熱點城市相繼出臺的調(diào)控政策，似乎并未給土地市場帶來實質(zhì)影響。
近日，出臺了調(diào)控政策的南京、杭州、武漢等地，紛紛推出首批土地試水，南京還首度嘗試了“限定高價、搖號競得”的新規(guī)則。在實際出讓中，杭州、武漢的部分地塊仍以極高的溢價率成交，南京的大部分地塊則達到最高限價，將以搖號的方式?jīng)Q定得主。
8月以來，上述三個城市分別出臺了以限價、限購、限貸為主的調(diào)控政策，調(diào)控力度僅次于一線城市。
但很多業(yè)內(nèi)人士對其效果并不看好，認為雖然這些政策能夠在一定程度上抑制房屋成交量，但若資產(chǎn)荒和庫存偏緊的基本面不能改善，企業(yè)就不會放棄對土地的爭奪，且“搶地潮”還會向更多的城市蔓延。
就在南京全部5宗土地都實現(xiàn)“熔斷”的9月21日，東莞、無錫，再度出現(xiàn)“馬拉松式”的土地交易。其結(jié)果是，東莞誕生單價最高的高價地，無錫的一宗土地交易則創(chuàng)下耗時近7個小時的紀(jì)錄。
“搶地”局面未改
9月下旬，南京迎來今年最大規(guī)模的供地，總計27宗土地。自19日至21日的3天內(nèi)，南京共有18宗土地迎來網(wǎng)上交易，其中有4宗純商業(yè)用地，另外14宗土地均帶有住宅性質(zhì)。
這些土地是在今年8月12日正式掛出，在這前一天，南京發(fā)布調(diào)控新政，首創(chuàng)“搖號拿地”政策，即對土地實施最高限價，當(dāng)達到最高限價后，采取搖號的方式來產(chǎn)生得主。同時還強調(diào)，“土拍網(wǎng)上競價達到最高限價90%時，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售?！?/br>
這些政策被認為頗具獨創(chuàng)性。在此之前，深圳于今年上半年試行現(xiàn)房銷售。北京則早已對土地交易實施最高限價，但在達到最高限價后，多以競拍保障房面積的方式來決定最終得主。南京不僅將“現(xiàn)房銷售”和“最高限價”相結(jié)合，還首度提出“搖號拿地”的辦法。
從實際情況來看，這并不能避免市場的激烈競爭。18宗土地中，僅有4宗商業(yè)用地未能拍至最高限價。其余14宗土地的價格全部達到上限，將在23日進入“搖號”階段，并將全部以現(xiàn)房方式進行銷售。
值得注意的是，參與“G45鐵心橋地塊”和“G48浦口區(qū)江浦街道白馬3號地塊”搖號的企業(yè)，共有42家；參與“九龍湖地塊”搖號的企業(yè)，一共有64家?！皳尩亍本置婷黠@。
某大型房企南京項目負責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，最近大半年來，南京房企普遍處于“缺糧”狀態(tài)，因此一旦有土地供應(yīng)，便很容易遭遇瘋搶。且在南京庫存告急的情況下，企業(yè)對土地價格的接受度普遍提高，對高價地的出現(xiàn)已經(jīng)“見怪不怪”。
9月20日，杭州迎來了新政之后的首批土地拍賣，涉及余杭、蕭山的5宗地塊。這批土地的出讓共歷時4個半小時之久，其中，“蕭山新街24號地塊”的競拍時間就超過了3個小時，樓面價12690元/平方米，溢價率323%，刷新了杭州宅地出讓最高溢價率紀(jì)錄。
隨后出讓“蕭山新街25號地塊”，樓面價達到12760.41元/平方米，溢價率達326%，再次刷新紀(jì)錄。這兩宗地塊共吸引了27家競買單位報名參與。
早在9月13日，武漢也迎來新政后的首場土拍，但熱度相對冷淡。在參與競拍的8宗土地中，有1宗位于新洲的地塊流拍，另外7宗最終成交。其中，位于漢陽燎原村的一宗舊城改造用地以底價成交；另一宗位于武昌區(qū)秦園路店商服地塊也底價成交。
雖然此次競拍未誕生新的“地王”，但在黃陂區(qū)武湖街一宗純住宅用地的出讓中，競爭十分激烈，溢價率達到了486.47%，樓面地價4809.7元/平方米。
此前出臺新政的廈門、鄭州，到目前為止尚未推出土地交易。蘇州則將于本月內(nèi)推出一批土地，并按照其最新的制度來拍賣：住宅用地競買保證金由現(xiàn)行的20%提高到30%或以上，土地出讓金首付款由現(xiàn)行的50%提高到60%或以上，全額土地出讓金支付期限調(diào)整為3個月內(nèi)。
“限”字訣難敵資產(chǎn)荒
在這些土地出讓之前，上述三個城市分別出臺了樓市調(diào)控政策。
