投資總額超5萬(wàn)億元 旅游綜合體投資結(jié)構(gòu)性過(guò)熱存隱憂(yōu)

　　來(lái)自國(guó)家旅游局的最新數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)企業(yè)對(duì)旅游綜合體的投資熱情正在進(jìn)一步高漲。港中旅、華僑城、恒大、萬(wàn)達(dá)等大型旅游企業(yè)和知名房地產(chǎn)企業(yè)已嘗試性地在國(guó)內(nèi)做了一些綜合體項(xiàng)目。

　　萬(wàn)達(dá)文化旅游城、恒大海花島、長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)……這些游客們耳熟能詳?shù)拿制鋵?shí)都有一個(gè)共同的身份——旅游綜合體。來(lái)自國(guó)家旅游局的最新數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)企業(yè)對(duì)旅游綜合體的投資熱情正在進(jìn)一步高漲。

　　11月2日，國(guó)家旅游局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)在建旅游綜合體項(xiàng)目已達(dá)2027個(gè)，預(yù)計(jì)總投資將突破5萬(wàn)億元。作為近幾年旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的新業(yè)態(tài)，旅游綜合體為何會(huì)廣受青睞？投資狂飆猛進(jìn)背后又暗藏哪些隱憂(yōu)？

　　投資額創(chuàng)新高

　　國(guó)家旅游局規(guī)劃財(cái)務(wù)司11月2日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，據(jù)全國(guó)旅游項(xiàng)目管理系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)顯示，目前我國(guó)在建旅游綜合體項(xiàng)目2027個(gè)，占全部在建旅游項(xiàng)目數(shù)量的19.2%，預(yù)計(jì)總投資52235.7億元，已完成投資12253.2億元，占全部旅游投資的38.8%。國(guó)家旅游局相關(guān)工作人員進(jìn)一步透露，投資額在100億元以上的大型旅游綜合體項(xiàng)目131個(gè)，已完成投資3529.3億元，投資額在200億元以上的大型旅游綜合體項(xiàng)目45個(gè)，已完成投資1492.6億元。

　　業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，作為近幾年旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的新業(yè)態(tài)，旅游綜合體是以一定的旅游資源和土地資源為基礎(chǔ)，將旅游功能、文化功能、體育功能、商務(wù)功能、社區(qū)功能等進(jìn)行有機(jī)結(jié)合的旅游產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。繼“旅游+地產(chǎn)”的模式之后，旅游綜合體成為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的又一個(gè)新名詞，得到了大量旅游企業(yè)的和房地產(chǎn)企業(yè)的高度關(guān)注，成為時(shí)下的投資熱點(diǎn)。

　　在國(guó)家旅游局看來(lái)，目前我國(guó)的旅游綜合體具有四大特征，第一是集餐飲、住宿、健身和娛樂(lè)等多種功能為一體的綜合體，如華僑城、萬(wàn)達(dá)樂(lè)園、華南城等旅游綜合體已成地方旅游消費(fèi)活躍程度的“風(fēng)向標(biāo)”和“晴雨表”；其次，旅游綜合體形成了以旅游為核心的文化、生態(tài)、健康、鄉(xiāng)村、商務(wù)等諸多業(yè)態(tài)的有機(jī)整合，具有多樣性；第三，項(xiàng)目具有集聚的特點(diǎn)，如總投資63億元的唐山灣環(huán)渤海旅游度假娛樂(lè)綜合體項(xiàng)目，就建有自駕車(chē)與房車(chē)宿營(yíng)地、兒童夢(mèng)幻歡樂(lè)堡、奧特萊斯購(gòu)物小鎮(zhèn)、免稅購(gòu)物中心、集裝箱海鮮市場(chǎng)等多種功能的項(xiàng)目；第四是創(chuàng)意，如總投資20億元的華誼兄弟電影世界旅游綜合體項(xiàng)目，是全國(guó)第一座以電影IP引擎為主軸的主題游樂(lè)園，創(chuàng)新設(shè)立了包含影視表演、電影實(shí)景娛樂(lè)、原創(chuàng)電影文化展示等內(nèi)容。

