23城新政密集出臺 高價(jià)拿地房企最危險(xiǎn)

　　眾所周知，本輪房價(jià)暴漲的根本在于貨幣潮遭遇資產(chǎn)荒，二者相遇后將樓市財(cái)富效應(yīng)徹底放大。隨著全國23個(gè)城市新政落下，以及未來可能更多城市加入此行列中來，相當(dāng)多的房企將感受到寒流，尤其是那些善于在各地制造高價(jià)地的房企；負(fù)債率高企、營銷去化能力有限的企業(yè)，未來的日子將最為難過。

　　昔日蜜糖今之砒霜

　　此前在土地市場趨之若鶩的房企，如今恐怕會冷靜下來。

　　來自中原地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至10月11日，年內(nèi)搶地最積極的50大房企合計(jì)拿地為10459億元，合計(jì)建筑面積為14374萬平方米，平均拿地成本為7276.2元/平方米。而在2015年同期，拿地平均成本只有4761元/平方米，也意味著企業(yè)拿地平均成本增加高達(dá)52.8%。

　　值得注意的是，有36家房企拿地超過百億元，在2015年同期只有19家，搶地企業(yè)從國企到民企全面出現(xiàn)。

　　專家分析，樓市開啟調(diào)控，多家企業(yè)面臨壓力，特別是在調(diào)控城市內(nèi)拿地多的企業(yè)，很可能面臨市場全面限價(jià)、限購的影響。50大城市拿地金額中有超過70%分布在調(diào)控城市中，如果這些城市調(diào)控政策繼續(xù)重壓，這將導(dǎo)致未來銷售壓力巨大。

　　而隨著各地包括土地政策在內(nèi)的新調(diào)控出臺，包括一線城市在內(nèi)的土地市場降溫將是大概率事件。

　　“調(diào)控寒流來襲，感冒的將絕非少數(shù)企業(yè)。其中，上一輪高價(jià)拿地過多的企業(yè)，將首當(dāng)其沖面臨風(fēng)險(xiǎn)?！币晃坏禺a(chǎn)開發(fā)商表示，當(dāng)初市場好的時(shí)候，他所供職的公司內(nèi)部提出絕不拿“地王”，當(dāng)時(shí)還被外界認(rèn)為相對保守受到質(zhì)疑。如今政策來襲，樓市上行趨勢必然戛然而止，房價(jià)不可能持續(xù)走高，高地價(jià)將成為房企利潤最大的殺手。

　　誰拿著燙手山芋

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，超過50%溢價(jià)率拿地成本的項(xiàng)目，未來房價(jià)上漲預(yù)期更加強(qiáng)烈，而一旦房價(jià)進(jìn)入調(diào)整周期，很可能房企面臨著巨大的銷售難題。而拿了高價(jià)地越多的企業(yè)，其成本壓力將越大，未來踏空樓市的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

　　例如，7月金地上海取得的高價(jià)地、8月融信拿的上海百億元高價(jià)地，如果這些超級地塊未來1-2年售價(jià)漲幅不到100%，入市的難度都非常大。

　　2016年一季度，雖然一二線城市火爆，但因?yàn)?015年開始的高價(jià)地頻出，地價(jià)不斷透支了房企利潤。即便是一二線城市此前銷售情況相對樂觀，但過多的豪宅項(xiàng)目，也逐漸影響了房企的去化速度。隨著調(diào)控的深入，豪宅項(xiàng)目將成為房企的包袱。

　　資料顯示，2016年是全國高價(jià)地出現(xiàn)最多的一年，截至目前，全國已拍出211個(gè)高價(jià)地塊，其中，一線城市2016年住宅土地樓面價(jià)同比2015年上漲了72.2%，二線城市漲幅更是達(dá)到了86.7%。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，在今年排名前五十的高價(jià)地中，可以發(fā)現(xiàn)萬科、恒大、綠地、中海、招商蛇口等全國知名房企，同時(shí)，也有天津天房、北京承建等地方知名開發(fā)商；此外也有不少中等規(guī)模的地產(chǎn)公司。

　　高負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)

　　此外，高負(fù)債房企也將面臨風(fēng)險(xiǎn)和考驗(yàn)。

　　據(jù)同策機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2016年上半年，上市房企總負(fù)債排行榜TOP企業(yè)的負(fù)債總額達(dá)84060億元，總負(fù)債TOP100前20房企的總負(fù)債為51181億元，占全部上市房企總負(fù)債金額的六成，其中恒大是惟一負(fù)債金額超8000億元的企業(yè)。此外，萬科、綠地、萬達(dá)、碧桂園、保利、華潤、中海負(fù)債率都排名前十。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，除了負(fù)債規(guī)模和負(fù)債率之外，房地產(chǎn)企業(yè)還需警惕盈利能力的下調(diào)。房企營收增加，但利潤漲幅低于營收漲幅，房企利潤率明顯下調(diào)。2016年上半年，135家房企的凈利潤率只有8.15%，而即使在成交慘淡的2015年同期利潤率也有10.1%。

　　可以預(yù)見，一方面高價(jià)地“專業(yè)戶”將面臨風(fēng)險(xiǎn)，高價(jià)地塊后續(xù)若不能實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)出售就意味著賠本，而高價(jià)地選擇蟄伏同樣會增加更多財(cái)富成本給企業(yè)帶來負(fù)擔(dān)；另一方面，高負(fù)債率企業(yè)也將受到考驗(yàn)。此外，營銷去化能力一般，以及缺乏對市場預(yù)判的企業(yè)都將可能引發(fā)危機(jī)。北京商報(bào)記者董家聲/文

　　調(diào)控城市土地出讓減少5%

　　國慶過后，各地新政紛至沓來，全國土地市場上依舊表現(xiàn)穩(wěn)定，并未出現(xiàn)成交快速漲跌。但整體看，最近幾天各地土地成交依然處于高位：長沙、上海、成都出讓的土地，溢價(jià)率均超過100%，表明調(diào)控政策短期抑制了市場成交恐慌，但房企的資金情況依然寬裕，高價(jià)地依然頻繁出現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，“9·30”后全國已有23個(gè)城市出臺調(diào)控政策，其中21個(gè)城市在過去的9個(gè)月合計(jì)土地出讓金達(dá)到了1.29萬億元，同比2015年同期的7889億元上漲幅度達(dá)到了63.3%，多個(gè)城市已經(jīng)超過了過去年度總和。土地實(shí)際成交規(guī)劃建筑面積為3.098億平方米，同比下調(diào)了5%。

　　轉(zhuǎn)自：北京商報(bào)

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