三四線城市重度飽和，房企“扎堆”二線城市亂象初現(xiàn)

　　2012年1~10月，從品牌房企拿地數(shù)量來看，二線城市占比已達到63%。顯然，在三四線城市庫存日益飽和現(xiàn)狀下，如果開發(fā)規(guī)模失控，二線城市也將迎來一片混戰(zhàn)。

　　
　　進入12月后，一線城市的“搶房”與“地王”現(xiàn)象似乎已經(jīng)蔓延到二線城市。這似乎給予開發(fā)商重拾二線城市市場的信心。恒大集團董事局主席許家印日前就表示，由于三四線城市營運環(huán)境困難，恒大不得不改變策略轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市，未來將逐步加大二線城市的買地及銷售比重。

　　三四線城市逐漸暴露的高庫存狀態(tài)讓部分房企逐漸逃離；一線城市樓市雖有回暖跡象，但并不是所有企業(yè)都有進駐的能力與資本。于是，在各地集中推地的大背景下，二線城市似乎成為各路開發(fā)商的最佳選擇。

　　“重回二線城市，多半是目前房企規(guī)避三四線城市高庫存風險的行為?！睂τ诂F(xiàn)階段部分房企“跟風”進入二線城市的行為，業(yè)內(nèi)專家對《中國建設(shè)報·中國住房》記者表示了擔憂，“部分二線城市能否承載如此大的開發(fā)規(guī)模與速度猶未可知，大量房企扎堆進入二線城市，是否會將三四線城市的風險也平移轉(zhuǎn)嫁？”

　　三四線城市重度飽和

　　實際上，重新著眼二線城市布局的房企絕非恒大一家，從10月份開始，萬科、保利、中海等國內(nèi)品牌開發(fā)商紛紛在二線城市出手拿地。據(jù)中原集團研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2012年1至10月，品牌房企在二線城市拿地數(shù)量占比達到63%。

　　房企“扎堆”二線城市，主要源于三四線城市高庫存現(xiàn)象帶來的壓力。自調(diào)控以來，不少企業(yè)為躲避“限購”等政策，紛紛進入三四線城市，而現(xiàn)今部分三四線城市樓市庫存的消化周期已達六年以上，面臨嚴重“消化不良”風險，重回一二線城市實屬無奈之舉。

　　以貴陽為例，根據(jù)公開資料統(tǒng)計顯示，在貴陽共有13個體量超過100萬平方米的超級大盤，其總建筑面積接近4500萬平方米，規(guī)劃居住人口預計總計約達110萬人。此外，貴陽超過50萬平方米以及超過20萬平方米的在建樓盤，均不下30個，規(guī)劃居住人口接近100萬人。而貴陽市2010年第六次人口普查的數(shù)據(jù)顯示，全市常住人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口也不超過295萬人，住宅供應(yīng)處于供大于求的尷尬局面。

　“目前部分三四線城市，樓市供給已明顯過剩，而這些城市的購房人群基數(shù)較小、購買力有限，短期去庫存壓力較大。房企要適時調(diào)整市場布局。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對《中國建設(shè)報·中國住房》記者如是說。

　　不僅如此，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，大量三、四線城市在過去幾年土地供給極度膨脹，與去年以來的商品房實際消化速度形成巨大差距。

　　如桂林、宜昌、連云港三地，2011年商品房銷售面積占4年年均土地出讓量的比例分別為8.2%、12.7%和18.4%。再如唐山市前4年其平均土地出讓面積相當于北京的93%；惠州2011年的土地成交量相當于廣州的94%。

　　“從供應(yīng)方來看，這與地方政府推地有關(guān)。土地出讓金減少，導致地方政府推地的意愿強烈，但并未深入考慮到城市真實需求的問題?！惫阒赋?。

來源：中國建設(shè)報

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