房地產(chǎn)貸款增速回升，潛在風(fēng)險(xiǎn)不容忽視

　　盡管房地產(chǎn)調(diào)控政策并未放松，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻出現(xiàn)顯著回暖跡象。房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)加速，即在一定程度上印證了上述判斷。

　　央行剛剛公布的《2012年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)》顯示，2012年房地產(chǎn)貸款增速回升，房地產(chǎn)貸款余額12.11萬億元，同比增長(zhǎng)12.8%，全年增加1.35萬億元，同比多增897億元。

　　具體來看，地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人購房貸款增長(zhǎng)勢(shì)頭更為明顯。截至2012年年末，地產(chǎn)開發(fā)貸款同比增長(zhǎng)12.4%，增速比2012年三季度末高5.1個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人購房貸款同比增長(zhǎng)13.5%，增速比2012年三季度末高0.9個(gè)百分點(diǎn)。房產(chǎn)開發(fā)貸款在2012年四季度增勢(shì)則略有放緩，同比增長(zhǎng)10.7%，增速比2012年三季度末低1.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)貸款增速回升主要受益于房地產(chǎn)銷售回升以及房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)。

　　“在國家政策的引導(dǎo)下，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)企穩(wěn)的走勢(shì)，房地產(chǎn)貸款的發(fā)展結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了一定變化。一方面，隨著保障房建設(shè)力度的加大，保障房開發(fā)貸款的增長(zhǎng)更趨明顯，而普通開發(fā)貸款增長(zhǎng)繼續(xù)降低；另一方面，個(gè)人居住需求的按揭貸款在保障房入市力度加大和剛性需求釋放的情況下，繼續(xù)成為個(gè)人貸款領(lǐng)域支持的重點(diǎn)?！苯煌ㄣy行金融研究中心許文兵認(rèn)為。

　　房地產(chǎn)貸款與平臺(tái)貸，被看做未來影響銀行資產(chǎn)質(zhì)量的最重要兩類貸款。房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)加速，其潛藏的信貸風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

　　中國銀行業(yè)協(xié)會(huì)日前進(jìn)行的一項(xiàng)銀行家調(diào)查顯示，有32.6%的銀行家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)深表擔(dān)憂，認(rèn)為在2012年及未來3年可能出現(xiàn)不良，且有近七成銀行家認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整為當(dāng)前主要風(fēng)險(xiǎn)。銀行家的這些擔(dān)憂，事實(shí)上已在一定程度上形成現(xiàn)實(shí)。有數(shù)據(jù)顯示，截至去年11月末，19家主要銀行5000萬元以上大額貸款中，房地產(chǎn)業(yè)逾期貸款增幅超過40%。

　　“雖然房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)總體有所緩釋，但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在持續(xù)調(diào)整過程中，部分地區(qū)、部分房企的貸款風(fēng)險(xiǎn)有可能進(jìn)一步暴露?！痹S文兵認(rèn)為。

　　華夏銀行發(fā)展研究部高級(jí)經(jīng)濟(jì)師趙玉睿認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本偏高、兌付風(fēng)險(xiǎn)較大，是形成房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要原因之一。當(dāng)前房企資金鏈總體偏緊，數(shù)據(jù)顯示，2012年三季度末，127家在國內(nèi)上市的房地產(chǎn)企業(yè)中約有七成資產(chǎn)負(fù)債率超過60%，其中18家超過80%，超過半數(shù)的上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)。因此，房企借道信托、私募基金、民間借貸等渠道融資現(xiàn)象較多。截至去年三季度末，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模為6800億元左右，募集成本在12%～20%，未來一至兩年將集中到期兌付。趙玉睿認(rèn)為，鑒于房企境內(nèi)外融資成本偏高，到期兌付時(shí)間集中，存在銷售回款不足以按時(shí)償付融資本息等問題，未來兌付風(fēng)險(xiǎn)較高。

　　房地產(chǎn)信托快速發(fā)展，亦引起業(yè)界對(duì)表內(nèi)外管理風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注。由于房地產(chǎn)貸款政策收緊，使得房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)成為開發(fā)商的重要資金來源。數(shù)據(jù)顯示，截至2012年三季度末，我國6.3萬億元信托資產(chǎn)中，房地產(chǎn)信托余額占比為11.34%。隨著房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯現(xiàn)，銀行作為信托產(chǎn)品的主要發(fā)售渠道，也將受到一定程度影響。中國銀行家調(diào)查顯示，有近半數(shù)受訪銀行家認(rèn)為，由于該類產(chǎn)品“投資人多為銀行自己的高端客戶，銀行要承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)”。

　　“房地產(chǎn)貸款與企業(yè)‘三角債’問題相互交織放大了風(fēng)險(xiǎn)?！壁w玉睿認(rèn)為。

　　當(dāng)前我國企業(yè)的“三角債”問題突出。數(shù)據(jù)顯示，去年第三季度末，A股2268家公司應(yīng)收賬款總額已達(dá)1.99萬億元，同比增長(zhǎng)19.78%，遠(yuǎn)超主營業(yè)務(wù)收入同比6.17%的升幅。

　　趙玉睿進(jìn)一步解釋說，在傳統(tǒng)融資模式下，土地和住房是獲得金融機(jī)構(gòu)融資的主要有效抵押品。但在經(jīng)濟(jì)增速放緩背景下，企業(yè)“三角債”問題顯現(xiàn)，擔(dān)保圈風(fēng)險(xiǎn)增大。若企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇且引爆，債務(wù)約束的剛性要求將促使加快土地和住房等抵押品處置，由此又會(huì)降低抵押品保障系數(shù)，增大房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　此外，業(yè)內(nèi)專家還提醒，與住宅市場(chǎng)受到持續(xù)調(diào)控、風(fēng)險(xiǎn)得到一定程度釋放不同，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)還未得到應(yīng)有重視。事實(shí)上，當(dāng)前部分城市、特別是小城市甚至縣城，不顧城市規(guī)模和發(fā)展前景限制，熱衷于超前開發(fā)大型商業(yè)綜合體，風(fēng)險(xiǎn)隱患很大。

　　防控房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，有關(guān)管理部門今年要求要繼續(xù)認(rèn)真執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，落實(shí)差別化房貸要求，加強(qiáng)名單制管理和壓力測(cè)試，嚴(yán)格監(jiān)管房地產(chǎn)信貸和其他形式的融資風(fēng)險(xiǎn)。

　　“加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款管理，一是審慎投放，控制房地產(chǎn)業(yè)貸款增幅；二是加強(qiáng)客戶選擇，控制信用風(fēng)險(xiǎn)；三是加強(qiáng)貸款保證方式管理和貸后檢查?！壁w玉睿認(rèn)為。

來源：金融時(shí)報(bào)

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