直面高庫(kù)存 商業(yè)地產(chǎn)需精耕細(xì)作適應(yīng)消費(fèi)變化

　　商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)一半是海水，一半是火焰。好的商業(yè)項(xiàng)目則具備虹吸效應(yīng)，聚集大量人氣，強(qiáng)者更強(qiáng)。表現(xiàn)欠佳的項(xiàng)目或選擇苦苦支撐，或回爐重造，涅槃重生。

　　對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，瓜分市場(chǎng)的不僅有同類競(jìng)爭(zhēng)者，各式各樣的電商也在異軍突起，紛紛希望分得一杯羹。然而不同于住宅屬性的商業(yè)地產(chǎn)要做到盈利，往往耗時(shí)更長(zhǎng)、需要更強(qiáng)的操盤運(yùn)營(yíng)能力，整體庫(kù)存高企壓力下，如何打贏存量與增量的翻身仗成為行業(yè)不得不思考的問題。

　　直面高庫(kù)存

　　對(duì)于庫(kù)存問題，住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌表示，去庫(kù)存有“三大”：庫(kù)存大、分化大、難度大，且商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存較住宅來(lái)說(shuō)更加嚴(yán)重。

　　“據(jù)統(tǒng)計(jì)全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的待售面積是2.7億平方米，住宅面積是4.5億平方米，為什么說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存面積更大？因?yàn)槲覀円荒甑匿N售量12.8億平方米中11.1億平方米是住宅，只有1.7億平方米是商業(yè)，也就是說(shuō)從待售面積來(lái)說(shuō)，我們的住宅占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于商業(yè)地產(chǎn)，

　　但是我們的庫(kù)存當(dāng)中35.7%是商業(yè)地產(chǎn)，這里面的比例很高，所以我們過去講的泡沫化，同質(zhì)化，邊緣化其實(shí)還有過量化，庫(kù)存大，這是我們面臨的問題?！鳖櫾撇硎?。

　　然而，中央文件中提及的主要是住宅地產(chǎn)的庫(kù)存，沒有談到商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存，如今行業(yè)討論供給側(cè)的改革、討論商業(yè)如何盤活，商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存也應(yīng)該引起高度關(guān)注。談到分化大的問題，新的一年，政府就供給側(cè)改革打出的政策組合拳將更多的焦點(diǎn)引向了一線城市，二三線商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存的高企有進(jìn)一步加劇的趨勢(shì)。

　　顧云昌坦言：“供給側(cè)的改革政府是主體，因?yàn)檫@是中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的特點(diǎn)。政府是土地的賣家，所以供給側(cè)的改革，對(duì)于政府來(lái)說(shuō)意味著制度的創(chuàng)新，真正地管控好土地的供應(yīng)量，不要再什么地區(qū)好地段就賣商業(yè)地產(chǎn)，這個(gè)地方一定要建寫字樓，這個(gè)地方建購(gòu)物中心。

　　地區(qū)的開發(fā)建設(shè)一定要根據(jù)市場(chǎng)的需求動(dòng)工，該擴(kuò)大的擴(kuò)大，該減少的減少，做到有保有壓?！?/br>

　　“熬”過深冬

　　去年上半年中國(guó)20大城市的商業(yè)物業(yè)存量已經(jīng)超過9700萬(wàn)平方米。到2018年，預(yù)計(jì)仍將有6146萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)陸續(xù)入市,占現(xiàn)有存量的63%。這意味著，在三年內(nèi)，大部分城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的存量競(jìng)爭(zhēng)和未來(lái)供應(yīng)壓力將持續(xù)上行。

　　業(yè)內(nèi)不乏對(duì)商業(yè)地產(chǎn)唱衰的聲音，然而也有觀點(diǎn)表示：“冬天來(lái)了，春天還會(huì)遠(yuǎn)嗎？”對(duì)于這一看法，中華全國(guó)商業(yè)信息中心的王耀直言：“關(guān)于進(jìn)冬天和春天的討論，我覺得都不準(zhǔn)確，個(gè)人覺得未來(lái)兩年商業(yè)地產(chǎn)會(huì)進(jìn)入深冬?！?/br>

　　房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)從瘋狂開始變得小心謹(jǐn)慎，于成都召開的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇第十三屆年會(huì)上，專家表示：不僅是傳統(tǒng)商業(yè)增速放緩，線上消費(fèi)的增速也在減緩。未來(lái)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)需要依靠生活服務(wù)業(yè)，從這一層面來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)還可以通過模式的改變找到突破口。

　　在紅星美凱龍的董事長(zhǎng)車建新看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)不僅是要有商業(yè)，一定要有地產(chǎn)的開發(fā)，這是未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的核心。純粹的商業(yè)很難做，因?yàn)楝F(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)呈區(qū)域白熱化，一方面我們和電商在競(jìng)爭(zhēng)，另一方面我們的同行也在競(jìng)爭(zhēng)。購(gòu)物中心、房地產(chǎn)與商鋪一起開發(fā)，住宅出售后賺的資金可以補(bǔ)給商業(yè)。有住宅支撐，商場(chǎng)是沒有成本的，租金就可以不要太高，未來(lái)的購(gòu)物中心一定要與住宅、商鋪開發(fā)結(jié)合。

