投資總額超5萬億元 旅游綜合體投資結構性過熱存隱憂

　　來自國家旅游局的最新數(shù)據(jù)顯示，目前我國企業(yè)對旅游綜合體的投資熱情正在進一步高漲。港中旅、華僑城、恒大、萬達等大型旅游企業(yè)和知名房地產企業(yè)已嘗試性地在國內做了一些綜合體項目。

　　萬達文化旅游城、恒大?；◢u、長白山國際旅游度假區(qū)……這些游客們耳熟能詳?shù)拿制鋵嵍加幸粋€共同的身份——旅游綜合體。來自國家旅游局的最新數(shù)據(jù)顯示，目前我國企業(yè)對旅游綜合體的投資熱情正在進一步高漲。

　　11月2日，國家旅游局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前我國在建旅游綜合體項目已達2027個，預計總投資將突破5萬億元。作為近幾年旅游產業(yè)發(fā)展中的新業(yè)態(tài)，旅游綜合體為何會廣受青睞？投資狂飆猛進背后又暗藏哪些隱憂？

　　投資額創(chuàng)新高

　　國家旅游局規(guī)劃財務司11月2日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，據(jù)全國旅游項目管理系統(tǒng)統(tǒng)計顯示，目前我國在建旅游綜合體項目2027個，占全部在建旅游項目數(shù)量的19.2%，預計總投資52235.7億元，已完成投資12253.2億元，占全部旅游投資的38.8%。國家旅游局相關工作人員進一步透露，投資額在100億元以上的大型旅游綜合體項目131個，已完成投資3529.3億元，投資額在200億元以上的大型旅游綜合體項目45個，已完成投資1492.6億元。

　　業(yè)內人士分析說，作為近幾年旅游產業(yè)發(fā)展中的新業(yè)態(tài)，旅游綜合體是以一定的旅游資源和土地資源為基礎，將旅游功能、文化功能、體育功能、商務功能、社區(qū)功能等進行有機結合的旅游產業(yè)聚集區(qū)。繼“旅游+地產”的模式之后，旅游綜合體成為旅游業(yè)和房地產業(yè)的又一個新名詞，得到了大量旅游企業(yè)的和房地產企業(yè)的高度關注，成為時下的投資熱點。

　　在國家旅游局看來，目前我國的旅游綜合體具有四大特征，第一是集餐飲、住宿、健身和娛樂等多種功能為一體的綜合體，如華僑城、萬達樂園、華南城等旅游綜合體已成地方旅游消費活躍程度的“風向標”和“晴雨表”；其次，旅游綜合體形成了以旅游為核心的文化、生態(tài)、健康、鄉(xiāng)村、商務等諸多業(yè)態(tài)的有機整合，具有多樣性；第三，項目具有集聚的特點，如總投資63億元的唐山灣環(huán)渤海旅游度假娛樂綜合體項目，就建有自駕車與房車宿營地、兒童夢幻歡樂堡、奧特萊斯購物小鎮(zhèn)、免稅購物中心、集裝箱海鮮市場等多種功能的項目；第四是創(chuàng)意，如總投資20億元的華誼兄弟電影世界旅游綜合體項目，是全國第一座以電影IP引擎為主軸的主題游樂園，創(chuàng)新設立了包含影視表演、電影實景娛樂、原創(chuàng)電影文化展示等內容。

　　多家企業(yè)布局

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，目前我國旅游綜合體開發(fā)的區(qū)域集中性特征十分明顯。根據(jù)克而瑞地產的資料顯示，旅游綜合體項目從區(qū)域分布來看，目前主要集中在自然資源較好的區(qū)域，海南島、環(huán)渤海和山湖資源突出的長三角、云南以及川渝地區(qū)等區(qū)域。

　　在投資主體方面，港中旅、華僑城、恒大、萬達等大型旅游企業(yè)和知名房地產企業(yè)已嘗試性地在國內做了一些綜合體項目。恒大目前是旅游綜合體開發(fā)大投資、大體量的代表之一。據(jù)記者了解。目前恒大的文化旅游綜合體已在廣東、重慶等全國多個省市布局20余處，2015年更是斥巨資投建海南?；◢u。

　　據(jù)恒大地產集團海南公司總經(jīng)理李四泉介紹，恒大地產集團已先后在海南建設13個大型項目，包括民生地產、高端醫(yī)療、旅游綜合體，投資額近450億元。其中作為海南省重點項目的儋州?；◢u旅游綜合體項目，2016年新建項目累計投資額將近88億元，開盤項目至今累計投資額達12億元，總計約100億元。

　　恒大集團主管營銷的副總裁何妙玲在接受中國商報記者采訪時表示，文化旅游是公認的產業(yè)藍海，加之海南環(huán)島高鐵開通、周邊旅游配套日益完善等多項利好，?；◢u具有巨大的文化旅游價值，旅游度假產品未來升值空間巨大。

