1月樓市銷售慘遭滑鐵盧 開發(fā)商態(tài)度趨謹(jǐn)慎寡頭趨勢加劇

　　某些開發(fā)商在年前已經(jīng)制定“防寒”策略，包括但不止于把去年部分的銷售金額留待今年結(jié)轉(zhuǎn)以保持年度銷售數(shù)據(jù)平穩(wěn)、延遲開盤等待市場明朗、預(yù)備更充足的現(xiàn)金流以在市場冷淡時(shí)入場拿地掃貨。

　　房地產(chǎn)領(lǐng)域沒有尋常的四季可言，夏天過去后，很可能便是冬天。近日，萬科高級副總裁譚華杰在發(fā)表對2017年地產(chǎn)行業(yè)的看法時(shí)表示，2017年為銷售小年是大概率事件。

　　第一財(cái)經(jīng)記者了解到，某些開發(fā)商在年前已經(jīng)制定“防寒”策略，包括但不止于把去年部分的銷售金額留待今年結(jié)轉(zhuǎn)以保持年度銷售數(shù)據(jù)平穩(wěn)、延遲開盤等待市場明朗、預(yù)備更充足的現(xiàn)金流以在市場冷淡時(shí)入場拿地掃貨。此外，小型開發(fā)商被并購、大中型開發(fā)商的地王入市去化依然是今年的市場主題。

　　1月樓市銷售滑鐵盧

　　在調(diào)控政策和春節(jié)雙重因素的影響下，1月的樓市成交數(shù)據(jù)愈顯慘淡。

　　中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，1月各線代表城市成交同、環(huán)比均回落。北上廣深四個(gè)一線城市及南京、成都、蘇州等15個(gè)二、三線代表城市周均成交量同、環(huán)比均呈現(xiàn)不同程度回落態(tài)勢，一線城市月度周均成交量同比降幅超三成，環(huán)比降幅超一成。其中上海、深圳同比降幅尤為顯著，而二、三線代表城市月度周均成交量同、環(huán)比降幅均在一成左右。

　　以深圳為例，樓市冷下來，首先從上門訪客量下降開始，一家大型代理商的中介苦惱地表示，春節(jié)期間留守深圳，所在門店一宗成交都沒有，幾乎沒有人上門看房，但去年春節(jié)，門店促成二手成交超過十宗。不僅二手市場表現(xiàn)冷清，深圳龍崗、寶安多個(gè)樓盤的置業(yè)顧問同樣表示，春節(jié)假期售樓處乏人問津。

　　深圳規(guī)土委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月，深圳新房成交面積17.42萬平方米，環(huán)比下跌20.23%。這是繼2016年11月份以來，深圳新房成交量連續(xù)下跌的第三個(gè)月；上海中原的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，同期，上海新建商品住宅成交量387181平方米，環(huán)比下跌35.1%，創(chuàng)下2011年以來的成交新低。

　　房企的銷售數(shù)據(jù)同樣不樂觀。克而瑞監(jiān)測的40家大型房企中，其中六成銷售金額相比2016年12月下滑，此中的10家房企下滑幅度超50%。在拿地方面，上述40家房企公開市場拿地總量環(huán)比出現(xiàn)大幅下滑，成交面積和成交總價(jià)跌幅均達(dá)50%以上。

　　穆迪預(yù)測，2016年中國房地產(chǎn)銷售創(chuàng)下新紀(jì)錄，在政府加強(qiáng)調(diào)控抑制房價(jià)上漲的情況下，2017年銷售增速將有所放緩。去年四季度，全國范圍內(nèi)密集出臺的調(diào)控政策之下，在購買資格、個(gè)人房貸、新房銷售價(jià)格等多個(gè)方面限制交易，意圖使樓市降溫。