8月11日，南京發(fā)布新政，除調(diào)整土地出讓競價方式外，還將二套房的最低首付比例提高至35%。8月31日，武漢發(fā)布新政，將中心城區(qū)的二套房最低首付比例提高至40%。9月18日，杭州發(fā)布新政，對部分區(qū)域房屋實施限購。
這被看做是今年以來第二波樓市調(diào)控的代表。之前，因房價上漲過快，南京、蘇州等“強二線城市”出臺相關(guān)政策予以調(diào)整。進入下半年，樓市資金依然充裕，并從“強二線城市”溢出，涌向其他二線城市。因此7月以來，除南京、蘇州加碼調(diào)控外，廈門、武漢、鄭州、杭州等地也紛紛出臺調(diào)控措施。
這些政策涵蓋限購、限價、限貸等方面，主要面向需求端，政策力度僅次于一線城市。南京、蘇州、鄭州等地還對土地出讓做出一定的限定，如實施最高限價、提高土地出讓的保證金比例，等等。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，政策的實際效果和心理影響，可能會使得房屋成交量出現(xiàn)一定的回落。但在土地交易市場，這些政策的效果恐怕并不明顯。
張大偉指出，當(dāng)前市場過熱的主因在于資金潮下的資產(chǎn)荒，在實體經(jīng)濟相對低迷、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)缺乏的情況下，資金流向房地產(chǎn)市場的趨勢很難改變，一二線城市的房屋和土地都將持續(xù)被資金追捧。
“現(xiàn)階段很多房地產(chǎn)公司的邏輯，通常是將獲取項目、養(yǎng)活團隊放在首位，項目的利潤率則是次要的考慮因素?！鄙鲜龃笮头科竽暇╉椖控撠?zé)人表示，南京這批集中出讓的“現(xiàn)房銷售”項目，未來有可能遭遇相對冷淡的市場環(huán)境，以及激烈的同業(yè)競爭，但企業(yè)在現(xiàn)階段并不會有著過多的考慮。
另一方面，經(jīng)過此前的“去庫存”，東部城市的庫存規(guī)模再度進入偏緊區(qū)間。根據(jù)易居克而瑞的數(shù)據(jù)，在2014年6月，杭州新建商品住宅的去化周期為26個月，屬于偏高的水平。截至今年8月底，該指標(biāo)已降至5.2個月的水平，位于偏緊區(qū)間。這種變化頗能解釋近期杭州房價持續(xù)上漲的現(xiàn)象，也反映出杭州出臺“限購令”的背后原因。
同樣地，截至8月底，南京的新建商品住宅去化周期則不足3個月，蘇州、廈門的去化周期則不足6個月，均處于“告急”的警報狀態(tài)。
一些房企人士則質(zhì)疑制度的合理性。其中，“搖號”政策被指帶有內(nèi)部操作的空間，缺乏公平性。提高土地競買保證金比例的做法，則被認為沒有實際意義。
北京某大型房企相關(guān)負責(zé)人認為，按照慣例，保證金金額通常相當(dāng)于底價的20%-30%左右，對于志在拿地的企業(yè)來說，即使提高該比例也不會造成太大影響。只有一種情況例外，即地方政府集中大規(guī)模推地，“有些企業(yè)對其中多宗地塊感興趣，光是支付的保證金就達上億元。”但他認為，對于現(xiàn)金流充裕的大型房企來說，這也不會造成太大影響。
他表示，現(xiàn)有的調(diào)控手段很難阻止企業(yè)的拿地?zé)崆椤?/br>
張大偉指出，除非降低流動性、大幅增加土地供應(yīng)，否則“搶地”的局面并不能得到根本改善，且還可能向其它城市進一步蔓延。
根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，截至21日，9月全國已成交31宗超過10億元的地塊，其中溢價率超過100%的地塊達到了21宗。如果加上已經(jīng)觸碰最高限價的南京14宗地塊，該類土地則達到35宗，接近8月的水平。
9月21日上午，東莞茶山橫江村地塊作為新鮮出爐的樓面單價最高土地而面世。該土地的拍賣歷時兩個小時，溢價率為411%，折合樓面地價12517元/平方米。同日，無錫市明麗雅地塊歷經(jīng)近7個小時、271輪現(xiàn)場競價而拍出，成交的樓面價為10069元/平方米，溢價率為267%。兩塊土地的得主分別為時代地產(chǎn)和富力。
轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟報道
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