　　多家企業(yè)布局

　　記者在采訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，目前我國(guó)旅游綜合體開(kāi)發(fā)的區(qū)域集中性特征十分明顯。根據(jù)克而瑞地產(chǎn)的資料顯示，旅游綜合體項(xiàng)目從區(qū)域分布來(lái)看，目前主要集中在自然資源較好的區(qū)域，海南島、環(huán)渤海和山湖資源突出的長(zhǎng)三角、云南以及川渝地區(qū)等區(qū)域。

　　在投資主體方面，港中旅、華僑城、恒大、萬(wàn)達(dá)等大型旅游企業(yè)和知名房地產(chǎn)企業(yè)已嘗試性地在國(guó)內(nèi)做了一些綜合體項(xiàng)目。恒大目前是旅游綜合體開(kāi)發(fā)大投資、大體量的代表之一。據(jù)記者了解。目前恒大的文化旅游綜合體已在廣東、重慶等全國(guó)多個(gè)省市布局20余處，2015年更是斥巨資投建海南?；◢u。

　　據(jù)恒大地產(chǎn)集團(tuán)海南公司總經(jīng)理李四泉介紹，恒大地產(chǎn)集團(tuán)已先后在海南建設(shè)13個(gè)大型項(xiàng)目，包括民生地產(chǎn)、高端醫(yī)療、旅游綜合體，投資額近450億元。其中作為海南省重點(diǎn)項(xiàng)目的儋州?；◢u旅游綜合體項(xiàng)目，2016年新建項(xiàng)目累計(jì)投資額將近88億元，開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目至今累計(jì)投資額達(dá)12億元，總計(jì)約100億元。

　　恒大集團(tuán)主管營(yíng)銷(xiāo)的副總裁何妙玲在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，文化旅游是公認(rèn)的產(chǎn)業(yè)藍(lán)海，加之海南環(huán)島高鐵開(kāi)通、周邊旅游配套日益完善等多項(xiàng)利好，?；◢u具有巨大的文化旅游價(jià)值，旅游度假產(chǎn)品未來(lái)升值空間巨大。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)和旅游地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)蔡云也告訴中國(guó)商報(bào)記者，從宏觀(guān)環(huán)境來(lái)看，旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、國(guó)家連續(xù)出臺(tái)的有關(guān)休閑旅游文化產(chǎn)業(yè)的扶持政策利好、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展等都是促使旅游綜合體投資火熱的因素?！奥糜尉C合體是復(fù)合發(fā)展的產(chǎn)品，有廣闊的市場(chǎng)。”

　　此外，中國(guó)旅游研究院副研究員楊彥鋒表示，從企業(yè)的層面來(lái)看，隨旅游消費(fèi)等第三產(chǎn)業(yè)的迅速崛起，增長(zhǎng)潛力很大，第二產(chǎn)業(yè)尤其是地產(chǎn)行業(yè)在出現(xiàn)階段性過(guò)熱后，需要進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)移。而從第二產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)起來(lái)的企業(yè)往往資金量巨大，所以萬(wàn)達(dá)、恒大等公司投資重資產(chǎn)、大體量的旅游項(xiàng)目是很正常的。

　　“這些大企業(yè)的轉(zhuǎn)型需求間接促進(jìn)了旅游綜合體投資的火熱。目前商品房過(guò)剩，而商用、娛樂(lè)、旅游的類(lèi)型地產(chǎn)項(xiàng)目還有比較大的增長(zhǎng)空間，并且旅游地產(chǎn)項(xiàng)目拿地成本相對(duì)來(lái)說(shuō)較低，這些企業(yè)才選擇將資金投到旅游產(chǎn)業(yè)，造成現(xiàn)在火熱的狀態(tài)。”楊彥鋒告訴中國(guó)商報(bào)記者。

