三四線城市樓市去庫(kù)存任務(wù)艱巨 個(gè)別城市需要20年

　　隨著多項(xiàng)措施發(fā)力，樓市去庫(kù)存效果開始顯現(xiàn)，但是出現(xiàn)了新的問題，主要表現(xiàn)在一線和二線核心城市因此量?jī)r(jià)齊升，而很多三四線城市變化并不太明顯，去庫(kù)存壓力仍然較大。

　　戴德梁行發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，樓市總庫(kù)存高達(dá)68億平方米左右，其中70%的待售面積分布在三四線城市，個(gè)別城市去庫(kù)存任務(wù)尤為艱巨，出清周期需要20年。

　　第一太平戴維斯Savills發(fā)布報(bào)告顯示，一線城市住宅錄得五年以來(lái)環(huán)比最大價(jià)格漲幅?！盁o(wú)論是按城市等級(jí)或分區(qū)域來(lái)看，住宅價(jià)格均呈現(xiàn)環(huán)比上漲。其中一線城市錄得五年以來(lái)環(huán)比最大價(jià)格漲幅，全國(guó)70個(gè)大中城市平均房?jī)r(jià)漲幅接近2013年初的最高值?！钡谝惶酱骶S斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部主管簡(jiǎn)可說(shuō)，北京和廣州3月房?jī)r(jià)漲幅均接近3%，預(yù)計(jì)當(dāng)?shù)卣驅(qū)⒊雠_(tái)類似上海、深圳兩地的樓市調(diào)控政策。

　　談到北京未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)時(shí)，戴德梁行北中國(guó)區(qū)研究部主管陸明表示，密集推出的利好政策將刺激購(gòu)房需求的釋放，改善性需求的占比也將進(jìn)一步加大。2015年北京新增住宅用地樓面單價(jià)同比上漲15%，預(yù)計(jì)在土地市場(chǎng)的帶動(dòng)下，未來(lái)高端產(chǎn)品供應(yīng)量將繼續(xù)增加，成交均價(jià)也將繼續(xù)攀升。

　　個(gè)別城市房子20年才能賣完

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，3月份，全國(guó)70個(gè)大中城市中，62個(gè)城市的新建商品住宅銷售價(jià)格錄得環(huán)比上漲，較2月份的47個(gè)顯著增加。8個(gè)城市的價(jià)格指數(shù)較上月環(huán)比下跌。住宅銷售價(jià)格漲幅最大的五個(gè)城市依次為：廈門5.4%、合肥4.6%、上海4.3%、深圳3.7%和南京3.5%。而價(jià)格環(huán)比跌幅最大的兩個(gè)城市依次為大理-0.7%和錦州-0.4%.

　　3月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅平均銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.87%，為連續(xù)第11個(gè)月上漲，是2013年5月以來(lái)最大單月漲幅。平均銷售價(jià)格較去年同期上漲3.08%，自最早指數(shù)基準(zhǔn)時(shí)期2010年12月累計(jì)上漲11.59%。同期，一線城市住宅銷售價(jià)格表現(xiàn)依然優(yōu)于其他城市，漲幅自今年2月的2.6%擴(kuò)大至3.55%。所有等級(jí)城市住宅價(jià)格均錄得環(huán)比上漲。其中上海房?jī)r(jià)以環(huán)比4.3%的漲幅取代深圳領(lǐng)跑全國(guó)，較2月份的2.9%相比增速加快。這使得上海3月份房?jī)r(jià)同比上漲30.5%，自2010年12月以來(lái)累計(jì)上漲54.7%。

　　值得一提的是，3月70個(gè)大中城市中各等級(jí)城市住宅銷售價(jià)格均錄得環(huán)比上漲，為2014年4月以來(lái)首次，且漲幅環(huán)比擴(kuò)大。第一太平戴維斯認(rèn)為，中央對(duì)樓市的支持舉措已見成效，全國(guó)樓市基本面向好。然而這也導(dǎo)致了重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的持續(xù)走高和低線城市房貸風(fēng)險(xiǎn)增加。

　　二線城市中表現(xiàn)最優(yōu)的四個(gè)城市為：廈門5.4%、南京3.5%、杭州2.3%和天津2.2%.3月，廈門新建商品住宅價(jià)格環(huán)比大漲5.4%，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲4.9%，但廈門同比漲幅落后于南京17.8%。二線城市中大連、沈陽(yáng)等城市的房?jī)r(jià)增速相對(duì)緩慢。

　　按地區(qū)劃分，華東地區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅表現(xiàn)最優(yōu)，漲幅為1.63%；東北地區(qū)表現(xiàn)略遜一籌，環(huán)比僅微漲0.13%。華東地區(qū)漲幅最明顯的城市除廈門5.4%外，還包括合肥4.6%、上海4.3%、南京3.5%、杭州2.3%、福州2.0%、無(wú)錫2.0%和寧波1.6%.

