中小房企半年報(bào)表現(xiàn)略顯尷尬 轉(zhuǎn)型迫在眉睫

　　上市房企2016年半年報(bào)已披露完畢。從半年報(bào)來(lái)看，上半年樓市火爆，熱門地王頻現(xiàn)。尤其是一二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)，房企銷售收入屢創(chuàng)新高，盈利能力持續(xù)好轉(zhuǎn)。數(shù)據(jù)顯示，截至8月24日，全國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)單宗土地超10億元的地塊300宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的區(qū)域最高價(jià)地塊達(dá)到了150宗。單宗地超100億元的總價(jià)地王達(dá)到了4宗，分布于深圳、上海、杭州、天津四地，超過(guò)50億的有24宗，超過(guò)30億的有77宗。

　　但半年報(bào)成績(jī)單并不都是“很美好”，長(zhǎng)江證券的報(bào)告顯示，上半年共有26家上市房企出現(xiàn)虧損。虧損額度上億的企業(yè)包括嘉凱城、天津松江、云南城投等。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著市場(chǎng)分化現(xiàn)象延續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高。當(dāng)前中小房企生存空間正被加速擠壓，能否成功“轉(zhuǎn)型”是生存的關(guān)鍵。

　　有五家房企銷售破千億

　　2016年是房企成交量爆發(fā)的一年，一二線城市房?jī)r(jià)的快速上漲是導(dǎo)致房企銷售快速上漲最主要的原因。

　　據(jù)同策咨詢研究部統(tǒng)計(jì)，2007至2016年近十年以來(lái)出現(xiàn)的“全國(guó)總價(jià)地王”總計(jì)10塊，其中上海占4塊、深圳2塊、廣州1塊，南京、長(zhǎng)沙、浙江義烏各1塊，“十年總價(jià)地王”中，總成交金額在百億以上的占6塊。在地王爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，國(guó)企與央企底氣最足，根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前5月，全國(guó)土地市場(chǎng)總價(jià)超過(guò)15億元的105宗高價(jià)地塊中有52宗被國(guó)企獲得，合計(jì)成交金額達(dá)1785.8億元，占比為54%，區(qū)域最高價(jià)地塊也有過(guò)半是被國(guó)企收入囊中。

　　日前，中國(guó)恒大在其官網(wǎng)發(fā)布公告，8月實(shí)現(xiàn)銷售額482.7億元，同比增長(zhǎng)196%，環(huán)比增長(zhǎng)12.2%，創(chuàng)下行業(yè)單月銷售新紀(jì)錄，同時(shí)也超過(guò)部分大型房企去年全年的業(yè)績(jī)。截至8月，恒大已經(jīng)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額2330.6億，同比增長(zhǎng)98.3%，已經(jīng)超去年全年銷售額的16%。

　　此番共有5家房企銷售突破千億大關(guān)，而去年同期僅有1家。這5家房企按照銷售金額從大到小排列分別是萬(wàn)科地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、碧桂園、綠地集團(tuán)、保利地產(chǎn)。中海地產(chǎn)、華夏幸福、融創(chuàng)中國(guó)、華潤(rùn)置地和萬(wàn)達(dá)集團(tuán)銷售業(yè)績(jī)緊隨其后。可以看到的是，房企排名前十的名單相較之前有了新變化，碧桂園擠進(jìn)三強(qiáng)，萬(wàn)達(dá)則成功回歸十強(qiáng)。此前，萬(wàn)達(dá)因戰(zhàn)略調(diào)整，一季度銷售金額僅為157億元，被金地?cái)D出TOP10，二季度銷售額雖然同比進(jìn)一步下滑，但銷售規(guī)模突破500億元，成功回歸十強(qiáng)。

　　有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，在目前的銷售形勢(shì)下，前5家房企銷售額有很大可能超過(guò)2000億元。根據(jù)碧桂園8月18日發(fā)布的財(cái)報(bào)，2016年上半年碧桂園總收入達(dá)到574億元，同比增長(zhǎng)21%，合同銷售金額（為本公司及其附屬公司，連同其合營(yíng)和聯(lián)營(yíng)公司）為1251億元，同比增長(zhǎng)130%，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)15%，首次實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)過(guò)千億。根據(jù)保利地產(chǎn)近期發(fā)布的半年報(bào)，2016年上半年，其銷售額首次突破1100億，單月銷售再創(chuàng)新高。