　　拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)明顯

　　投資旅游綜合體也給投資企業(yè)帶來(lái)了高額回報(bào)。根據(jù)公開(kāi)資料顯示，恒大海口文化旅游城開(kāi)盤(pán)，就實(shí)現(xiàn)了單日銷(xiāo)售2260套、成交金額22.3億元的好成績(jī)。2015年12月，中國(guó)海南?；◢u首期開(kāi)盤(pán)勁銷(xiāo)122億元，一舉創(chuàng)下開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售金額、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售面積、認(rèn)籌到訪(fǎng)人數(shù)三大世界紀(jì)錄。恒大2015年的年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，該公司2015年全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額2013.4億元，其中海花島項(xiàng)目就占了近6%。

　　萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在轉(zhuǎn)型之路走得也頗為順利。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)半年報(bào)顯示，上半年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)收入1199.3億元，其中，旅游控股公司上半年收入60.3億元，完成上半年計(jì)劃的106.8%，同比增長(zhǎng)32.6%，受益于旅游等板塊的發(fā)力，上半年萬(wàn)達(dá)文化集團(tuán)收入占萬(wàn)達(dá)集團(tuán)總收入比重攀至24.2%。

　　除了促進(jìn)企業(yè)自身的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，旅游綜合體對(duì)于景區(qū)當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)增長(zhǎng)和旅游業(yè)發(fā)展亦有影響。2015年，南京中寧投資集團(tuán)有限公司投資30億元在南京湯山旅游度假區(qū)興建野生動(dòng)物樂(lè)園。據(jù)相關(guān)工作人員介紹，該綜合體項(xiàng)目直接帶動(dòng)就業(yè)逾1600人，對(duì)完善湯山旅游功能業(yè)態(tài)、提升湯山旅游人氣和知名度也具有巨大的促進(jìn)作用。

　　兩大問(wèn)題尚需解決

　　雖然旅游綜合體的投資對(duì)企業(yè)和當(dāng)?shù)卣际抢?，但是從目前?lái)看，旅游綜合體還有一些問(wèn)題需要解決。

　　一個(gè)顯著的問(wèn)題是，雖然旅游綜合體的發(fā)展正處于快速發(fā)展期，但目前很多開(kāi)發(fā)商仍是用傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式在做旅游綜合體。對(duì)此，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉鋒在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，要更好地提升前期策劃規(guī)劃的創(chuàng)意力，提升綜合的服務(wù)能力，也要促進(jìn)多產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展和多專(zhuān)業(yè)的人才配置，從而來(lái)轉(zhuǎn)變過(guò)去的賣(mài)地賣(mài)房模式，真正地轉(zhuǎn)變?yōu)橘u(mài)優(yōu)質(zhì)生活方式。

　　與此同時(shí)，旅游綜合體還出現(xiàn)了投資結(jié)構(gòu)性過(guò)熱的問(wèn)題?！奥糜尉C合體的投資應(yīng)該是結(jié)構(gòu)性的過(guò)熱，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品受到市場(chǎng)的歡迎，低端無(wú)特色的顯然是過(guò)熱和多余的?！辈淘铺寡?，“企業(yè)在投資前應(yīng)該研究供給側(cè)的問(wèn)題，把握市場(chǎng)，才能取勝。以旅游休閑為導(dǎo)向，集餐飲、住宿、健身和娛樂(lè)等多種功能為一體的綜合體，仍是未來(lái)的發(fā)展方向。”

　　前瞻網(wǎng)資深產(chǎn)業(yè)研究員、分析師孫海紅也認(rèn)為，從目前國(guó)內(nèi)旅游綜合體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)情況來(lái)看，“缺乏核心吸引物”、“同質(zhì)化開(kāi)發(fā)嚴(yán)重”成為制約行業(yè)發(fā)展的難點(diǎn)?！霸诖罅ν顿Y旅游綜合體項(xiàng)目時(shí)，不應(yīng)盲目開(kāi)發(fā)，必須要實(shí)現(xiàn)突破創(chuàng)新，需要在商業(yè)模式的設(shè)計(jì)，主體概念的創(chuàng)新以及在此基礎(chǔ)上的產(chǎn)品策劃與設(shè)計(jì)的創(chuàng)新上下工夫，打造出極具市場(chǎng)吸引力的產(chǎn)品?！保ū緢?bào)記者祖爽）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)

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