部分三四線城市頻現(xiàn)空置房，土地儲備重度飽和

　　衛(wèi)星圖上，中國從南到北眾多三、四線城市新建城區(qū)空空蕩蕩。作為房地產(chǎn)泡沫的“終極產(chǎn)物”，“鬼城”危機正在三、四線城市蔓延從溫州到鄂爾多斯，再到海南、常州、營口，媒體曝出的三、四線城市樓市“鬼城”一個接著一個，蔓延的速度令人驚心。空置率高、存量房銷售困難，房價下滑，“崩盤”的說法頻頻見諸報端。

　　三、四線城市遍布空置房　“鬼城”蔓延

　　去年一年，是樓市逐步趨暖的一年，而不少三、四線城市的樓市卻并未出現(xiàn)同步回暖。從溫州到鄂爾多斯，再到海南、常州、營口，媒體曝出的三、四線城市樓市“鬼城”一個接著一個，蔓延的速度令人驚心?？罩寐矢?、存量房銷售困難，房價下滑，“崩盤”的說法頻頻見諸報端。

　　國家統(tǒng)計局1月公布的數(shù)據(jù)也證實，和上月相比，三、四線城市的房價確實有部分出現(xiàn)下行。而在土地儲備上，由于房企連續(xù)幾年在三、四線城市布局，目前不少三、四線城市的土地儲備已經(jīng)出現(xiàn)重度飽和。

　　專家認為，需求不足，供應量大導致的供需不平衡，是三、四線城市面臨的普遍問題，目前三、四線城市泡沫隱現(xiàn)，很可能導致其在這輪樓市趨熱的情況下無法“回暖”，甚至出現(xiàn)價格下行。受此影響，主要布局在三、四線城市的房企業(yè)績明顯受到拖累。

　　雖然對于三、四線城市的具體庫存并未有官方的詳細數(shù)據(jù)，但是許多城市“去庫存”的壓力從政府行為中可見一斑。海南樓市在庫存壓力下，價格戰(zhàn)也愈演愈熱，打折促銷、以價換量的現(xiàn)象頻有發(fā)生。

　　大房企進軍三、四線城市　土地儲備重度飽和

　　據(jù)悉，70個大中城市限購后，三、四線城市一度成為房企拿地擴張的熱土?！斑@幾年，陸續(xù)有大房企進駐贛州，拿地都很豪氣，對我們本土地產(chǎn)企業(yè)的沖擊很大?！敝芟壬勤M州一家小房企的負責人，他告訴記者，大房企在贛州城區(qū)拿地通常一拿就是上千畝，其項目一旦推出市場，供應量都很大，直接大大擠壓小房企的市場份額。

　　而廣東惠州也已經(jīng)逐漸被大型地產(chǎn)企業(yè)“占領”。短短幾年，惠州房地產(chǎn)市場上已匯聚了萬科、中信地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、佳兆業(yè)、雅居樂地產(chǎn)、五礦集團等全國一線開發(fā)商。有數(shù)據(jù)顯示，該市2011年商品房成交量僅為廣州的31%，土地成交量卻相當于廣州的94%。

　　業(yè)內人士分析稱，土地儲備情況的變化，反映出廣、深兩個中心城市受土地資源限制，其開發(fā)量將逐漸萎縮；珠三角其他城市群和粵北山區(qū)進一步提高所占份額。

　　而在全國范圍內來看，某研究院數(shù)據(jù)顯示，2009年以來，我國部分三、四線城市住宅市場供應規(guī)模增長較快，營口、南通、煙臺、佛山等地的土地供應總量位居全國前列，待開發(fā)量在3000萬—8000萬平方米之間。僅從2011年到去年11月末，營口住宅用地成交面積就接近1200萬平方米，幾乎是北京同期成交面積的2倍。

　　一些房企著手回歸一、二線城市

　　出于追逐相對穩(wěn)定高利潤的目的，2012年房企回歸一、二線城市的趨勢日益顯著，在一線城市及重點二線城市的拿地金額大多呈現(xiàn)明顯增長。而將重心放在三、四線城市的開發(fā)商也感覺到了壓力。

　　鄂爾多斯有史以來最大的房地產(chǎn)項目星河灣鄂爾多斯項目就是在這個大背景下被推上風口浪尖的。公開資料顯示，星河灣鄂爾多斯項目規(guī)劃面積11000多畝，其中一期工程占地2500多畝，是真正的超級大盤。去年年中，鄂爾多斯項目被曝出房價屢次大幅下調，銷售乏力，去庫存壓力仍然巨大。

