二三線城市商業(yè)空置率偏高 新增項(xiàng)目堪憂

　　2015年對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言是十分重要的一年，供給過(guò)剩、競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化、百貨關(guān)店潮、電商沖擊等等諸多問(wèn)題都使開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始嘗試走不同的道路。面對(duì)著競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境，諸多商業(yè)項(xiàng)目紛紛轉(zhuǎn)型升級(jí)，或與“互聯(lián)網(wǎng)+”結(jié)合，或走體驗(yàn)式消費(fèi)之路，可謂是八仙過(guò)海，各顯神通，而二三線城市也成為開(kāi)發(fā)商們眼中新的投資福地。然而，開(kāi)發(fā)商們還沒(méi)來(lái)得及松口氣，就要面臨2016年商業(yè)項(xiàng)目集中入市的殘酷現(xiàn)實(shí)。

　　項(xiàng)目集中入市

　　在2015年，二三線城市不少原定入市的商業(yè)項(xiàng)目由于招商、裝修、定位改變等原因紛紛將開(kāi)業(yè)時(shí)間推遲至今年，導(dǎo)致今年會(huì)有大批商業(yè)項(xiàng)目集中入市，帶來(lái)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

　　以成都為例，2015年成都商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)走在高存量時(shí)代的前沿，以遠(yuǎn)洋太古里為代表的8家購(gòu)物中心亮相成都，卻也有10個(gè)商業(yè)項(xiàng)目失約，延遲了開(kāi)業(yè)時(shí)間。如毗鄰成都東站的鵬瑞利東站廣場(chǎng)就因定位大幅調(diào)整，要把原本的大型城市綜合體改造成西南國(guó)際醫(yī)療健康中心，其開(kāi)業(yè)時(shí)間至少將推遲到今年的6月。而地處成都中央商務(wù)區(qū)核心———天府廣場(chǎng)的星匯廣場(chǎng)也宣布由于外立面需要重新裝修而推遲開(kāi)業(yè)時(shí)間，具體時(shí)間尚未可知。此外，花樣年集團(tuán)在成都郫縣打造的花樣世界·奧特萊斯，是一個(gè)集旅游度假、購(gòu)物娛樂(lè)等多功能為一體的綜合性大型商業(yè)項(xiàng)目，在2014年9月曾宣布開(kāi)業(yè)時(shí)間為2015年10月。但在去年，這一項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于項(xiàng)目整體體量較大，除去奧特萊斯，還有其他配套業(yè)態(tài)需要考慮消費(fèi)體驗(yàn)與項(xiàng)目定位，因此項(xiàng)目整體開(kāi)業(yè)時(shí)間延后至2016年10月1日。

　　無(wú)獨(dú)有偶，成都并不是即將出現(xiàn)項(xiàng)目集中入市現(xiàn)象的惟一城市，杭州、武漢等二線城市也都有不少項(xiàng)目推遲到今年入市。2015年武漢不少寫(xiě)字樓項(xiàng)目延期交付，預(yù)計(jì)2016年將迎來(lái)17.5萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)；而杭州原定于2015年開(kāi)業(yè)的來(lái)福士、高德置地、西溪海港城等商業(yè)項(xiàng)目紛紛延后推遲到今年開(kāi)業(yè)。

　　空置率居高不下

　　今年諸多城市都有不少新的商業(yè)項(xiàng)目集中入市，但商業(yè)過(guò)剩的情況并沒(méi)有得到緩解，尤其是二三線城市。與一線城市相比，它們的情況顯得更為嚴(yán)重。

　　RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，一線城市的商業(yè)空置體量為342.9萬(wàn)平方米，空置率達(dá)7%；二線城市商業(yè)空置體量1918.8萬(wàn)平方米，空置率高達(dá)21%；三線城市最為嚴(yán)重，商業(yè)空置體量1089.2萬(wàn)平方米，空置率高達(dá)28%。

　　從數(shù)據(jù)可以看出，與一線城市相比，二三線城市的商業(yè)空置率居高不下，難以去化。以寫(xiě)字樓市場(chǎng)為例，第一太平戴維斯提供的數(shù)據(jù)表明，二線城市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)正迎來(lái)高峰期，空置率繼續(xù)上浮。

　　世邦魏理仕預(yù)測(cè)，一線城市在2016年的租金走勢(shì)不會(huì)出現(xiàn)明顯后繼乏力的情況，同樣走勢(shì)相對(duì)樂(lè)觀的還有華東二線城市。世邦魏理仕環(huán)球研究部中國(guó)區(qū)執(zhí)行董事陳仲偉分析，當(dāng)前低于10%的空置率水平有望推動(dòng)南京寫(xiě)字樓租金增長(zhǎng)3%，由阿里巴巴催生的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)集群和浙江發(fā)達(dá)的民營(yíng)金融則令杭州寫(xiě)字樓租金將實(shí)現(xiàn)1.2%的增長(zhǎng)。

　　但其他區(qū)域的二線城市卻似乎沒(méi)有這份好運(yùn)。世邦魏理仕的預(yù)測(cè)顯示，成都、重慶、無(wú)錫、長(zhǎng)沙的空置率將至少連續(xù)第三年處于30%以上，市場(chǎng)有嚴(yán)重供過(guò)于求的特征。南京、杭州、寧波、大連將是空置率20%以下的僅有的4個(gè)二線市場(chǎng)。

