作投資，而不是負(fù)債。

　　中國的影子銀行和美國有著類似的版本，特別是在雷曼倒閉前：信托貸款瘋狂增長、財(cái)政囊中羞澀、財(cái)富管理產(chǎn)品和一些貸款捆綁在一起，為銀行產(chǎn)生費(fèi)用。

　　2012年，中國銀行業(yè)總貸款的份額下降，從10年前的92%下降到52%。在2012年第四季度，非銀行貸款占新增信貸發(fā)行的60%。據(jù)估計(jì)，影子銀行的資金至少有四分之三投入到了房地產(chǎn)市場或者相關(guān)行業(yè)。

來源：南京日報(bào)

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