庫存高停工多房價跌，三四線城市樓市泡沫風險加劇

日前有媒體曝光，2012年年底幾天，溫州平陽縣鰲江泰宇花苑的業(yè)主們幾乎每天都出現(xiàn)在溫州建行平陽支行門口，原因是泰宇花苑項目老板已經(jīng)跑路。

　　據(jù)了解，泰宇花苑2009年開盤，2011年已停工，其項目負債總額達13億元。購房者表示，該樓盤無法按售房合同于2012年8月31日如期交房，購房夢想化為泡影。

　　老板跑路、炒房者自殺、炒房團覆沒只是溫州房地產(chǎn)市場泡沫破滅的縮影。作為溫州炒房團一員的李虎對記者表示，現(xiàn)在溫州新建商品房比最高價時下跌百分之三四十，炒房者即便現(xiàn)在把房子賣出去，也已經(jīng)資不抵債。

　　溫州樓市現(xiàn)象并非個案。多位業(yè)內(nèi)人士表示，越來越多三四線城市呈現(xiàn)出房地產(chǎn)泡沫風險加劇的趨勢。

　　日前，有媒體報道，海南多個城市出現(xiàn)房價跳水現(xiàn)象。從三亞到?？冢绕涫浅芜~、陵水、文昌等市縣，開發(fā)商開始以低價沖擊市場的新開盤項目層出不窮，在售老盤甚至以6.4折價格“跳水”。雖然不能說是整體趨勢，但在國內(nèi)多個城市出現(xiàn)房價回調(diào)的歲末年初，這樣的現(xiàn)象也引發(fā)關注。

　　據(jù)海南克爾瑞信息集團統(tǒng)計，自2010年海南獲批國際旅游島以來，樓市的發(fā)展十分迅速。未來3至5年，海南包括在售、庫存和準備開發(fā)的合計潛在供應量，達到驚人的1.079億平方米，至少需要10年才能消化。在庫存消化周期上，大城市和小縣市之間明顯分化。庫存量最少的三亞需要24個月消化，?？趲齑嫦芷谛枰?0個月，文昌需要46個月，瓊海需要61個月，最嚴重的陵水需要101個月。

　　對此，海南省住建廳相關負責人表示，海南樓市不存在存量大難消耗出現(xiàn)崩盤及樓市泡沫的問題，數(shù)據(jù)存在重復統(tǒng)計情況，很多擬建房地產(chǎn)項目并沒有形成實際潛在供應。

　　但是，根據(jù)海南當?shù)孛襟w報道，在2012年下半年，海南陵水、三亞、瓊海、文昌等地出現(xiàn)了多起開發(fā)商拖欠工程款和欠薪情況，包括三亞某標志性樓盤。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，目前海南多個中小開發(fā)商普遍都存在不同程度的資金壓力問題“雖然沒有出現(xiàn)大量開發(fā)商倒閉的情況，但因資金鏈壓力而陷入半停工和停工狀態(tài)的開發(fā)商越來越多。”

　　根據(jù)官方統(tǒng)計，2010年，海南全年房地產(chǎn)開發(fā)就完成投資467.87億元，同比暴增62.5%。而有機構統(tǒng)計，開發(fā)商2010年在海南房地產(chǎn)總投資不低于1000億元，房地產(chǎn)項目可謂遍地開花。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽會長聶梅生在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，由于部分城市在房地產(chǎn)調(diào)控前的非理性發(fā)展，以致在連續(xù)調(diào)控后出現(xiàn)泡沫風險。

　　貴陽的人口不到450萬，在全國房地產(chǎn)市場整體回暖的背景下，貴陽作為房價最低的省會城市，去年房價同比再次下降11.2%。

　　值得注意的是，在這個中小型城市，幾乎是以樓建“城”。據(jù)不完全統(tǒng)計，貴陽目前400萬平方米以上樓盤有14個，800萬以上有9個，1000萬平方米以上有6個，2000萬平方米以上1個。其中，規(guī)劃用地5000余畝，總建面1830萬平方米的超大樓盤花果園，規(guī)劃居住人口就達35萬人。

　　此外，數(shù)據(jù)顯示，前些年全民炒房紅極一時溫州2012年前11月溫州市區(qū)商品住房銷售均價26734元/平方米，同比下跌8000余元，幅度達23%。

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌指出，2012年我國房地產(chǎn)整體平穩(wěn)，但呈現(xiàn)出明顯分化，一二線城市相對需求高，但土地供應不足，導致房價上漲；三四線城市卻面臨供應過剩，需求不足。

　　“在調(diào)控初期，包括大型房企在內(nèi)的投資資金開始向三四線城市轉移，這些城市承載了調(diào)控壓力之下的剛性需求和投資性需求的主要市場。然而隨著一二線城市樓市回暖，部分三四線城市卻陸續(xù)傳出了投資增長減速、潛在需求逐漸減弱等信號，這些城市的土地供應規(guī)模偏大、可供應商品房的庫存較高。”顧云昌介紹。

　　保利地產(chǎn)董事長余英也曾在微博上表示，一線城市是房企必爭之地，去年銷售業(yè)績下降的房企都是被三四線城市拖累的。

　　顧云昌表示，在此背景下，三四線城市房價可漲空間正逐步受到限制，雖然一些城市可趁借著城鎮(zhèn)化渡過難關，但一些實業(yè)經(jīng)濟基礎薄弱、泡沫過大的城市則會面臨崩盤的危機。

　　另外，中國房產(chǎn)信息集團公布的房地產(chǎn)市場風險排行榜中，前50強中包括41個四線城市，加上拉薩、泰安、保定、滄州等城市化水平較低、經(jīng)濟實力較弱、供應明顯大于需求的三線城市。

　　事實上，在城鎮(zhèn)化背景下，部分房企加速布局三四線中小城市或城鎮(zhèn)，視為當下最大機遇之一。

　　“但城鎮(zhèn)化不是蓋房子，而是從基礎設施、生活環(huán)境、生存條件等方面進行改變?！甭櫭飞硎?，城鎮(zhèn)化的路還很遠，不會有人住沒有配套的房子的，因此，城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)的救命稻草。

　　中指院報告也指出，雖然廣大三四線城市將加速城鎮(zhèn)化，但部分土地供應量明顯超過潛在需求的城市面臨價格下行風險。與此同時，由于難以吸引外來人口進入，單靠本地農(nóng)村人口的轉移可能難以消化過去幾年大規(guī)模的土地供應，部分城市存在過剩風險。（記者　梁倩 熊?。?/p>

來源：經(jīng)濟參考報

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