三四線城市崩盤風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)，城鎮(zhèn)化難解庫(kù)存困局

部分三四線城市面臨庫(kù)存高企、樓盤滯銷等危機(jī)，卻并未阻礙推地?zé)岷屯顿Y熱。近年來(lái)，一些三四線城市的土地供應(yīng)量極度膨脹，異常亢奮的投資所帶來(lái)的后遺癥，正在逐步顯現(xiàn)。

　　“新型城鎮(zhèn)化還沒有正式敲定，不少地方官員已經(jīng)判斷這能為房地產(chǎn)帶來(lái)至少20到30年的黃金發(fā)展期，已經(jīng)籌劃著各種新城，城鎮(zhèn)化刺激下的新一輪開發(fā)潮將要到來(lái)。”廣東省社會(huì)科學(xué)院一名長(zhǎng)期參與地方考察的人士表示，“炒作城鎮(zhèn)化概念，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的危險(xiǎn)信號(hào)?！?/p>

　　土地財(cái)政“后遺癥”

　　中國(guó)指數(shù)研究院[微博]最新發(fā)布的報(bào)告顯示，2012年，全國(guó)300個(gè)城市住宅用地推出及成交量同比分別下降17.3%和23.1%，4月之后，供求狀況有所緩和，12月推出及成交面積均增至年內(nèi)最高點(diǎn)。

　　報(bào)告顯示，一二線城市和三四線城市在土地供應(yīng)和需求方面存在不平衡現(xiàn)象。全國(guó)住宅用地出讓金總額前三位均為二線城市，其中武漢、成都出讓金同比增長(zhǎng)幅度均超過(guò)50%。而一線城市由于土地供應(yīng)成交量下降，導(dǎo)致住宅用地出讓金總額呈現(xiàn)下滑，上海、北京分列第4、7位，同比降幅分別為27%、20%，而廣州、深圳全年住宅用地出讓金僅列第23、39位。

　　開發(fā)商在一些三四線城市大規(guī)模圈地，造城運(yùn)動(dòng)如火如荼。在土地供應(yīng)極度膨脹的同時(shí)，這些城市陸續(xù)顯示出泡沫征兆，個(gè)別城市甚至已出現(xiàn)崩盤現(xiàn)象。

　　另一份研究報(bào)告則指出，包括唐山、揚(yáng)州、中山、蕪湖、連云港等大量三四線城市在過(guò)去幾年土地供給極度膨脹，與去年以來(lái)的商品房實(shí)際消化速度形成巨大差距。此外，桂林、宜昌、宜興、煙臺(tái)、惠州、北海、南通、江陰、常州等去庫(kù)存壓力巨大的城市也在報(bào)告中出現(xiàn)。

　　記者發(fā)現(xiàn)，在三線城市惠州，百萬(wàn)平方米大盤云集。該市2011年商品房成交量?jī)H為廣州的31%，然而土地成交量已相當(dāng)于廣州的94%。去年全年，惠州房地產(chǎn)投資額約為376.5億元，占全市固定資產(chǎn)投資的37.3%，比重并沒有出現(xiàn)大幅度減少。同時(shí)，惠州樓市的庫(kù)存量高企，市場(chǎng)在去年年底錄得的數(shù)字在300萬(wàn)平方米以上，這一數(shù)字，業(yè)界用“不計(jì)算增量，也需要超過(guò)2年才能消化”來(lái)形容。

　　“在GDP的政績(jī)標(biāo)準(zhǔn)下，各地方財(cái)政收入對(duì)土地出讓收入的依賴程度越來(lái)越高。相比之下，拉動(dòng)實(shí)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)等投資，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的刺激效果呈現(xiàn)較慢。”上述廣東省社會(huì)科學(xué)院人士表示。

　　有媒體指出，地方政府對(duì)出讓土地的反映機(jī)制和反映速度，加劇了地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴。地市一級(jí)才對(duì)政府土地價(jià)格有決定的權(quán)力，然而，地方政府面對(duì)制定的土地價(jià)格不適應(yīng)市場(chǎng)需求時(shí)，只能經(jīng)過(guò)繁冗的程序向上報(bào)價(jià)，若得到允許降價(jià)的批示后，市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生新的變化。