　　相比于一線城市，持續(xù)高企的空置率令大部分二線城市面臨租金下調(diào)的壓力。陳仲偉特別提出，成都寫(xiě)字樓租金2016年將下跌逾5%，P2P等非傳統(tǒng)金融公司的不穩(wěn)定性使其不足以從數(shù)量和質(zhì)量上抵消2015年以來(lái)整體需求轉(zhuǎn)弱的負(fù)面影響，加之連續(xù)數(shù)年接近40%的平均空置率，是造成租金不斷下滑的主因。

　　他還認(rèn)為，當(dāng)武漢、長(zhǎng)沙兩地逐漸步入供應(yīng)高峰期，供應(yīng)過(guò)剩導(dǎo)致的租金頹勢(shì)在中西部城市將趨于普遍化，供應(yīng)過(guò)剩的問(wèn)題同樣會(huì)在華北城市天津出現(xiàn)，沈陽(yáng)、大連租金下滑的原因來(lái)自東北三省的經(jīng)濟(jì)失速、人口流出使兩地寫(xiě)字樓需求增長(zhǎng)乏力。

　　高庫(kù)存成常態(tài)

　　2016年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)就是“去庫(kù)存”。隨著年初國(guó)家發(fā)布首付降比和契稅新政，住宅市場(chǎng)受到了不小的刺激，而庫(kù)存嚴(yán)重的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的去化之路依然十分漫長(zhǎng)。

　　國(guó)土部下屬中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院日前發(fā)布了2015年第四季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告，在預(yù)測(cè)2016年土地市場(chǎng)情況時(shí)特別提出，在近些年市場(chǎng)趨于飽和、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)以及電商沖擊下，一些地區(qū)商服地產(chǎn)的庫(kù)存亦不容忽視，商服地價(jià)的上升動(dòng)力稍顯不足。

　　亞太城市研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存表示，早在2014年中，業(yè)界就曾多次提示我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)將面臨高庫(kù)存之憂，但是，當(dāng)年大多數(shù)地產(chǎn)商并未理會(huì)這一預(yù)測(cè)，頻頻加碼商業(yè)地產(chǎn)，被業(yè)內(nèi)稱為“雪上加霜”之舉。如今，隨著二三線城市成為開(kāi)發(fā)商“新寵”，其庫(kù)存壓力也比一線城市要大得多。

　　隨著一線城市土地價(jià)格的不斷攀升，開(kāi)發(fā)商們的拿地成本和后期風(fēng)險(xiǎn)也在不斷增加，而四線城市市場(chǎng)潛力不足且?guī)齑娣e壓嚴(yán)重，開(kāi)發(fā)商也對(duì)其望而卻步。因此，二三線城市就成了不少開(kāi)發(fā)商瞄準(zhǔn)的新市場(chǎng)。有報(bào)告指出，2015年拿地最為瘋狂的碧桂園、萬(wàn)科、保利、萬(wàn)達(dá)這四家開(kāi)發(fā)商逐漸將目光聚焦于二三線城市，這四家房企總拿地規(guī)模占前100名房企拿地規(guī)模的33.56%，其中僅碧桂園一家的拿地規(guī)模就占了14.49%，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步加強(qiáng)。

　　隨著品牌房企扎堆進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，部分城市供應(yīng)量過(guò)剩、空置率高企等問(wèn)題也逐漸浮出水面。對(duì)二三線城市而言，商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)度放量是其空置率高居不下的重要原因之一，有的城市人均商業(yè)面積甚至比一線城市還多。由于二三線城市居民的消費(fèi)水平通常與一線城市有著不小的差別，過(guò)多的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)早已導(dǎo)致市場(chǎng)過(guò)度飽和，不少商業(yè)項(xiàng)目也面臨著招商困難、運(yùn)營(yíng)能力不足等問(wèn)題。

　　有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年武漢新開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目達(dá)到19個(gè)，新增商業(yè)面積為247.73萬(wàn)平方米，這一數(shù)值甚至已超過(guò)北京2015年商業(yè)地產(chǎn)的新開(kāi)發(fā)速度。目前，武漢人均商業(yè)面積已突破2.61平方米/人，超過(guò)了購(gòu)物天堂香港。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)已是目前業(yè)內(nèi)共識(shí)，尤其是在商業(yè)消費(fèi)力相對(duì)較弱的二三線城市更是如此。與住宅市場(chǎng)不同，一線城市的商業(yè)地產(chǎn)過(guò)于飽和，開(kāi)發(fā)商都將目光投向二三線城市，然而盲目放量帶來(lái)的高庫(kù)存使二三線城市也壓力倍增。雖然國(guó)家在未來(lái)一段時(shí)間將大力推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城，這個(gè)過(guò)程中的確也會(huì)解決部分商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存難題，但更多的還是那些中心區(qū)、有區(qū)位優(yōu)勢(shì)的存量商業(yè)項(xiàng)目，而對(duì)大部分新增項(xiàng)目而言，前景仍然堪憂。（本報(bào)記者冉隆楠）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)

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