　　譚華杰日前分享的觀點(diǎn)中表示，“2016年是一個(gè)銷售大年，2017年繼續(xù)是大年的可能性就很小。”譚華杰表示，從行業(yè)整體而言，無論面積還是金額的增速，都不建議做太樂觀的分析。銷售面積保持穩(wěn)定、價(jià)格溫和上升，這樣的假設(shè)相對公允，預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)比較低。

　　穆迪分析師黃哲稱：“經(jīng)歷了2016年的增長后，我們預(yù)計(jì)2017年全國合約銷售額將與2016年大體持平或略有下降?！?/br>

　　寡頭趨勢加劇

　　如此政策背景、成交行情下，開發(fā)商普遍持有保守態(tài)度。

　　2月8日，萬科證代梁潔在一個(gè)投資者電話會議上表示，國家對房地產(chǎn)的調(diào)控思路在短期內(nèi)難以改變，萬科在2017年將面臨比2016年更大的去化壓力。

　　總部位于深圳的一家上市房企的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴第一財(cái)經(jīng)記者，“公司內(nèi)部對今年的行情看法悲觀，從去年第四季度起，已陸續(xù)推遲了多個(gè)項(xiàng)目的入市、加推計(jì)劃，但是到了1月，已經(jīng)不得不入市銷售了，而行情尚未好轉(zhuǎn)，只能在定價(jià)上向市場低頭。”據(jù)了解，該房企12月銷售額出現(xiàn)了近三成的下滑。

　　招商蛇口總經(jīng)理許永軍則對第一財(cái)經(jīng)記者表示：“2016年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議確定了穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào)，強(qiáng)調(diào)要‘促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展’，同樣突出了‘穩(wěn)’字，這表明政府最希望看到的是房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，市場既不要過熱，也不能過冷?！痹S永軍預(yù)測今年樓市整體穩(wěn)定，無需過于悲觀。

　　盡管多家房企態(tài)度謹(jǐn)慎，但于2017年年度目標(biāo)銷售額上依然提出了一定增幅的數(shù)字。

　　在恒大與深深房簽訂的重組上市協(xié)議中，恒大對2017年的預(yù)期銷售額為4500億元，僅較2016年的3733.7億元略微增長20%。

　　于2015年底重組上市的招商蛇口在2016年全年獲得739億元銷售業(yè)績，許永軍表示，2017年招商蛇口的銷售額目標(biāo)是沖刺千億元臺階。而此目標(biāo)相比2016年，增幅將近40%。

　　總體來看，大部分開發(fā)商都考慮到市場現(xiàn)狀而確立了相對保守的增長目標(biāo)，唯有少數(shù)企業(yè)將目標(biāo)鎖定較高。如在1月創(chuàng)出486億元銷售金額的碧桂園，在2016年全年的銷售金額為3088億元，同比2015年實(shí)現(xiàn)了約120%的增長成績。據(jù)媒體報(bào)道，2017年碧桂園內(nèi)部把目標(biāo)銷售金額業(yè)績定在5000億元到6000億元之間，同樣是接近翻番的目標(biāo)。

　　不過，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，在樓市走勢未明朗的背景下，房企業(yè)績保持高速增長的能力受到考驗(yàn)。易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對第一財(cái)經(jīng)記者表示：各地調(diào)控政策的嚴(yán)厲度目前有增無減，京滬兩地的個(gè)人房貸再度收緊，市場行情繼續(xù)走弱。

　　值得注意的是，在市場整體量跌價(jià)跌的前提下，大型房企銷售依然搶跑，從而加速兩極分化的趨勢?？硕饠?shù)據(jù)顯示，有8家企業(yè)單月業(yè)績在百億元以上，金額環(huán)比普遍增長。

　　目前，在美國，成熟階段的龍頭房企市占率是6%~8%，而同期的中國，去年全年市場上銷售額超過3000億元的萬科和恒大，市占率僅有3%~4%。譚華杰因此認(rèn)為，中國龍頭房企規(guī)模尚有一倍成長空間，主要來自行業(yè)的集中化。

　　轉(zhuǎn)自：第一財(cái)經(jīng)日報(bào)

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