央行“出手”房地產或將迎來長周期拐點

　　央行“出手”樓市遇“考”房地產或將迎來長周期拐點

　　繼春節(jié)長假前上調中期借貸便利MLF利率后，節(jié)后首個交易日央行再次“出手”上調常備借貸利率SLF和逆回購利率。業(yè)內人士表示，貨幣政策收緊信號或導致房貸利率上調，在市場風險和政策風險雙重壓力下，銀行可能會通過價格手段防控風險。此外，在加息周期和調控政策背景下，房地產包括一線城市將可能迎來長周期拐點。

　　房貸利率存上調可能

　　雞年首個交易日，央行便祭出大動作：在公開市場進行200億元7天期、100億元14天期和200億元28天期逆回購操作，操作利率較上期均上調10個基點，同日開展的SLF利率也全線上調。

　　一股份制銀行宏觀分析師告訴記者，央行春節(jié)前后的密集行動，是對貨幣政策操作轉向的確認。隨著基準利率貨幣政策工具中的作用和地位越來越低，MLF和SLF作為央行的主動管理型貨幣政策工具正在發(fā)揮越來越重要的作用，尤其是可以通過主動性操作實現貨幣的長短期配置。貨幣收緊政策收緊信號影響機制或將從央行向金融機構傳導，最終形成終端實際貸款利率抬升。

　　終端貸款利率的抬升是否會導致房貸利率上調呢？近日記者走訪多家銀行網點了解到，包括招商銀行、平安銀行、建設銀行、工商銀行等在內的大多數銀行首套房貸款利率沒有變化，仍維持九折優(yōu)惠折扣。民生銀行一名客戶經理告訴記者，該行首套房貸款利率打九折，但如果是民生銀行優(yōu)質客戶且購買指定樓盤房產，優(yōu)惠力度可打8.8折。

　　某大型股份制銀行內部人士告訴記者，去年銀監(jiān)局和同業(yè)公會即向各銀行下達房貸優(yōu)惠折扣不低于九折的指導要求，銀行可根據自身實際情況在該基礎上進行調整，九折是業(yè)內較普遍的折扣。

　　走訪中，大多數銀行客戶經理表示尚未接到總行上調房貸利率的通知，但也有個別表示“已經隱隱約約聽到風聲”?！斑€是存在顧慮，九折是比較普遍的，要是上調利率，客戶肯定都跑到別的銀行去了?！币晃豢蛻艚浝砀嬖V記者。

　　雖銀行方面尚未有明顯動作，但不少人士仍認為房貸利率存在上調風險。

　　海通證券宏觀分析師姜超在研報中指出，截至2016年9月末，銀行住房貸款平均利率為4.52%，銀行房貸平均期限應該在10年以上，當時10年期國開債利率只有3.13%。目前10年期國開債利率已接近4.1%，國開債完全是政府信用，對銀行而言不用占用任何風險資本，但發(fā)放房貸要計提50%的資本占用，而銀行是高利潤率高杠桿行業(yè)，其資本金有限，因而資本占用的成本較高。按照目前4.1%的國開債利率，從歷史數據比較看，合理的房貸利率應在5.5%左右。

　　姜超認為，央行確認貨幣市場“加息”的結果，意味著房貸利率存在大幅上調風險，目前5年期以上貸款基準利率為4.9%，這意味著按照5.5%的合理水平，所有的折扣房貸將全部絕跡，否則銀行不如去買債。

　　恒豐銀行研究院執(zhí)行院長董希淼認為，央行貨幣市場操作利率上調的確會影響銀行資金成本，不過銀行資金成本提高不一定體現在房貸利率之上。“自去年10月以來，房地產調控趨嚴加大了銀行市場風險和政策風險。在資金成本提高和外部風險加大的雙重壓力下，銀行確實有可能通過價格手段來防控風險?！狈抠J利率上調有助于擠掉投資性、投機性購房需求，但需避免對剛需客戶造成過多影響，商業(yè)銀行應在貫徹落實國家對房地產宏觀調控的基礎上，滿足普通老百姓首次購房和合理改善住房的需求。

　　住房按揭遭“冷遇”

　　業(yè)內人士指出，本次央行調高利率與1月“天價”信貸數據不無關系。

　　雖然央行尚未公布1月份信貸數據，但多家機構預計今年1月份新增信貸規(guī)模較大可能會超去年同期2.51萬億元，甚至將高達2.8萬億元。

　　華泰證券報告顯示，預計1月份新增信貸達2.5萬億元。首先，1月是信貸大月，季節(jié)性安排雖然在宏觀審慎評估體系MPA考核后有所弱化，但歷史信貸節(jié)奏造成的信貸集中到期續(xù)作仍會延續(xù)；其次，提早投放信貸會更早獲得利息收入，因此銀行有提早投放信貸的積極性。另外，往年1月都會有大量新的基建項目資金投放。