　　“2016年是房企成交量爆發(fā)的一年，寬松的房地產(chǎn)政策刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)探底回升，從房企銷售數(shù)據(jù)看，一二線城市房?jī)r(jià)的快速上漲是導(dǎo)致房企銷售快速上漲最主要的原因。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為。

　　此外，上半年房企業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)之下，部分企業(yè)調(diào)整了年度業(yè)績(jī)目標(biāo)。恒大銷售目標(biāo)上調(diào)至3000億元，碧桂園從1680億元上調(diào)至2200億元，融創(chuàng)上調(diào)目標(biāo)至1100億元，這意味著千億企業(yè)或再度擴(kuò)充。

　　中小房企謀求轉(zhuǎn)型

　　目前，中小房企紛紛通過(guò)轉(zhuǎn)型謀求新的發(fā)展，主要圍繞醫(yī)療、金融和體育等熱點(diǎn)方向。

　　數(shù)據(jù)顯示，上半年共有26家上市房企出現(xiàn)虧損。虧損額度上億的企業(yè)有嘉凱城、天津松江、云南城投和陽(yáng)光股份。而京漢股份、天地源、新光圓成、海航創(chuàng)新、中國(guó)高科、綠景控股、渝開(kāi)發(fā)、榮豐控股、天房發(fā)展和沙河股份10家房企的虧損緊跟其后，且皆達(dá)到千萬(wàn)元。

　　國(guó)信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師董德志認(rèn)為，房企業(yè)績(jī)分化的主要原因來(lái)自于其布局的差異。以旭輝集團(tuán)為例，根據(jù)其發(fā)布的中期業(yè)績(jī)報(bào)告，該集團(tuán)2016年上半年有97%的銷售收入來(lái)源于一二線城市，77%的銷售收入來(lái)源于上海、蘇州、南京、合肥、杭州等長(zhǎng)三角區(qū)域城市。其中，旭輝在蘇州、上海的銷售均超過(guò)百億?！?016年上半年業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)，主要是旭輝對(duì)一二線熱點(diǎn)城市的布局，以及對(duì)拿地和銷售節(jié)奏的準(zhǔn)確把控?！笨硕鹱稍冞\(yùn)營(yíng)總監(jiān)黃甜分析。

　　“雖然房地產(chǎn)板塊整體業(yè)績(jī)邊際改善，但是小型房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)明顯落后。”長(zhǎng)江證券的報(bào)告分析道。今年上半年虧損的房企以中小企居多，其中資產(chǎn)低于100億元的房企數(shù)量占比達(dá)76.92％。中小房企普遍布局集中，無(wú)法像龍頭房企那樣通過(guò)全國(guó)化布局獲得規(guī)模效應(yīng)。同時(shí)隨著拿地的難度加大，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)難以為繼，對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)，留給他們的生存空間已經(jīng)十分狹窄。

　　目前，中小房企紛紛通過(guò)轉(zhuǎn)型謀求新的發(fā)展，主要圍繞醫(yī)療、金融和體育等熱點(diǎn)方向。比如，中珠控股今年7月發(fā)布公告稱，將公司簡(jiǎn)稱變更為中珠醫(yī)療；2014年公司成立30周年之際還曾表示要堅(jiān)持以房地產(chǎn)為主業(yè)的廣宇集團(tuán)，隨著營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)的同比下降，從2015年開(kāi)始朝著醫(yī)療大健康方向轉(zhuǎn)型。

　　然而，轉(zhuǎn)型并非易事，失敗的房企不在少數(shù)。以云南城投為例，其在2014年開(kāi)始轉(zhuǎn)型旅游地產(chǎn)，此后又將“大健康、大休閑”兩個(gè)業(yè)務(wù)作為深化轉(zhuǎn)型的方向。然而這樣的轉(zhuǎn)型舉措并未扭轉(zhuǎn)局面，根據(jù)其公司公告，其今年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入29.33億元，同比暴跌124.17%，虧損3.6億元。另外，作為今年上半年虧損最嚴(yán)重的房企之一的嘉凱城，此前一直在探索轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型核心產(chǎn)品為“城市客廳”，希望通過(guò)布局小城來(lái)完成過(guò)去傳統(tǒng)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商到城鎮(zhèn)生活服務(wù)平臺(tái)商的轉(zhuǎn)身。然而轉(zhuǎn)型發(fā)展卻不盡如人意，根據(jù)其發(fā)布的2016年半年報(bào)，報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收21.42億元，同比增長(zhǎng)1.41%；凈利潤(rùn)為虧損9.52億元。