　　而公開資料顯示，在去年樓市逐步回暖之際，側重一、二線城市的保利地產(chǎn)全年銷售額大增近四成，中海地產(chǎn)銷售額增長近三成，而側重在三、四線城市圈地開發(fā)的恒大地產(chǎn)銷售額增加14.8%，碧桂園銷售額增長僅為10%。

　　保利地產(chǎn)董事長余英曾在其實名微博上表示：“一線城市是房企必爭之地，2012年銷售業(yè)績下降的房企都是被三、四線城市拖累的。”而恒大主席許家印此前坦言，受調控政策影響，三、四線城市營運環(huán)境困難，所以集團不得不改變策略，轉戰(zhàn)二線城市。

　　從北京中原日前公布的數(shù)據(jù)來看，由于三、四線城市未來存在一定的調整風險，標桿房企確實已經(jīng)開始“回歸”一、二線城市。數(shù)據(jù)顯示，2012年標桿房企拿地數(shù)量中，一線城市占比20%，二線發(fā)達城市占比21%，二線發(fā)展中城市占比42%，三、四線城市占比18%，其中二線發(fā)展中城市占比最高。

　　三、四線樓市泡沫初現(xiàn)，樓價繼續(xù)下行

　　隨著三、四線城市的供應量暴增，在2012年樓市逐漸“春暖花開”之時，三、四線城市的樓市卻裹足不前，甚至出現(xiàn)庫存嚴重積壓。地產(chǎn)研究院副院長表示，2012年的房地產(chǎn)市場嚴重分化：一線城市已入春天或夏天；三、四線城市仍在冬季或初春。

　　有報告也顯示，開發(fā)商在一些三、四線城市大規(guī)模圈地，造城運動如火如荼。在土地供應極度膨脹的同時，這些城市陸續(xù)顯示出泡沫征兆，個別城市甚至已出現(xiàn)崩盤現(xiàn)象。

　　報告預測稱，未來一段時間內，一線城市供應短缺，未來住宅價格上漲壓力較大，而部分二、三線城市或將面臨供應過剩風險，價格上漲動力不足，甚至可能出現(xiàn)下降。而廣大的三、四線城市供應充足，但潛在需求相對較弱，部分土地供應量明顯超過潛在需求的城市面臨價格下行風險。

　　方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志也對記者表明了類似看法：“三、四線城市的經(jīng)濟比較落后，居民收入不高，加上人口流出，所以剛需十分有限，而三、四線城市房價上漲多因為投資資金進入，現(xiàn)在政策嚴防投資資金進入住宅市場，這些城市失去了增長動力?！逼浔硎?，由于過度依賴土地財政，三、四線城市前幾年瘋狂賣地，以至于最近供應量太大，需要較長時間消化，所以哪怕這輪出現(xiàn)房地產(chǎn)市場的熱潮，三、四線城市也難以跟風上漲。

　　受政策“打壓”的地產(chǎn)公司為何還很“堅挺”？

　　為何在房地產(chǎn)市場受到各種“打壓”，地產(chǎn)公司仍能夠茍活甚至堅挺？有專家分析，那就是商業(yè)銀行和中國房地產(chǎn)過熱有著骨肉血親的關系。商業(yè)銀行通過將貸款轉移至表外，進行表外資產(chǎn)擴張，規(guī)避了“土地貸款”的監(jiān)管。

　　專家認為，中國商業(yè)銀行保守的貸款標準已經(jīng)讓位于每年20%—30%的信貸增長。很多銀行將貸款轉移到表外，形成普遍的信貸增長和信貸風險。也就是說，銀行一直從事事實上的證券業(yè)務，將貸款重新包裝成理財產(chǎn)品，然后再轉售給客戶公司從事土地投機。而這些交易通常入賬被列作投資，而不是負債。

　　中國的影子銀行和美國有著類似的版本，特別是在雷曼倒閉前：信托貸款瘋狂增長、財政囊中羞澀、財富管理產(chǎn)品和一些貸款捆綁在一起，為銀行產(chǎn)生費用。

　　2012年，中國銀行業(yè)總貸款的份額下降，從10年前的92%下降到52%。在2012年第四季度，非銀行貸款占新增信貸發(fā)行的60%。據(jù)估計，影子銀行的資金至少有四分之三投入到了房地產(chǎn)市場或者相關行業(yè)。

來源：南京日報

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