　　國元證券分析師表示，從政策意圖看，政策性利率上調與控制2017年1月信貸投放過快、近期PPI上漲引發(fā)貨幣當局對通脹壓力的擔心有關。去年1月新增信貸同比增長萬億元以上，導致央行緊急收緊銀根，對部分小銀行實施懲罰性提升存準率?？梢?月例行是銀行放貸的沖動時期，也是央行緊急收緊銀根的時點。

　　雖然預估1月信貸數額仍會高企，但不少業(yè)內人士認為，2017年信貸規(guī)模在信貸結構中的占比將會下滑。央行數據顯示，2016年12月新增居民中長期貸款創(chuàng)下近十個月新低，較11月大幅回落31%。

　　“部分原因是去年11月、12月存量缺乏額度無法投放，這些額度會在1月放出來，”一位商業(yè)銀行內部人士告訴記者，“尤其是在貨幣政策穩(wěn)健中性和房地產加強調控政策背景下，二三月份房貸回落速度會加快，政府項目和PPP信貸投放將吸納較大的信貸資金?！?/br>

　　從春節(jié)假期房地產成交情況看，住房按揭可能遭“冷遇”。

　　繼過去一年持續(xù)火爆之后，全國熱點城市樓市雞年春節(jié)期間迎來一片清冷，南京、杭州、蘇州等地新房成交量紛紛萎縮，為近三年同期最低值。華創(chuàng)證券統(tǒng)計數據顯示，春節(jié)兩周中，第一周全國40城新房成交314.1萬平方米，環(huán)比下降38.1%；第二周成交環(huán)比再下降89.2%至34.1萬平方米。1月截至上周累計日均成交60萬平方米，環(huán)比12月下降37.5%。

　　伴隨樓市成交量萎縮，部分熱點城市房價也出現松動。數據顯示，1月深圳房價繼續(xù)回落，成交均價54931元/平方米，環(huán)比下降0.03%；廣州成交均價16970元/平方米，環(huán)比微跌0.61%。

　　樓市或迎拐點

　　平安證券認為，中國尚未進入加息周期，但嚴厲的房地產市場政策疊加折扣利率向上調整，對于房地產市場的負面沖擊將較明顯，前期房價上漲過快的一線和部分二線城市已進入調整周期。

　　國海證券研報指出，央行貨幣政策收緊信號相當于進一步確認寬松周期結束。從過去美國和日本經驗看，歷次房地產泡沫破滅過程中，貨幣收緊都是至關重要的條件。此外，過去政策托底房地產或將成為歷史。一方面，各地嚴格執(zhí)行限購政策，限制房地產住房信貸，房地產成交量大規(guī)?？s減；另一方面，一線城市開始嚴格限制人口流入，各地“兩會”期間一線城市紛紛提出2020年人口的控制線。這意味著一線城市房地產需求未來將不會再大幅增加，房價包括一線城市將可能迎來長周期拐點。

　　深圳中原研究中心負責人告訴記者，受雙重壓力影響，今年樓市仍會面臨較大壓力。2017年新房市場成交量可能隨供應增加有所回升，但二手房成交不樂觀，整體價格已步入調整期，今年樓市將以震蕩波動為主。該負責人同時指出，央行收緊貨幣政策的影響將會漸漸顯現，節(jié)后投資需求應有所收斂，并會在一定程度上抑制節(jié)后樓市成交量回升。

　　也有房地產資深人士向記者表示，按照目前基礎貨幣發(fā)行量和外匯儲備對比來看，央行在貨幣市場的收縮完全不足以對沖貨幣泡沫，對于房地產市場而言，貨幣超發(fā)對房價的影響仍較大。

　　該人士表示，部分城市樓市量價齊跌主要有三方面因素：其一，2016年四季度各大熱點城市的調控政策陸續(xù)落地，對市場需求面造成較明顯的抑制；其二，熱點城市地方政府對新房備案價格的控制；其三，受春節(jié)傳統(tǒng)淡季影響。三大因素疊加造成量價齊跌的現狀。受調控影響，預計熱點城市2017年樓市成交量將縮水至2014年水平，價格緩慢上漲趨勢并不會明顯改變。

　　東興證券分析師認為，2017年將成為此輪房地產繁榮周期的拐點，但地產行業(yè)并未沒落，仍擁有巨大發(fā)展空間。尤其是在大城市即大都市圈進程快速發(fā)展背景下，穩(wěn)定的政策環(huán)境和前瞻性的規(guī)劃將為房地產行業(yè)開辟新的發(fā)展路徑。雖然2016年可能是行業(yè)銷售頂峰，但2017年可能成為房價的高點，且在未來相當長的時期內，行業(yè)總體規(guī)模仍有望保持在十萬億元以上。

　　轉自：中國證券報

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