　　麥肯錫全球合伙人陳有鋼表示，雖然現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)比較緩慢，但兩代人積累的財(cái)富將在下一代釋放出來(lái)，這也就形成了所謂的“花二代”，財(cái)富效應(yīng)集中在“花二代”反映出來(lái)。這批消費(fèi)者身上有明顯的特征，他們可能會(huì)去購(gòu)物中心體驗(yàn)，但到網(wǎng)上下單消費(fèi)，真正的收益沒有發(fā)生在購(gòu)物中心中。很多購(gòu)物中心都會(huì)有相同的困惑，打造的體驗(yàn)業(yè)態(tài)是否產(chǎn)生了真正的價(jià)值。對(duì)于購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，是否進(jìn)入寒冬期取決于未來(lái)運(yùn)營(yíng)者能否通過商業(yè)模式的改變留住消費(fèi)者。

　　在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)整體困難，挑戰(zhàn)既來(lái)自行業(yè)內(nèi)部，如商業(yè)規(guī)劃失控、地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量過大，也有電商沖擊、經(jīng)濟(jì)下行等外部因素。未來(lái)行業(yè)變革加快，將會(huì)普遍出現(xiàn)文商旅等產(chǎn)業(yè)跨界融合，商場(chǎng)去購(gòu)物化，增強(qiáng)體驗(yàn)與服務(wù)。寫字樓去辦公化，引入醫(yī)療健康、文化、創(chuàng)客等全新業(yè)態(tài)。行業(yè)分化重組加劇，開發(fā)、資本優(yōu)勢(shì)開始讓位運(yùn)營(yíng)，回歸商業(yè)本質(zhì)。

　　欠缺工匠精神

　　縱觀目前國(guó)內(nèi)幾個(gè)知名的商業(yè)項(xiàng)目，如北京的朝陽(yáng)大悅城、成都的太古里、上海的K11，可以說(shuō)仍屬業(yè)內(nèi)的鳳毛麟角。中國(guó)商報(bào)記者走訪上述項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，成功占據(jù)市場(chǎng)份額、聚集人氣的商業(yè)項(xiàng)目無(wú)一不需要經(jīng)營(yíng)者的用心打造。

　　“與世界先進(jìn)的商業(yè)生態(tài)相比，中國(guó)的差距是十五到二十年，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)最大的問題是過分追求數(shù)量的粗放式發(fā)展?！敝蟹繀f(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任、華貿(mào)中心創(chuàng)始人、國(guó)華置業(yè)董事長(zhǎng)房超在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇上直指行業(yè)發(fā)展的弊病。

　　印力集團(tuán)（原深國(guó)投商置集團(tuán)）董事長(zhǎng)丁力業(yè)認(rèn)為：“真正的商業(yè)地產(chǎn)還是需要通過自身運(yùn)營(yíng)賺取利潤(rùn)?！痹诙×I(yè)看來(lái)，如果做商業(yè)地產(chǎn)是想用別的辦法賺錢，中國(guó)將很難再有好的商業(yè)誕生，地產(chǎn)商會(huì)一直因?yàn)橛型寺泛蜕?cái)?shù)霓k法，忽略對(duì)商業(yè)本身的追求。

　　房超坦言：“現(xiàn)在國(guó)內(nèi)商場(chǎng)的效益太低了，一個(gè)5萬(wàn)平米的商場(chǎng)，營(yíng)業(yè)額普遍在五六億元，可水電等運(yùn)行費(fèi)用就要三五千萬(wàn)元，這是固定的費(fèi)用。國(guó)內(nèi)有的商場(chǎng)引入超市不是為了效益，是為了帶客流量。一個(gè)五六千平米的超市，一年的營(yíng)業(yè)額好的大概七八千萬(wàn)元，差的四五千萬(wàn)元。國(guó)外一個(gè)幾百平米的超市，好的一年?duì)I業(yè)額就幾千萬(wàn)上億。所以，我們目前處在一個(gè)低效益的商業(yè)生態(tài)。但是，大多數(shù)的商家、商場(chǎng)都還是在追求數(shù)量的發(fā)展，不追求質(zhì)量的發(fā)展?！?/br>

　　成都太古里策劃部張小姐向中國(guó)商報(bào)記者介紹，該項(xiàng)目系遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與太古地產(chǎn)聯(lián)手打造的大型街區(qū)體驗(yàn)商業(yè)項(xiàng)目。太古地產(chǎn)進(jìn)入內(nèi)陸十幾年以來(lái)，到目前為止只做了三四家太古里，比如成都的太古里，一做就是9年。

　　如今，遠(yuǎn)洋太古里已經(jīng)成為了成都近乎名片的標(biāo)志。太古地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中一直非常嚴(yán)謹(jǐn)，甚至可以說(shuō)幾近苛刻。無(wú)論是北京的三里屯太古里，還是廣州的太古匯，這家港資背景的企業(yè)從未考慮將項(xiàng)目進(jìn)行散售，而是堅(jiān)持自持物業(yè)，從而能夠在不損害整體定位的前提下，嚴(yán)格控制招商的品質(zhì)。

　　專家表示：商業(yè)地產(chǎn)簡(jiǎn)單粗暴的復(fù)制模式早已無(wú)法滿足挑剔的消費(fèi)者，個(gè)性化、創(chuàng)意感、獨(dú)特性似乎成為商業(yè)地產(chǎn)操盤的不二法門。只有耐得住性子精耕細(xì)作、堅(jiān)守專業(yè)，不斷適應(yīng)消費(fèi)行為的成長(zhǎng)和變化，方能安穩(wěn)地度過寒冬見春天。（本報(bào)記者賀陽(yáng)）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)

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