開發(fā)商撤離三四線城市，樓市供需矛盾急劇逆轉(zhuǎn)

物極必反。眾多開發(fā)商曾經(jīng)因躲避一二線城市限購政策蜂擁至三四線城市，正在帶來一場新的市場危機(jī)。

　　大量開發(fā)商在短期內(nèi)云集，導(dǎo)致三四線城市樓市供需矛盾急劇逆轉(zhuǎn)，供大于求的現(xiàn)實(shí)讓很多開發(fā)商開始逃離。

　　盡管房價(jià)高企，但一二線城市強(qiáng)勁的市場需求支撐著樓市良性運(yùn)行，三四線城市樓市風(fēng)險(xiǎn)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一二線城市。

　　在繞了一圈之后，恒大地產(chǎn)（03333.HK）、保利地產(chǎn)（600048.SH）、佳兆業(yè)01638.HK、花樣年（01777.HK）等開始重返一二線城市，進(jìn)一步加大一二線城市拿地比重。

　　撤離三四線城市

　　對發(fā)端于深圳但項(xiàng)目主要分布在三四線城市的佳兆業(yè)而言，重返一線城市成為其在2012年的重大戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向。

　　有接近佳兆業(yè)高管的業(yè)內(nèi)人士透露，佳兆業(yè)開始意識(shí)到三四線城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)，逐漸退出部分三四線城市，轉(zhuǎn)向一二線城市。

　　從公開資料來看，佳兆業(yè)2012年的拿地城市主要為上海、大連、武漢、廣州以及毗鄰廣州的佛山，均為區(qū)域性核心城市。

　　由于此前廣泛布局三四線城市，佳兆業(yè)旗下的土地儲(chǔ)備近76%均位于三線或以下的城市，其在一二線城市土地儲(chǔ)備明顯偏低。

　　在佳兆業(yè)2012年中期業(yè)績說明會(huì)上，佳兆業(yè)董事局副主席譚禮寧曾公開表示，如果地價(jià)回歸到合理階段，將會(huì)重回一線城市，公司2012年上半年大概花了16億元買地，目前在考慮的地塊都位于一線城市。

　　無獨(dú)有偶，花樣年總裁潘軍此前在接受《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》采訪時(shí)也表示，花樣年在2012年的戰(zhàn)略調(diào)整內(nèi)容之一就是，將在東莞、惠州、無錫等城市進(jìn)行業(yè)務(wù)收縮，并最終從三四線城市撤離。

　　曾經(jīng)受益于三四線城市廣泛布局的恒大地產(chǎn)，同樣開始進(jìn)行區(qū)域戰(zhàn)略調(diào)整。2012年11月，恒大地產(chǎn)主席許家印在接受媒體采訪時(shí)坦言，受調(diào)控政策影響，三四線城市營運(yùn)環(huán)境困難，該集團(tuán)不得不改變策略，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市。

　　這讓很多人感到意外，從信心滿滿地表示要下沉到三四線城市發(fā)展，到如今對外宣布要重返二線城市，對于恒大而言最多還不到兩年時(shí)間，市場已經(jīng)劇變。

　　有意思的是，保利地產(chǎn)董事長余英也在微博上表示，“一線城市是房企必爭之地，去年銷售業(yè)績下降的房企都是被三四線城市拖累的?！?/p>

　　招商地產(chǎn)董事長林少斌也曾明確表示，該公司戰(zhàn)略布局只進(jìn)入核心二線城市，以及部分三線城市的核心地段，未來一二線城市仍然是公司銷售和利潤的主要來源。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，從2012年7月開始，大型龍頭房企正在一改之前避開一線城市搶地的做法，頻頻出手一二線重點(diǎn)城市。

　　從龍頭房企的拿地布局來看，大型開發(fā)商回歸一二線城市的趨勢非常明顯。去年以來，保利地產(chǎn)共進(jìn)入13個(gè)城市拿地，其中三四線城市僅為2個(gè)。金地集團(tuán)（600383.SH）共進(jìn)入5個(gè)城市，主要集中在已進(jìn)入的一二線城市。

　　一二線城市支撐利潤

　　從多家開發(fā)商的反應(yīng)來看，三四線城市樓市風(fēng)險(xiǎn)增大、利潤貢獻(xiàn)率較低和行政效率低下存在很大關(guān)聯(lián)。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，在萬科（000002.SZ）、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)（00688.HK）三巨頭去年的總銷售額中，北上廣深4個(gè)一線城市和天津、成都、武漢等二線城市的銷售額加起來占總銷售額超過60%，利潤貢獻(xiàn)超過70%，大大高于三四線城市。

　　許家印曾表示，從2012年11月份起，恒大地產(chǎn)已把均價(jià)輕微上調(diào)約3%。但他稱，三四線城市的房價(jià)升幅已有限。

　　甚至有分析認(rèn)為，恒大地產(chǎn)去年以來的銷售業(yè)績明顯受到了三四線城市市場客觀容量的影響，無法在原來基礎(chǔ)上繼續(xù)大幅攀升。

　　在潘軍看來，三四線城市大多缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，而且人口不斷向大城市遷移，缺乏核心競爭力，從產(chǎn)業(yè)布局、人口增長和服務(wù)資源等角度看，中國三四線城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展不大，未來花樣年的戰(zhàn)略重點(diǎn)會(huì)轉(zhuǎn)向核心城市。

　　摩根大通最新報(bào)告指出，從地區(qū)來看，未來一線城市房地產(chǎn)市場更加樂觀，而三四線城市去庫存壓力更大。

　　美國摩根大通銀行首席中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌曾表示，過去兩三年中，由于中國對房價(jià)調(diào)控趨嚴(yán)，很多開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市。如今，三四線城市很多新的樓盤陸續(xù)開盤，導(dǎo)致供應(yīng)量上升。

　　根據(jù)克爾瑞“中國城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)排行榜”數(shù)據(jù)，全國城市市場風(fēng)險(xiǎn)排名前50位城市中無一例外均為三四線城市。

　　克爾瑞報(bào)告測評(píng)的287個(gè)城市中，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)排名倒數(shù)前三的分別是深圳、北京和上海，廣州、杭州、南京等重點(diǎn)一二線城市的風(fēng)險(xiǎn)也較低。

　　這顯然是一個(gè)無法忽視的信號(hào)，在開發(fā)商因一二線城市限購而紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市之后卻發(fā)現(xiàn)，經(jīng)歷“大躍進(jìn)”后的三四線樓市泡沫已經(jīng)越積越大。

　　尤其是隨著中國城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步加快，不少三四線城市掀起大規(guī)?！霸斐沁\(yùn)動(dòng)”，樓市潛在危機(jī)被迅速激發(fā)。

　　不過，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示：“的確現(xiàn)在一線城市出現(xiàn)了一些成交回暖的情況，利潤率也不錯(cuò)，我覺得這是一種階段性的選擇。但是從長期來看，未來的城市化主體戰(zhàn)場，還是在二三線、三四線的城市，這有一個(gè)短期目標(biāo)和長期目標(biāo)的問題。”（黃樹輝）

來源：第一財(cái)經(jīng)日報(bào)

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