中小房企深耕三四線城市，警惕供應(yīng)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)

在城鎮(zhèn)化商機(jī)誘惑下，不少中小房企紛紛在二三線城市，甚至四線城市大舉拿地。一線城市土地市場(chǎng)門檻逐漸抬升之后，中小房企更加重視三四線城市的市場(chǎng)開拓。業(yè)內(nèi)人士表示，新型城鎮(zhèn)化有望帶來(lái)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪快速發(fā)展，但在這一過(guò)程中供應(yīng)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

　　土地市場(chǎng)冷暖分化

　　今年初三四線城市土地市場(chǎng)傳出重磅消息，1月9日，保利地產(chǎn)600048公布近期通過(guò)拍賣和招標(biāo)等方式獲得的20余宗土地，其中就包括分別以1.3億元和近2.5億元獲得浙江嘉善縣和廣東從化市各3宗住宅用地。包括招商地產(chǎn)000024在內(nèi)的五家地產(chǎn)公司1月公告表示以總計(jì)54億元拿下多幅地塊，其中不少地塊位于二三四線城市。

　　以昆明市為例，今年1月，昆明市有225宗土地入市交易，總交易面積近千萬(wàn)平方米，除了本地房企外，更有一些全國(guó)性大型房企搶灘登陸。1月7日，中海城投發(fā)力，競(jìng)得昆明環(huán)湖東路半島一塊地，招商城投以總價(jià)8.72億元一舉拿下環(huán)湖東路半島兩宗住宅用地。

　　一些中小房企開始深耕三四線城市。以金科地產(chǎn)為例，去年11月拿地7宗，12月拿地7宗，擴(kuò)張范圍集中在重慶和重慶開縣、壁山、涪陵等地。金科地產(chǎn)已進(jìn)入重慶17個(gè)區(qū)縣，包括主城7區(qū)和周邊10個(gè)區(qū)縣。此外，湖北在打造以武漢為中心的1+8城市圈過(guò)程中，吸引了不少房企布局襄陽(yáng)、宜昌、十堰等地。

　　“國(guó)五條”發(fā)布之后，一線城市土地市場(chǎng)有所降溫，但二三線城市土地市場(chǎng)依然火熱。3月13日，成都市國(guó)土局以拍賣方式出讓四宗地，其中坐落于崇州市崇陽(yáng)鎮(zhèn)正東街南側(cè)的居住用地，起拍價(jià)127萬(wàn)元/畝，成交價(jià)540萬(wàn)元/畝，溢價(jià)率達(dá)到325%；崇州市崇陽(yáng)鎮(zhèn)另一塊居住用地，起拍價(jià)102萬(wàn)元/畝，成交價(jià)298萬(wàn)元/畝，溢價(jià)192%。另外剩余的兩宗地塊溢價(jià)率也分別達(dá)到52%和55%。

　　中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，“國(guó)五條”發(fā)布之后，各個(gè)城市的土地市場(chǎng)出現(xiàn)了冷熱不均的現(xiàn)象，一線城市的土地市場(chǎng)活躍度明顯不足，住宅用地成交活躍度排名的前十位，均被蘇州、青島等二三線城市占據(jù)。

　　警惕供應(yīng)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)

　　部分知名房企也在不斷增加二三四線城市的土地儲(chǔ)備。2012年三季度開始，萬(wàn)科新增的土地項(xiàng)目至少有23個(gè)，規(guī)劃建筑面積約為376萬(wàn)平方米，而這些新增的項(xiàng)目也大多位于二三線城市，像徐州、貴陽(yáng)、莆田等等。

　　恒大地產(chǎn)董事會(huì)主席許家印強(qiáng)調(diào)，恒大將堅(jiān)守在二三線城市的布局，堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)以降低成本，住宅價(jià)格維持單價(jià)在每平方米6000元左右。截至2012年12月31日，恒大地產(chǎn)在全國(guó)122個(gè)城市擁有項(xiàng)目229個(gè)，其中一線城市項(xiàng)目6個(gè)，二三線城市項(xiàng)目分別為93和130個(gè)。2012年內(nèi)恒大地產(chǎn)新購(gòu)的土地也分布在長(zhǎng)沙、濟(jì)南、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)、寧波、無(wú)錫、馬鞍山、齊齊哈爾等城市。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，新型城鎮(zhèn)化將是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要機(jī)遇，提前在二三線城市布局的房企已有巨大收益。城鎮(zhèn)化建設(shè)將會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的發(fā)展，應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注城鎮(zhèn)化建設(shè)的重點(diǎn)城市二三線城市存在的機(jī)會(huì)，比如一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的省會(huì)城市、大多數(shù)地級(jí)市和少數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的縣級(jí)市。

　　不過(guò)，對(duì)于三四線城市供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。國(guó)土資源部法律中心、信息中心日前聯(lián)合發(fā)布報(bào)告稱，去年二三線城市供應(yīng)量增長(zhǎng)速度較快，甚至高于一線城市，個(gè)別二三線城市的存量住宅用地，折算成住房建筑面積后，有一定供應(yīng)過(guò)量風(fēng)險(xiǎn)。

　　部分三線城市甚至存在土地供應(yīng)規(guī)模偏高的問(wèn)題。營(yíng)口去年土地成交量超過(guò)9000萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)超一線城市。南通近4年土地累計(jì)成交量超過(guò)7500萬(wàn)平方米，消化時(shí)間接近15年，其目前人均住房建筑面積達(dá)40.9平方米，遠(yuǎn)超過(guò)北京、上海等地，供應(yīng)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。

　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)排行榜中，風(fēng)險(xiǎn)較高的前50名中包括41個(gè)四線城市。中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告指出，雖然廣大三四線城市將加速城鎮(zhèn)化，但部分土地供應(yīng)量明顯超過(guò)潛在需求的城市面臨價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，由于難以吸引外來(lái)人口進(jìn)入，單靠本地農(nóng)村人口的轉(zhuǎn)移可能難以消化過(guò)去幾年大規(guī)模的土地供應(yīng)，部分城市存在過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)

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