房企轉(zhuǎn)型青睞商業(yè)地產(chǎn)，潛在風(fēng)險值得警惕

　　在普通住宅市場調(diào)控持續(xù)加碼的情況下，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域正在迎來新一輪熱捧。戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年一季度，位于亞運村和非核心商圈的兩個商業(yè)項目投放市場，給北京購物中心存量帶來196,000平方米的新增供應(yīng)。同期，北京寫字樓市場可租賃面積緊俏，使一季度租金升至每月298.23元/平方米，環(huán)比上漲1.27%。

　　各大房企針對商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)頻繁調(diào)整。今年以來，萬科、龍湖、首創(chuàng)、華遠等房企先后做出戰(zhàn)略調(diào)整，加碼商業(yè)地產(chǎn)以謀求產(chǎn)品多元化。這種調(diào)整的背后，則是樓市調(diào)控政策的持續(xù)深入，以及部分調(diào)控手段的長期化。

　　商業(yè)地產(chǎn)始終游離于樓市調(diào)控之外，因此，一旦調(diào)控升級，房企便紛紛祭出加碼商業(yè)地產(chǎn)的招數(shù)，以求分散風(fēng)險。在這個新的調(diào)控周期中，房企轉(zhuǎn)型的熱情持續(xù)多久尚未可知，但業(yè)內(nèi)人士表示，此前盲目投資的積累，已經(jīng)給商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域帶來一定風(fēng)險，房企轉(zhuǎn)型的步伐和力度，需要慎之又慎。

　　商業(yè)地產(chǎn)成轉(zhuǎn)型首選

　　“北京首創(chuàng)奧特萊斯已經(jīng)籌備得差不多了?！痹诮衲?月初的業(yè)績發(fā)布會上，首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光首次透露，在經(jīng)歷了與中國基建的股權(quán)重置后，首創(chuàng)置業(yè)已啟用由其獨立管理及運營的商業(yè)品牌“首創(chuàng)奧特萊斯”。這也意味著，即使經(jīng)歷了一番陣痛，首創(chuàng)置業(yè)仍在繼續(xù)向商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型步伐。

　　傳統(tǒng)住宅開發(fā)商的轉(zhuǎn)型之路，往往從商業(yè)地產(chǎn)開始。今年以來，不少大型房企在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有所動作或表態(tài)，雖然并不高調(diào)，但值得關(guān)注。

　　1月9日，萬科集團商用地產(chǎn)管理部在北京成立。此部門將承擔整合萬科旗下各類商用資源，探索適合萬科未來發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)模式的職能。

　　2月28日，在龍湖商業(yè)迎來10周年之際，該公司推出“金蘋果”計劃。擬通過定位輔導(dǎo)、經(jīng)營輔導(dǎo)、招商促進等服務(wù)，縮短商鋪、寫字樓等銷售型商業(yè)物業(yè)的閑置周期，并提高租金收益。為實現(xiàn)該計劃，龍湖今年擬投資1億元。

　　3月初，劉曉光推出首創(chuàng)置業(yè)即將面市的北京首創(chuàng)奧特萊斯項目，并透露，首創(chuàng)置業(yè)獨立運營管理的首創(chuàng)奧特萊斯已在北京房山、浙江湖州、海南萬寧、江蘇昆山四地落戶，未來還將逐步進駐更多核心城市以及經(jīng)濟發(fā)達的二級城市。

　　此外，綠地、華潤等企業(yè)，均建立商業(yè)地產(chǎn)運營公司。華遠地產(chǎn)董事長任志強也表示，將適當增加商業(yè)地產(chǎn)的比重。業(yè)內(nèi)人士認為，居住需求與消費需求密不可分。因此，從業(yè)態(tài)組合的角度，住宅開發(fā)商加碼商業(yè)地產(chǎn)，有著天然的便利。

　　但在這背后，樓市調(diào)控的影響始終難以回避。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強認為，按照中央對政策的定調(diào)，住宅領(lǐng)域?qū)艿礁鼑绤柕恼{(diào)控，非住宅項目將更易受益。所以未來房地產(chǎn)投資方向的選擇會發(fā)生變化，商業(yè)地產(chǎn)項目會更受關(guān)注。

　　商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)商在住宅產(chǎn)品之外，最為熟知的產(chǎn)品類型。在此前的歷次調(diào)控期間，多數(shù)房企都曾提出“加碼商業(yè)地產(chǎn)”的口號，但住宅市場的不定期回暖，往往延緩企業(yè)轉(zhuǎn)型的步伐。分析人士認為，從此輪調(diào)控釋放的信號中，住宅長期去投資化已是不爭的事實，這可能促使房企的業(yè)務(wù)模式真正發(fā)生“質(zhì)變”。

　　爭食城鎮(zhèn)化新“蛋糕”

　　房企對商業(yè)地產(chǎn)的探索，還有一個更大背景城鎮(zhèn)化進程。首創(chuàng)置業(yè)近日發(fā)布的年報顯示，在業(yè)務(wù)發(fā)展模式上，集團繼續(xù)探索土地開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的“住宅+新型業(yè)務(wù)”模式，意在充分挖掘土地價值，滿足消費者多元化的需求，而最先提及的就是要全面推進“住宅+奧特萊斯”業(yè)務(wù)線。