　　分稅制一直被認(rèn)為是催生地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴的主要原因。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)經(jīng)研究院院長(zhǎng)王雍君曾分析，分稅制改革并沒有太大進(jìn)展，雖然按照財(cái)力和事權(quán)相匹配的原則，中央財(cái)政加大了轉(zhuǎn)移支付力度，但是更多的仍然是專項(xiàng)轉(zhuǎn)移支付，這一部分中央撥款只能?？顚Ｓ?，并不能解決地方財(cái)政的困難局面。而且很多專項(xiàng)撥款需要地方配套資金，又不是地方真正需要的項(xiàng)目，并沒做到財(cái)力和事權(quán)真正的匹配。這一背景下，地方要干自己的事，需要尋找自己的財(cái)力，因此地方發(fā)展依賴土地財(cái)政的局面仍然得不到改變。

　　廣東省社會(huì)科學(xué)院人士在考察地方經(jīng)濟(jì)時(shí)發(fā)現(xiàn)，在地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型困難時(shí)，房地產(chǎn)投資的刺激猶如“興奮劑”?！按蛞会樉鸵娦б粫?huì)兒”，這使得不少政府官員為了追求短期的政績(jī)，盲目拉動(dòng)房地產(chǎn)投資建設(shè)，以及利用這些投資建設(shè)輔助城市規(guī)劃、配套的更新?！拜p視、疏于對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的培育，更加深了對(duì)土地財(cái)政、房地產(chǎn)投資的依賴?！彼Q。

　　城鎮(zhèn)化難解庫(kù)存困局

　　“三四線城市土地供應(yīng)膨脹留下的危機(jī)并沒有消退，相反，逐漸升溫的土地成交量和不斷上漲的土地供應(yīng)價(jià)格，會(huì)導(dǎo)致情況變得更難控制?！闭劶白罱摹俺擎?zhèn)化概念催生開發(fā)熱潮”的話題，華南某上市房企的項(xiàng)目發(fā)展部人士表示，應(yīng)保持謹(jǐn)慎、保留的態(tài)度。

　　易居中國(guó)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，三四線城市的潛在需求實(shí)際上很弱，當(dāng)?shù)刭?gòu)房的消費(fèi)力一旦被消化完畢，就意味著要面臨供應(yīng)過(guò)剩、樓市崩盤的風(fēng)險(xiǎn)。

　　丁祖昱分析，四線城市被視為存在最為顯著的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。從指標(biāo)上看，相當(dāng)一部分四線城市存在土地供應(yīng)過(guò)量的問(wèn)題，土地放量普遍高于住宅市場(chǎng)消化能力，雖然短期內(nèi)住宅市場(chǎng)供求比并不一定顯露出來(lái)，但未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)難以規(guī)避。從需求角度來(lái)看，四線城市幾乎都是人口輸出城市，不具備對(duì)外來(lái)人口的吸附能力，因此常住人口普遍較少，與三線城市拉開了較大距離，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求嚴(yán)重不足。

　　“城鎮(zhèn)化概念催生的投資熱，以及對(duì)這些城市消化庫(kù)存能力的高估，只會(huì)延長(zhǎng)這些城市樓市泡沫爆破的時(shí)間?！鄙鲜龇科笕耸糠Q。

　　業(yè)內(nèi)人士許子枋分析，三四線城市的購(gòu)房主體是進(jìn)城農(nóng)民。但進(jìn)城農(nóng)民的收入增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)趕不上造城的速度和房?jī)r(jià)的上漲速度。

　　分析指出，隨著土地城鎮(zhèn)化的加速，部分土地供應(yīng)量明顯超過(guò)潛在有效需求的城市，面臨價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，由于難以吸引外來(lái)人口進(jìn)入，單靠本地農(nóng)村人口的轉(zhuǎn)移難以消化過(guò)去幾年大規(guī)模的土地供應(yīng)，部分城市存在崩盤風(fēng)險(xiǎn)。

　　“一些地方在城鎮(zhèn)化推進(jìn)當(dāng)中，比較注重城市的建設(shè)或者過(guò)度依賴房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠。城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中確實(shí)會(huì)忽視城市的特色，不僅會(huì)遇到資源、能源、環(huán)境、城市問(wèn)題，同時(shí)還遇到了新進(jìn)城包括農(nóng)民工的就業(yè)問(wèn)題、生活成本問(wèn)題。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一稱。（本報(bào)記者 劉力圖 廣州報(bào)道）

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