　　不過(guò)，也有部分房企轉(zhuǎn)型初見(jiàn)成效。以深大通為例，該企業(yè)是今年上半年房企中凈利潤(rùn)漲幅最大的企業(yè)，然而，根據(jù)其公告，對(duì)公司凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)最大的不是房產(chǎn)銷售，而是文化傳媒業(yè)務(wù)。深大通于2015年實(shí)施重大資產(chǎn)重組，利用發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購(gòu)買廣告?zhèn)髅綐I(yè)務(wù)資產(chǎn)，自2016年2月1日起，浙江視科文化傳播有限公司和冉十科技（北京）有限公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)納入合并報(bào)表范圍，由此成功轉(zhuǎn)型。

　　行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升

　　目前熱點(diǎn)城市土地價(jià)格高企，通過(guò)傳統(tǒng)招拍掛形式拿地成本太高，而通過(guò)并購(gòu)收購(gòu)可以快速實(shí)現(xiàn)資源整合，從而提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　中原研究院報(bào)告認(rèn)為，7月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是投資、購(gòu)地及銷售以及房企到位資金都出現(xiàn)了回落，同時(shí)部分城市庫(kù)存高企。而8月以來(lái)，各地新房市場(chǎng)整體成交平穩(wěn)，且熱點(diǎn)城市成交勢(shì)頭顯著受制。政策方面，近期二線領(lǐng)漲城市中的南京、蘇州同時(shí)出臺(tái)調(diào)控政策，包括提高信貸門檻、實(shí)施限購(gòu)等?？梢哉f(shuō)，在資金、營(yíng)銷和市場(chǎng)方面處于相對(duì)劣勢(shì)的中小房企，將面臨更大的挑戰(zhàn)。

　　根據(jù)克而瑞公布的數(shù)據(jù)，今年房地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。從銷售金額方面看，TOP100房企的銷售金額占全國(guó)商品房銷售金額的比重同比增加了4.05%，達(dá)到44.35%，也就是說(shuō)，TOP100房企的商品房銷售金占到將近全國(guó)銷售總額的一半。TOP10及TOP20房企則分別增加0.5個(gè)百分點(diǎn)、1.35個(gè)百分點(diǎn)；TOP50房企則從32.63%上升至35.44%，增加了2.81個(gè)百分點(diǎn)；從土地面積來(lái)看，除TOP10房企外，整體集中度均有所提升，但增速有所放緩。

　　在此背景下，中小房企被整合并購(gòu)或主動(dòng)轉(zhuǎn)型將成大勢(shì)所趨。統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來(lái)，已有35家中小房企重組，民營(yíng)大型房企成為兼并整合主力。恒大集團(tuán)繼控股嘉凱城后，近期多次舉牌廊坊發(fā)展；融創(chuàng)中國(guó)發(fā)起多項(xiàng)大標(biāo)的收購(gòu)案，擬將多家中小房企收入麾下。恒大方面表示，未來(lái)會(huì)通過(guò)并購(gòu)優(yōu)質(zhì)小型房地產(chǎn)公司及項(xiàng)目來(lái)增加恒大資產(chǎn)，并完善一二線重點(diǎn)市場(chǎng)的布局。

　　專家也指出，未來(lái)兩到三年內(nèi)，已取得“房地產(chǎn)牌照”的16家地產(chǎn)央企也將面臨整合，最后剩余的數(shù)量極有可能進(jìn)一步減少。目前熱點(diǎn)城市土地價(jià)格高企，通過(guò)傳統(tǒng)招拍掛形式拿地成本太高，而通過(guò)并購(gòu)收購(gòu)可以快速實(shí)現(xiàn)資源整合，從而提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　此外，隨著房企集中度不斷提升，品牌房企銷售業(yè)績(jī)顯著提升。今年以來(lái)，品牌房企緊抓去庫(kù)存，熱點(diǎn)城市業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)顯著拉升總體業(yè)績(jī)，同時(shí)部分城市房?jī)r(jià)上行也進(jìn)一步提升了銷售額。（本報(bào)見(jiàn)習(xí)記者朱夢(mèng)秋）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)

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