　　第一太平戴維斯認(rèn)為，3月份國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀數(shù)據(jù)以及當(dāng)前住宅銷售價(jià)格指數(shù)似表明市場(chǎng)局勢(shì)已真正扭轉(zhuǎn)。低線城市房?jī)r(jià)止跌回升，開發(fā)商和投資者將目光從一線城市逐漸轉(zhuǎn)向其他國(guó)內(nèi)城市。

　　但戴德梁行認(rèn)為樓市去庫(kù)存任務(wù)仍然艱巨。戴德梁行北中國(guó)區(qū)策略發(fā)展顧問部主管王晨表示，在全部去庫(kù)存任務(wù)中，住宅物業(yè)所占面積比例達(dá)63%，毫無(wú)疑問是去庫(kù)存的主力也是人們關(guān)注的焦點(diǎn)。盡管全國(guó)住宅待售面積從2015年4月起同比增幅已呈下降趨勢(shì)，但總量仍在繼續(xù)攀升，每月以460萬(wàn)平方米的速度在累積。按同比幅度下降趨勢(shì)預(yù)計(jì)，仍需一年時(shí)間才能實(shí)現(xiàn)月度新增待售面積降為零，開始真正的去庫(kù)存。

　　據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，從全國(guó)來(lái)看，樓市出清周期分化嚴(yán)重，去庫(kù)存受益最大的是一二線城市，目前一線城市出清周期為9個(gè)月，二線城市為14個(gè)月，而三四線城市為31個(gè)月。在三四線城市中也有分化，惠州、三明、九江、滁州、蕪湖出清周期都比較短，最短的僅需4個(gè)月，最長(zhǎng)的也不過(guò)11個(gè)月，但江陰、南平、大同、東營(yíng)、威海出清周期都在兩年以上。大同出清周期為46個(gè)月，接近3年；東營(yíng)為61個(gè)月，也就是去庫(kù)存需要5年以上；而威海的出清周期則高達(dá)240個(gè)月。換句話說(shuō)，威海需要20年才能把現(xiàn)有的房子賣完，這還只是按待售面積統(tǒng)計(jì)測(cè)算的結(jié)果，不包括拿到土地未建、在建和竣工尚未銷售的房子。

　　商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存同樣不容樂觀

　　住宅物業(yè)去庫(kù)存形勢(shì)不容樂觀，占去庫(kù)存任務(wù)37%面積的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)形勢(shì)正日益嚴(yán)峻。王晨表示，從同比趨勢(shì)看，過(guò)去一年經(jīng)營(yíng)性物業(yè)待售面積始終保持25%以上的增幅。如果說(shuō)住宅物業(yè)去庫(kù)存尚可預(yù)期，那么經(jīng)營(yíng)性物業(yè)去庫(kù)存還遙不可及，并且以每月450萬(wàn)平方米的速度快速累積。

　　據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2015年末除北上廣深四個(gè)一線城市外，其余二三線城市甲級(jí)寫字樓空置率已全部突破10%。以二線城市天津?yàn)槔?014年之后甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率即突破20%并仍在走高。未來(lái)五年，部分二三線城市還將迎來(lái)新增供應(yīng)潮，總存量將提高一倍至數(shù)倍，空置率飆升不可避免。

　　在商業(yè)領(lǐng)域，未來(lái)三年內(nèi)，部分二三線城市仍將迎來(lái)零售商業(yè)面積的大規(guī)模供給。以大連、青島、西安為例，2016年以上三個(gè)城市商業(yè)存量預(yù)計(jì)將增加一半，而三年內(nèi)將翻番，商業(yè)空置率也將不可避免地達(dá)到10%以上。商業(yè)空置重災(zāi)區(qū)沈陽(yáng)雖然入市面積逐年減少，但空置率仍將進(jìn)一步提升，巨量商業(yè)面積面臨去庫(kù)存壓力。

　　酒店方面，該行業(yè)受經(jīng)濟(jì)疲弱和八項(xiàng)規(guī)定影響較大。星級(jí)酒店總客房數(shù)自?shī)W運(yùn)經(jīng)濟(jì)熱潮過(guò)后開始回落，2013年在八項(xiàng)規(guī)定提出后更是紛紛主動(dòng)摘星或被動(dòng)轉(zhuǎn)型退出統(tǒng)計(jì)口徑。但客房出租率受經(jīng)濟(jì)下行影響仍無(wú)法保持平穩(wěn)，過(guò)剩的“房晚數(shù)”已經(jīng)成為酒店行業(yè)的巨大庫(kù)存，戴德梁行預(yù)計(jì)未來(lái)3年五星級(jí)酒店將進(jìn)入整體虧損期。

　　王晨認(rèn)為，庫(kù)存成本需全社會(huì)共同承擔(dān)，將成為整個(gè)社會(huì)的隱疾。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有者在面對(duì)去庫(kù)存大背景下，如同在開閘放水、泥沙俱下時(shí)，只有身強(qiáng)專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力、體健對(duì)市場(chǎng)的快速反饋、裝備專業(yè)物業(yè)最高最佳用途的泳者才能逃出生天。而所有應(yīng)對(duì)策略需要企業(yè)從管控理念、管理層級(jí)、決策機(jī)制開始，著手修煉內(nèi)功，提升資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力，加強(qiáng)資產(chǎn)盈利預(yù)期以求保值。

　　在住宅去庫(kù)存方面，專家表示，可以采取債轉(zhuǎn)股和降價(jià)等辦法，對(duì)于三四線樓市庫(kù)存比較大的城市來(lái)說(shuō)，降價(jià)可能是有效的去庫(kù)存辦法，也是沒有辦法的辦法，只要價(jià)格降到位，房子還是能賣出去。

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)

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