開(kāi)年遇“寒流”二三線城市商業(yè)建設(shè)用地頻現(xiàn)流拍

　　新年伊始，各地國(guó)土資源局相繼出臺(tái)2016年各類(lèi)新增用地指標(biāo)及規(guī)劃。從已經(jīng)公開(kāi)的材料可見(jiàn)，一線城市商建用地呈現(xiàn)全面緊縮趨勢(shì)，部分二線城市迫于壓力也在積極探索去庫(kù)存之道。日前，南京、青島、鄭州等二線城市已不約而同地出現(xiàn)了商業(yè)建設(shè)用地流拍現(xiàn)象，可謂開(kāi)年就為市場(chǎng)掀起了一陣“寒流”。

　　一線城市縮緊成趨勢(shì)

　　縱觀一線城市，北京城六區(qū)整體可供出讓的土地幾乎能用捉襟見(jiàn)肘來(lái)形容，尚未得到完全開(kāi)發(fā)的豐臺(tái)區(qū)域可以說(shuō)是北京僅存的“土地大戶(hù)”。

　　1月11日，上海市正式發(fā)布了《上海市城市總體規(guī)劃（2015-2040）綱要》概要，這是上海第六輪城市總體規(guī)劃內(nèi)容的首次亮相。根據(jù)概要描述，上海將嚴(yán)格控制人口規(guī)模，力爭(zhēng)至2020年常住人口控制在2500萬(wàn)人左右，并作為2040年常住人口規(guī)模的動(dòng)態(tài)調(diào)控目標(biāo)；建設(shè)用地將只減不增，總量控制在3200平方公里以?xún)?nèi)。

　　“十三五”期間，上海將逐年減少用地增量，到2020年要守住3185平方公里的土地紅線。實(shí)際上，早在2014年底上海市建設(shè)用地就已達(dá)3124平方公里，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度為46%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了紐約、東京、中國(guó)香港等國(guó)際大都市。如今，上海建設(shè)用地總量的“天花板”已觸手可及，死守“3185平方公里”土地紅線也意味著未來(lái)5年，上海新增建設(shè)用地僅剩約60平方公里，平均每年幾乎只剩下12平方公里的新增建設(shè)用地。

　　“3185平方公里”的土地紅線一公布，就引來(lái)了滬上房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的各種感嘆。在眾多唏噓聲中，最多的還是房企對(duì)于未來(lái)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景的憂(yōu)慮。除了寸土寸金的成本壓力，更讓他們擔(dān)憂(yōu)的是，隨著上海土地供應(yīng)的減少，未來(lái)出讓的每一幅地塊都將會(huì)有更高的開(kāi)發(fā)要求。

　　無(wú)獨(dú)有偶。廣東省國(guó)土資源局日前召開(kāi)會(huì)議，要求各地合理編制國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，尤其是嚴(yán)控商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，商品房和商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存壓力過(guò)大的地區(qū)要減少，甚至停止這類(lèi)供地。

　　會(huì)議指出，原則上廣州、深圳市每年使用建設(shè)用地總量中存量地的比例不低于60%，珠三角地區(qū)其他市不低于40%，粵東西北地區(qū)各市不低于20%。

　　二三線土地流拍

　　開(kāi)年后二三線城市相繼出現(xiàn)商業(yè)用地流拍現(xiàn)象，成功出讓的商業(yè)用地或大多以低價(jià)成交。

　　據(jù)悉，鄭州鄭東新區(qū)龍湖區(qū)域今年首塊商業(yè)用地拍賣(mài)遇冷。筆者從鄭州市國(guó)土資源局獲知，這塊位于龍湖“地王窩”的土地竟然遭遇無(wú)人競(jìng)價(jià)，每畝僅賣(mài)1279.66萬(wàn)元，每畝身價(jià)比一周前的“地王”少了564萬(wàn)元。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士計(jì)算，這塊流拍的商業(yè)用地容積率大于6.5小于7，建筑限高120米。以最大容積率計(jì)算，折合樓面價(jià)每平方米2742.056元。與龍湖區(qū)域動(dòng)輒3萬(wàn)元的住宅銷(xiāo)售價(jià)相比，價(jià)位明顯不在一個(gè)檔次。此前一周龍湖地區(qū)祭城路南、東風(fēng)渠北的一塊地賣(mài)出每畝1844.1萬(wàn)元。最新消息顯示，這塊地的買(mǎi)主是河南正商置業(yè)有限公司，目前處于“已成交”狀態(tài)。

　　為何這塊地遇冷，而一周前龍湖地塊卻火爆？相關(guān)人士表示，這塊地是商務(wù)金融用地，上一塊是住宅用地。在龍湖地區(qū)，住宅用地一推出來(lái)就遭遇“哄搶”，而商務(wù)金融用地則頻頻遇冷，歸根到底，不是龍湖區(qū)位不行，而是現(xiàn)在龍湖乃至整個(gè)鄭州市住宅熱賣(mài)而寫(xiě)字樓、商鋪滯銷(xiāo)。

　　“造成這一現(xiàn)象的原因很多，其中，商業(yè)用地推地過(guò)多而住宅用地推地不夠是一個(gè)關(guān)鍵因素。”河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授劉社建議，鄭州政府部門(mén)應(yīng)把握時(shí)機(jī)，及時(shí)完善推地結(jié)構(gòu)。

　　二線城市中商服用地供需結(jié)構(gòu)矛盾引人注目的要數(shù)山東濟(jì)南了。來(lái)自濟(jì)南國(guó)土資源局的信息顯示，今年分兩批供應(yīng)的土地中，連續(xù)出現(xiàn)了商服用地?zé)o人問(wèn)津的情況，最終導(dǎo)致流拍。

　　“濟(jì)南不是個(gè)例，如今越來(lái)越多的城市出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量過(guò)大的現(xiàn)象。”業(yè)內(nèi)人士分析，目前濟(jì)南商業(yè)用地庫(kù)存不小，體量呈現(xiàn)飽和趨勢(shì)，預(yù)計(jì)能提供未來(lái)8年至10年的供應(yīng)量，這導(dǎo)致一些新項(xiàng)目在招商和經(jīng)營(yíng)方面會(huì)有困難、開(kāi)發(fā)商會(huì)有困惑。從供應(yīng)量來(lái)看，二三線城市商業(yè)空置現(xiàn)象確實(shí)已十分嚴(yán)峻，據(jù)RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，一線城市的商業(yè)空置體量342.9萬(wàn)平方米，空置率達(dá)7%；二線城市商業(yè)空置體量1918.8萬(wàn)平方米，空置率高達(dá)21%；三線最為嚴(yán)重，商業(yè)空置體量1089.2萬(wàn)平方米，空置率高達(dá)28%。（鐘尚/文）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)建設(shè)報(bào)

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