三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存達(dá)天量，存在崩盤風(fēng)險(xiǎn)

一方面不斷傳出樓價(jià)下降的消息，而數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)卻顯示，目前樓市又有反彈跡象。在下跌與回暖之間，樓市很糾結(jié)。

　　一線樓市依然“堅(jiān)挺” 北京上海量?jī)r(jià)回升

　　與二三線城市相比，一線城市的樓市似乎依然堅(jiān)挺。

　　“北京樓市進(jìn)入暖冬”，上海房?jī)r(jià)回暖，成了目前一線城市的代表性特征。數(shù)據(jù)顯示了這種特征：11月上旬北京市新建商品住宅網(wǎng)簽量為3911套，日均簽約量為391套，與10月全月的新房日均簽約相比上漲23.6%。有專家分析指出，經(jīng)過(guò)短暫觀望之后釋放的購(gòu)房需求成為本月銷量上漲的主要?jiǎng)恿Α?

　　“大城市的樓市為什么比中小城市好呢？因?yàn)閮蓚€(gè)壓力沒(méi)有了?！弊髠鏖L(zhǎng)說(shuō)，“像北京、上海這樣的大都市，樓市收入已經(jīng)不構(gòu)成政府財(cái)政收入的主要成分，政府的狀態(tài)相對(duì)輕松得多；加上大規(guī)模的房地產(chǎn)商擁有雄厚實(shí)力，能咬牙支撐得住，不會(huì)輕易降價(jià)?！?

　　趙宏指出，除了賣方壓力較小因素之外，買方鉆政策的空子也是樓市回暖的一部分原因?！斑@種回暖在于我們的房地產(chǎn)調(diào)控政策還有不完善的地方，換句話說(shuō)，‘上有政策，下有對(duì)策’。”趙弘憂慮地說(shuō)，“在實(shí)踐中，有些能夠滿足購(gòu)房需求的要求條件通過(guò)我們目前的體制難以篩選掉，比如說(shuō)要求幾年稅收，有人老老實(shí)實(shí)繳了幾年稅達(dá)到了要求，但有人就會(huì)鉆空子?！?

　　左傳長(zhǎng)已在北京生活、工作多年，對(duì)于北京買房的壓力，他十分了解：“現(xiàn)在太多人想在北京工作、生活，對(duì)商品房的需求是很大的，從這一層面上來(lái)說(shuō)，北京的樓市降價(jià)不太可能，只能抑制它，讓它緩慢上漲?！?

　　三、四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存天量 或有崩盤之虞

　　根據(jù)一份內(nèi)部研究報(bào)告，包括唐山、揚(yáng)州、中山、蕪湖、連云港等大量三、四線城市在過(guò)去幾年土地供給極度膨脹，與去年以來(lái)的商品房實(shí)際消化速度形成巨大差距。

　　邯鄲是河北省三線城市，其房?jī)r(jià)也就四五千元，但當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)泡沫膨脹之程度，不比鄂爾多斯、溫州、貴陽(yáng)等地低多少。2008-2011年，邯鄲市主城區(qū)售完、尾盤的建筑總面積795.8萬(wàn)平方米，在售樓盤建筑總面積1864.9萬(wàn)平方米，預(yù)售建筑總面積1615.5萬(wàn)平方米。而目前當(dāng)?shù)卦谑酆皖A(yù)售的房產(chǎn)共約3480萬(wàn)平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，按照中國(guó)人均居住面積31.6平方米，商業(yè)用房人均面積1.5平方米計(jì)算，人均建筑面積為33.1平方米，邯鄲在售與預(yù)售樓盤至少可以容納105萬(wàn)人。而當(dāng)?shù)胤寝r(nóng)人口樂(lè)觀估計(jì)也不足160萬(wàn)人。如果考慮到2012年當(dāng)?shù)匦陆潜P建筑面積不會(huì)低于2011年1000萬(wàn)平方米的條件，邯鄲在售與預(yù)售房面積至少可以容納130萬(wàn)人以上。而當(dāng)?shù)?011年全年樓盤銷售總面積僅355萬(wàn)平方米，以此測(cè)算，在建與在售樓盤至少需要消化10年。