　　在區(qū)域布局上，首創(chuàng)置業(yè)欲立足一、二線城市成熟市場，加大對北京、天津、成都、沈陽、西安、重慶以及長三角地區(qū)的投資規(guī)模。對于采用這種發(fā)展模式和區(qū)域布局的理由，該公司的解釋為“更有效地助力中國城鎮(zhèn)化進程”。

　　金地集團總裁黃俊燦的看法與前者頗為一致。今年年初，黃俊燦表示，中國商業(yè)地產(chǎn)的總體存量面積大概在17億平方米左右，約占房地產(chǎn)總存量的8%，低于發(fā)達國家和地區(qū)的比重。2010年中國的人均零售面積僅為0.9平方米，遠低于發(fā)達國家的水平。每單位GDP的甲級寫字樓面積也處于較低水平。

　　他表示，在中國經(jīng)濟發(fā)展模式轉(zhuǎn)型背景下，國內(nèi)居民收入和消費水平有巨大提升空間。在城市化的過程中，相應(yīng)的商業(yè)與文體產(chǎn)業(yè)也將蓬勃發(fā)展。

　　RET睿意德高級董事王玉珂同樣看好商業(yè)地產(chǎn)，他向中國證券報記者表示，純粹的住宅開發(fā)時代已經(jīng)過去。城鎮(zhèn)化進程帶來的消費市場擴大，將是未來商業(yè)地產(chǎn)面臨的最大發(fā)展機會，尤其是三四線城市的中低端商業(yè)物業(yè)。王玉珂表示，中國城市人口每增長1%，可拉動GDP增長1.5個百分點。未來10年中國城鎮(zhèn)化率年均提高約0.9%，每年新增城市人口1300萬至1800萬，這將進一步拉動消費市場。

　　據(jù)悉，在當前布局商業(yè)地產(chǎn)的資金中，除傳統(tǒng)房企外，還包括私募、信托、保險等類型，境外資金主要以私募基金等方式試水，且有加碼之勢。但相比之下，房企加碼商業(yè)地產(chǎn)，還有資金鏈的考慮。

　　通過上市房企年報不難發(fā)現(xiàn)，近些年來，隨著樓市調(diào)控的深入和市場競爭日趨激烈，住宅業(yè)務(wù)的利潤率不斷降低，房企的資金鏈經(jīng)常處于緊張狀態(tài)，導(dǎo)致其抵御市場風(fēng)險的能力有所下降。正如SOHO中國的轉(zhuǎn)型一樣，房企增持商業(yè)地產(chǎn)項目，同樣有著獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流的考慮。

　　潛在風(fēng)險值得警惕

　　作為樓市調(diào)控倒逼下的舉措，此輪商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型大潮持續(xù)多久尚存疑問。但從資金和市場層面來看，轉(zhuǎn)型之路已經(jīng)暗生風(fēng)險。與住宅地產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快、收益穩(wěn)定的特征相比，商業(yè)地產(chǎn)需要相對較大的投資規(guī)模，其投資回報周期也較長，這要求企業(yè)必須具有足夠的資金實力。

　　更重要的是，商業(yè)地產(chǎn)的運營模式與住宅地產(chǎn)大相徑庭，即便擁有專業(yè)的運營團隊，也未必能保證收益率的穩(wěn)定。在各大一線城市，地處黃金地段但經(jīng)營狀況不佳的寫字樓和商鋪比比皆是，這也成為商業(yè)地產(chǎn)運營的反面典型。上述原因都將給房企的轉(zhuǎn)型前景蒙上一層陰影。

　　蘭德咨詢機構(gòu)總裁宋延慶向中國證券報記者表示，通過對上市房企年報的分析不難看出，雖然房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力有所緩解，但隨著融資難度的加大和融資渠道的多元化，企業(yè)的財務(wù)成本不斷增加，使房企仍然承受著資金的重壓。

　　同時，雖然一些房企早先就喊出加碼商業(yè)地產(chǎn)的口號，但由于對住宅市場的“眷戀”，使其缺乏專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運營團隊。在這種情況下，盲目加碼商業(yè)地產(chǎn)勢必面臨較大的市場風(fēng)險。

　　此外，不同區(qū)域市場形態(tài)的差異，也使得商業(yè)地產(chǎn)的市場前景未必如預(yù)期廣闊。一位從事房地產(chǎn)行業(yè)多年的人士向中國證券報記者表示，根據(jù)其考察，在此前的一輪投資熱潮中，一些二三線城市的在建商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模已經(jīng)遠遠超出當?shù)叵芰?。若未來該地區(qū)的城鎮(zhèn)化進程不能順利推進，商業(yè)地產(chǎn)泡沫就可能面臨破滅風(fēng)險。

　　與其他資本運營商相比，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目在產(chǎn)品層次上有著相應(yīng)的差別，使之體現(xiàn)出差異化競爭的態(tài)勢。即便如此，若區(qū)域市場出現(xiàn)供大于求的態(tài)勢，也將禍及轉(zhuǎn)型中的房企。

　　隨著商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮的涌現(xiàn)，一些業(yè)內(nèi)人士認為樓市調(diào)控需延伸到該領(lǐng)域，平抑有可能出現(xiàn)的泡沫。但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，短時間內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場不會遭遇調(diào)控，如果有個別區(qū)域出現(xiàn)泡沫破裂的現(xiàn)象，對商業(yè)地產(chǎn)的管控就有可能加強，這種潛在的政策風(fēng)險也需警惕。（張敏）

來源：中國證券報

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