　　中國房地產業(yè)協(xié)會商業(yè)和旅游地產專業(yè)委員會秘書長蔡云也告訴中國商報記者，從宏觀環(huán)境來看，旅游產業(yè)的發(fā)展、國家連續(xù)出臺的有關休閑旅游文化產業(yè)的扶持政策利好、第三產業(yè)的發(fā)展等都是促使旅游綜合體投資火熱的因素?！奥糜尉C合體是復合發(fā)展的產品，有廣闊的市場?！?/br>

　　此外，中國旅游研究院副研究員楊彥鋒表示，從企業(yè)的層面來看，隨旅游消費等第三產業(yè)的迅速崛起，增長潛力很大，第二產業(yè)尤其是地產行業(yè)在出現(xiàn)階段性過熱后，需要進行結構調整和轉移。而從第二產業(yè)成長起來的企業(yè)往往資金量巨大，所以萬達、恒大等公司投資重資產、大體量的旅游項目是很正常的。

　　“這些大企業(yè)的轉型需求間接促進了旅游綜合體投資的火熱。目前商品房過剩，而商用、娛樂、旅游的類型地產項目還有比較大的增長空間，并且旅游地產項目拿地成本相對來說較低，這些企業(yè)才選擇將資金投到旅游產業(yè)，造成現(xiàn)在火熱的狀態(tài)?！睏顝╀h告訴中國商報記者。

　　拉動經(jīng)濟明顯

　　投資旅游綜合體也給投資企業(yè)帶來了高額回報。根據(jù)公開資料顯示，恒大海口文化旅游城開盤，就實現(xiàn)了單日銷售2260套、成交金額22.3億元的好成績。2015年12月，中國海南海花島首期開盤勁銷122億元，一舉創(chuàng)下開盤銷售金額、開盤銷售面積、認籌到訪人數(shù)三大世界紀錄。恒大2015年的年報數(shù)據(jù)顯示，該公司2015年全年累計實現(xiàn)合約銷售額2013.4億元，其中?；◢u項目就占了近6%。

　　萬達集團在轉型之路走得也頗為順利。萬達集團半年報顯示，上半年萬達集團收入1199.3億元，其中，旅游控股公司上半年收入60.3億元，完成上半年計劃的106.8%，同比增長32.6%，受益于旅游等板塊的發(fā)力，上半年萬達文化集團收入占萬達集團總收入比重攀至24.2%。

　　除了促進企業(yè)自身的業(yè)績增長和業(yè)務轉型，旅游綜合體對于景區(qū)當?shù)氐木蜆I(yè)增長和旅游業(yè)發(fā)展亦有影響。2015年，南京中寧投資集團有限公司投資30億元在南京湯山旅游度假區(qū)興建野生動物樂園。據(jù)相關工作人員介紹，該綜合體項目直接帶動就業(yè)逾1600人，對完善湯山旅游功能業(yè)態(tài)、提升湯山旅游人氣和知名度也具有巨大的促進作用。

　　兩大問題尚需解決

　　雖然旅游綜合體的投資對企業(yè)和當?shù)卣际抢?，但是從目前來看，旅游綜合體還有一些問題需要解決。

　　一個顯著的問題是，雖然旅游綜合體的發(fā)展正處于快速發(fā)展期，但目前很多開發(fā)商仍是用傳統(tǒng)的房地產開發(fā)模式在做旅游綜合體。對此，國務院發(fā)展研究中心研究員劉鋒在接受中國商報記者采訪時表示，要更好地提升前期策劃規(guī)劃的創(chuàng)意力，提升綜合的服務能力，也要促進多產業(yè)的融合發(fā)展和多專業(yè)的人才配置，從而來轉變過去的賣地賣房模式，真正地轉變?yōu)橘u優(yōu)質生活方式。

　　與此同時，旅游綜合體還出現(xiàn)了投資結構性過熱的問題。“旅游綜合體的投資應該是結構性的過熱，優(yōu)質的產品受到市場的歡迎，低端無特色的顯然是過熱和多余的。”蔡云坦言，“企業(yè)在投資前應該研究供給側的問題，把握市場，才能取勝。以旅游休閑為導向，集餐飲、住宿、健身和娛樂等多種功能為一體的綜合體，仍是未來的發(fā)展方向。”

　　前瞻網(wǎng)資深產業(yè)研究員、分析師孫海紅也認為，從目前國內旅游綜合體項目的開發(fā)情況來看，“缺乏核心吸引物”、“同質化開發(fā)嚴重”成為制約行業(yè)發(fā)展的難點?！霸诖罅ν顿Y旅游綜合體項目時，不應盲目開發(fā)，必須要實現(xiàn)突破創(chuàng)新，需要在商業(yè)模式的設計，主體概念的創(chuàng)新以及在此基礎上的產品策劃與設計的創(chuàng)新上下工夫，打造出極具市場吸引力的產品?！保ū緢笥浾咦嫠?/br>

　　轉自：中國商報

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