　　除上述城市外，桂林、宜昌、宜興、煙臺(tái)、連云港、揚(yáng)州、惠州等地均屬去化壓力巨大城市。北海、南通、江陰、中山、洛陽(yáng)、常州、蕪湖等同樣榜上有名。其中桂林、宜昌、連云港三地，2011年商品房銷售面積占4年年均土地出讓量的比例分別為8.2%、12.7%和18.4%。細(xì)細(xì)回顧此前救市政策，中山、蕪湖、揚(yáng)州等地不顧宏觀調(diào)控，屢觸紅線的動(dòng)作，其真實(shí)原因也就不難理解了。

　　疑問(wèn)：未來(lái)房?jī)r(jià)在哪

　　在此次降價(jià)潮中，實(shí)施了樓市限購(gòu)政策的?？诔山磺闆r反倒良好。鑒于這一現(xiàn)象，有網(wǎng)友評(píng)論，說(shuō)樓市限購(gòu)政策不僅沒(méi)有減緩樓市上漲，反而抑制了樓市的下跌。

　　對(duì)這一觀點(diǎn)，房地產(chǎn)咨詢公司的陳晉深表贊同：“限購(gòu)令它的短期效果很顯著，但是長(zhǎng)期來(lái)看它壓抑了剛需，未來(lái)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的沖擊可能會(huì)更大?！倍禺a(chǎn)巨頭任志強(qiáng)最近也說(shuō)：“樓市調(diào)控并不令人感到幸?！?，并再次強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)將漲。

　　“樓市限購(gòu)政策在短期內(nèi)肯定是有效果的?！弊髠鏖L(zhǎng)說(shuō)，“長(zhǎng)期來(lái)看，限購(gòu)政策因?yàn)橐种仆恋亟灰住⒎课萁灰?，減少了供給，反而使得需求相比于供給來(lái)說(shuō)顯得尤為明顯，可能引發(fā)價(jià)格反彈也說(shuō)不定?！?

　　趙弘表示，樓市上漲的主要原因在于中國(guó)資本過(guò)剩、財(cái)富過(guò)剩。經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放三十年，中國(guó)民眾積累了一定財(cái)富，但都是以貨幣形式存在。這些財(cái)富需要尋求保值增值的渠道，但現(xiàn)在渠道有限，特別是我們的金融體系創(chuàng)新不足，貨幣資本、虛擬資本的循環(huán)脫離了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的財(cái)富創(chuàng)造，導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)資本短缺和虛擬經(jīng)濟(jì)資本過(guò)剩。虛擬經(jīng)濟(jì)進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的通道沒(méi)有完全打通，目前的限購(gòu)只是暫時(shí)延緩了房地產(chǎn)的快速泡沫化，但是沒(méi)有給這些流動(dòng)資本找到出路。

　　不過(guò)，雖然目前上海等地房?jī)r(jià)有回升的跡象，但保障房的大量入市，無(wú)疑將平抑作用。11月21日，上海市最大的保障房基地宣布入市，而這僅是大量保障房源入市的開(kāi)始。

　　對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)政策的未來(lái)走向，趙弘認(rèn)為，“我國(guó)未來(lái)應(yīng)該密切關(guān)注并且及時(shí)采取措施來(lái)遏制住產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的泡沫化?！?

　　一邊是打折甩賣的新聞，另一邊又是漲價(jià)回暖的訊息，消費(fèi)者究竟該相信誰(shuí)？樓市究竟是在崩盤還是在回暖？也許在明年3月的全國(guó)兩會(huì)之后，會(huì)有一個(gè)比較明確的信號(hào)。

來(lái)源：中國(guó)廣播網(wǎng)

　　轉(zhuǎn)自：

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