樓市多重背離風險正在積聚 須高度警惕

　　本輪房地產(chǎn)市場急劇升溫到高燒不退，已經(jīng)成為社會廣泛關(guān)注的焦點。熱點城市購房熱情高漲，并非完全是住宅總量供求失衡的原因，可能更多是住宅分配結(jié)構(gòu)矛盾的結(jié)果。房價短期內(nèi)大幅上漲，與房價高位加杠桿不無關(guān)系，蘊含了較大的經(jīng)濟金融風險隱患。目前看，樓市運行背離風險正在積聚，值得高度警惕。

　　熱點城市樓市非理性色彩漸濃

　　雖然低利率環(huán)境有利于房價上漲，但也要受到住宅市場供求關(guān)系的制約。就本輪房地產(chǎn)市場行情而言，并非全部城市住宅價格出現(xiàn)明顯上漲。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截至2016年7月末，全國70個大中城市新建商品住宅價格同比下降的城市有11個，環(huán)比上月下降的城市有16個。房價漲幅顯著的均為熱點城市。相對獨特的區(qū)域經(jīng)濟政治中心位置和較為完善的人文社會基礎(chǔ)設(shè)施稟賦，使得我國熱點城市普遍擁有吸引外來人口的潛在能力。但值得注意的是，所謂熱點城市資源社會和人口稟賦的優(yōu)勢，并非2016年發(fā)生顯著改變。事實上，2014年~2015年期間熱點城市房價漲幅也不明顯。即使是從人口流入分析，受宏觀經(jīng)濟下行壓力增大影響，熱點城市人口流入已經(jīng)有所減緩?？梢?，熱點城市房價的大幅上漲，與剛性和改善性需求的關(guān)系并不大，主要受到投資和投機性需求的驅(qū)動。

　　統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)表明，8月份70個大中城市房價全部上漲，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅在連續(xù)3個月收窄后有所擴大，二、三線城市房價漲幅繼續(xù)擴大。家庭部門在房價高位加杠桿已經(jīng)成為當前熱點樓市高溫不退的重要特征。在今年上半年個人購房貸款增速大幅超過各項貸款16.6個百分點的基礎(chǔ)上，7月份新增人民幣貸款幾乎全部為個人購房貸款。當前社會資金向熱點城市房地產(chǎn)業(yè)的過度集中，表內(nèi)貸款和表外各路融資對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭奪“地王”項目的資金支持，以及部分家庭在房價高位集中加杠桿，可能正形成預(yù)期自我實現(xiàn)的“循環(huán)”，市場非理性色彩濃郁。

　　樓市運行背離風險正在積聚

　　目前看，隨著熱點城市房價高位大幅上漲，以及市場熱情空前高漲，房地產(chǎn)市場運行背離的風險正在積聚。主要表現(xiàn)為：

　　一是政策環(huán)境收緊與房價上漲預(yù)期不退形成背離。為抑制熱點城市地價和房價快速上漲，地方政府再次啟動限購、限貸政策，在土地市場推出“熔斷”機制。但這些政策措施并未冷卻急劇升溫的房地產(chǎn)市場。無論是土地一級市場還是住宅市場，“買到就是賺”的認識，導致上海離婚買房人士激增，北京甚至出現(xiàn)了高總價房“搶房”一幕。房價跳漲現(xiàn)象則是司空見慣，頻頻見于報端。

　　二是房價與租金收入背離加劇。熱點城市房價與房租和城鎮(zhèn)居民收入的背離，蘊含了較大的風險隱患。相對于房價的無節(jié)制上漲，住房租賃市場相對穩(wěn)定，主要滿足真實居住需求，基本剔除了投機性住房需求。雖然隨著房價快速大幅上漲，房租也水漲船高，但房租漲幅遠遠落后于房價漲幅。北京、上海、深圳等熱點城市租金收益率遠低于銀行保本理財收益率。如果考慮到房屋自然折舊和維修管理費用，持有住房的實際租金收益率更低。而城鎮(zhèn)居民收入反映了住房購買力負擔，過度偏離國際合理值的房價收入比，加劇了中低收入人群經(jīng)濟負擔。

　　三是消費市場運行平穩(wěn)與房地產(chǎn)財富效應(yīng)膨脹形成背離。資產(chǎn)價格大幅上漲所帶來的巨大財富效應(yīng)，理論上會帶動社會消費擴張。但從宏觀經(jīng)濟指標看，當前我國社會消費運行整體平穩(wěn)，未出現(xiàn)明顯房地產(chǎn)財富效應(yīng)所引發(fā)的社會消費擴張現(xiàn)象。2016年1~8月，全國社會消費品零售總額同比增長10.3%，與上年持平；除與房屋購買直接相關(guān)的家具和裝修消費超過平均增速外，與改善生活品質(zhì)的服裝鞋帽、針紡織品，家用電器和音像器材等均低于平均速度。由此可見，熱點城市動輒千萬套的住宅不動產(chǎn)，并沒有促使城市“被富豪”普通家庭擴大消費。

　　四是實體經(jīng)濟盈利能力收縮與房屋名義增值空間巨大形成背離。2016年1~7月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤總額35235.9億元，同比增長6.9%，增速遠低于熱點城市房價同比漲幅。2016年7月末，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)百元主營業(yè)務(wù)收入利潤率為85.83%，較上年同期下降0.25個百分點。2016年7月末，熱點城市房價新建住宅價格同比漲幅均超過10%，其中深圳上漲40.9%，領(lǐng)漲全國。作為中國企業(yè)代表的上市公司，大部分上市公司一年的利潤不夠支付北京、上海、深圳一套中心區(qū)域的住宅。這種反差，進一步增加了社會投資、社會資金“脫實入虛”的風險。

　　警惕家庭在房價高位加杠桿的風險

　　當前我國家庭加杠桿的熱情空前，2016年前7個月新增房貸2.8萬億元，約為2009年全年新增額的2倍。就個人住房抵押貸款而言，首付款所能給予金融機構(gòu)的安全邊際是以住宅價格不發(fā)生明顯變動為前提。若住宅市場預(yù)期發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)，導致住房抵押價值下降，觸發(fā)銀行大規(guī)模處置住宅抵押物，則會產(chǎn)生房價螺旋下跌的效果。即使不發(fā)生銀行大規(guī)模處置住宅抵押物，住宅不動產(chǎn)名義價值下降，也會抑制借款人家庭的消費，影響到宏觀總需求。

　　值得高度警惕的是當前個人住房抵押貸款過于看重住宅抵押物的擔保作用，對借款人收入支付能力的評估和核實流于形式，甚至可能存在首付款加杠桿的情況。這樣一來，若房價停止上漲或回落，不具備按揭付款能力借款人信用風險就會凸顯。應(yīng)該看到，有限理性是人類認知與行為局限性的集中反映。當前市場對熱點城市房地產(chǎn)市場發(fā)展前景的樂觀情緒，不排除有盲目失控的風險，值得高度警惕。

　　轉(zhuǎn)自：證券時報

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