IMF警告內(nèi)地樓市盈利堪憂，須警惕“以債養(yǎng)債”

萬科投資新加坡，碧桂園踏足馬來西亞，萬達收購美國院線……中國地產(chǎn)商高歌猛進的另一面，是其負債水平的居高不下。國際貨幣基金組織IMF4月18日警告，內(nèi)地樓市盈利前景堪憂，地產(chǎn)商負債水平偏高，須警惕“以債養(yǎng)債”的循環(huán)。

　　IMF常駐香港代表Andre Meier接受本報專訪時告訴記者：“中國地產(chǎn)商受到樓價調(diào)控和信貸收縮的雙重影響，盈利能力下降；與此同時，他們大肆利用境外融資平臺發(fā)行高收益?zhèn)?。償債風險不斷提升，負債水平攀升不可持續(xù)?！?/p>

　　根據(jù)湯森金融公司的統(tǒng)計，中國房地產(chǎn)公司在2011至2012兩年間共發(fā)行了47只債券，涉及金額492.75億美元。今年年初至今，據(jù)不完全統(tǒng)計，香港上市的內(nèi)房企業(yè)已累計發(fā)行了100億美元的離岸債券，且毫無“收斂”的趨勢。

　　“境外以債養(yǎng)債，境內(nèi)信托遍地，內(nèi)地開發(fā)商正面臨流動性降低和負債率走高的多重壓力，預料行業(yè)整合會加速。”德勤全國房地產(chǎn)行業(yè)主管何錦榮透露，2013年，約有3000億元人民幣的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品到期，中小型開發(fā)商的資金壓力陡增，超過10家內(nèi)地房企正積極爭取年內(nèi)在港上市。

　　消息人士指出，雅居樂正尋求一筆3年期的銀團貸款，貸款協(xié)商價格約為400個基點。據(jù)悉，雅居樂剛剛在今年1月發(fā)售了一筆7億美元的次級永久資本債券，短短3個月后再次向市場“抽水”，融資壓力可見一斑。公司長期被詬病項目布局過于集中于廣東和海南兩省。

　　內(nèi)外交困 債臺高筑

　　根據(jù)IMF的計算，900家中國上市公司的平均盈利占利息支出比率從9年前的4.4%，降至2012年中的2.4%，證明中國企業(yè)的杠桿水平提升；其中房地產(chǎn)企業(yè)的負債水平高居各行業(yè)之首。截至去年，房地產(chǎn)行業(yè)的負債率中位數(shù)接近65%。

　　Andre Meier分析：“幾乎所有在港上市的內(nèi)地開發(fā)商都對發(fā)行離岸債券，包括人民幣點心債、美元債券等興趣濃厚。隨著三大評級機構(gòu)的覆蓋越來越多，大型開發(fā)商的平均息率已從2年前的平均12%-13%降至8%左右，但不能奢望境外投資者無限接納高風險債券?！?/p>

　　今年僅1月份，先后已有14家內(nèi)房企業(yè)發(fā)行不同年期的離岸債券，價值約為49億美元，已占到2012年總收益的28%，債券期限從幾個月到最長10年不等。另據(jù)交銀國際研究部的粗略統(tǒng)計，年初至今內(nèi)地開發(fā)商境外再融資總額已逼近100億美元，進入二季度似有增無減。

　　3月27日，萬科集團首次發(fā)行海外債券，通過萬科香港發(fā)行8億美元5年期定息債券。同日，綠城中國宣布增發(fā)2018年到期優(yōu)先票據(jù)所得的凈額款項約3.09億美元，息率8.5%。3月28日，融創(chuàng)中國繼年初配股20億港元后二度融資，發(fā)行5年期高收益美元債券，票息為9.375%，發(fā)行規(guī)模5億美元。

　　交銀國際房地產(chǎn)分析師劉雅瀚認為，內(nèi)房正呈現(xiàn)兩極分化的趨勢：大型龍頭開發(fā)商趁市況較佳，或配股或發(fā)債，積極增資部署海外擴張。中小型開發(fā)商則面臨國內(nèi)貸款到期的壓力，急于在海外融資償債?！敖衲陮⑹莾?nèi)地房企境外融資的又一個高潮。”

　　另據(jù)中國信托協(xié)會的統(tǒng)計，2013年到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品余額高達3000億元人民幣。何錦榮表示，大多數(shù)信托計劃在2011年“樓市寒冬”發(fā)行，信托期限從1年至2年，未來數(shù)月將迎來集中償付潮。

　　銀監(jiān)會副主席王兆星4月17日預警，內(nèi)地房地產(chǎn)負債水平偏高，將引導銀行加強房地產(chǎn)信貸風險控制，對行業(yè)來說可謂“雪上加霜”。

　　內(nèi)地房企香港排隊上市

　　“國內(nèi)信貸環(huán)境有緊無松，境外上市成為了大多數(shù)中小型開發(fā)商最后的救命稻草。毫不夸張的說，不上市，就隨時面臨被兼并或淘汰的厄運?！焙五\榮透露，短短1個月內(nèi)，已接觸了10家有意赴港上市的內(nèi)房企業(yè)。除了傳統(tǒng)的中小型住宅開發(fā)商外，另有五六家區(qū)域酒店開發(fā)及運營商也積極尋求年內(nèi)上市。投資者對另類商業(yè)房企的興趣頗高，而對純粹為了還債的開發(fā)商意興闌珊。

　　“現(xiàn)實情況下，中小型開發(fā)商難以取得國內(nèi)銀行貸款，以往發(fā)行投資信托的融資渠道被監(jiān)管層掐斷，誰能搶先獲得境外融資平臺，誰就能在這輪行業(yè)整合潮中存活下來。就算境外垃圾債息率高至15%，總比餓死強?！?/p>

　　德勤預期，離岸企業(yè)債券未來數(shù)年會成為內(nèi)地開發(fā)商優(yōu)先選擇的融資渠道，但資本市場情緒隨時左右能否成功發(fā)行和息率變化，負債過高會直接影響債務評級，以債養(yǎng)債的模式未必適用于所有開發(fā)商。（江家岱）

來源：21世紀經(jīng)濟報道

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