二三線城市商業(yè)空置率偏高 新增項目堪憂

　　2015年對于商業(yè)地產(chǎn)而言是十分重要的一年，供給過剩、競爭同質(zhì)化、百貨關(guān)店潮、電商沖擊等等諸多問題都使開發(fā)商們開始嘗試走不同的道路。面對著競爭激烈的市場環(huán)境，諸多商業(yè)項目紛紛轉(zhuǎn)型升級，或與“互聯(lián)網(wǎng)+”結(jié)合，或走體驗式消費(fèi)之路，可謂是八仙過海，各顯神通，而二三線城市也成為開發(fā)商們眼中新的投資福地。然而，開發(fā)商們還沒來得及松口氣，就要面臨2016年商業(yè)項目集中入市的殘酷現(xiàn)實。

　　項目集中入市

　　在2015年，二三線城市不少原定入市的商業(yè)項目由于招商、裝修、定位改變等原因紛紛將開業(yè)時間推遲至今年，導(dǎo)致今年會有大批商業(yè)項目集中入市，帶來激烈的市場競爭。

　　以成都為例，2015年成都商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)走在高存量時代的前沿，以遠(yuǎn)洋太古里為代表的8家購物中心亮相成都，卻也有10個商業(yè)項目失約，延遲了開業(yè)時間。如毗鄰成都東站的鵬瑞利東站廣場就因定位大幅調(diào)整，要把原本的大型城市綜合體改造成西南國際醫(yī)療健康中心，其開業(yè)時間至少將推遲到今年的6月。而地處成都中央商務(wù)區(qū)核心———天府廣場的星匯廣場也宣布由于外立面需要重新裝修而推遲開業(yè)時間，具體時間尚未可知。此外，花樣年集團(tuán)在成都郫縣打造的花樣世界·奧特萊斯，是一個集旅游度假、購物娛樂等多功能為一體的綜合性大型商業(yè)項目，在2014年9月曾宣布開業(yè)時間為2015年10月。但在去年，這一項目的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于項目整體體量較大，除去奧特萊斯，還有其他配套業(yè)態(tài)需要考慮消費(fèi)體驗與項目定位，因此項目整體開業(yè)時間延后至2016年10月1日。

　　無獨有偶，成都并不是即將出現(xiàn)項目集中入市現(xiàn)象的惟一城市，杭州、武漢等二線城市也都有不少項目推遲到今年入市。2015年武漢不少寫字樓項目延期交付，預(yù)計2016年將迎來17.5萬平方米的甲級寫字樓新增供應(yīng)；而杭州原定于2015年開業(yè)的來福士、高德置地、西溪海港城等商業(yè)項目紛紛延后推遲到今年開業(yè)。

　　空置率居高不下

　　今年諸多城市都有不少新的商業(yè)項目集中入市，但商業(yè)過剩的情況并沒有得到緩解，尤其是二三線城市。與一線城市相比，它們的情況顯得更為嚴(yán)重。

　　RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，一線城市的商業(yè)空置體量為342.9萬平方米，空置率達(dá)7%；二線城市商業(yè)空置體量1918.8萬平方米，空置率高達(dá)21%；三線城市最為嚴(yán)重，商業(yè)空置體量1089.2萬平方米，空置率高達(dá)28%。

　　從數(shù)據(jù)可以看出，與一線城市相比，二三線城市的商業(yè)空置率居高不下，難以去化。以寫字樓市場為例，第一太平戴維斯提供的數(shù)據(jù)表明，二線城市甲級寫字樓市場供應(yīng)正迎來高峰期，空置率繼續(xù)上浮。

　　世邦魏理仕預(yù)測，一線城市在2016年的租金走勢不會出現(xiàn)明顯后繼乏力的情況，同樣走勢相對樂觀的還有華東二線城市。世邦魏理仕環(huán)球研究部中國區(qū)執(zhí)行董事陳仲偉分析，當(dāng)前低于10%的空置率水平有望推動南京寫字樓租金增長3%，由阿里巴巴催生的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)集群和浙江發(fā)達(dá)的民營金融則令杭州寫字樓租金將實現(xiàn)1.2%的增長。

　　但其他區(qū)域的二線城市卻似乎沒有這份好運(yùn)。世邦魏理仕的預(yù)測顯示，成都、重慶、無錫、長沙的空置率將至少連續(xù)第三年處于30%以上，市場有嚴(yán)重供過于求的特征。南京、杭州、寧波、大連將是空置率20%以下的僅有的4個二線市場。

　　相比于一線城市，持續(xù)高企的空置率令大部分二線城市面臨租金下調(diào)的壓力。陳仲偉特別提出，成都寫字樓租金2016年將下跌逾5%，P2P等非傳統(tǒng)金融公司的不穩(wěn)定性使其不足以從數(shù)量和質(zhì)量上抵消2015年以來整體需求轉(zhuǎn)弱的負(fù)面影響，加之連續(xù)數(shù)年接近40%的平均空置率，是造成租金不斷下滑的主因。

　　他還認(rèn)為，當(dāng)武漢、長沙兩地逐漸步入供應(yīng)高峰期，供應(yīng)過剩導(dǎo)致的租金頹勢在中西部城市將趨于普遍化，供應(yīng)過剩的問題同樣會在華北城市天津出現(xiàn)，沈陽、大連租金下滑的原因來自東北三省的經(jīng)濟(jì)失速、人口流出使兩地寫字樓需求增長乏力。

　　高庫存成常態(tài)

　　2016年，房地產(chǎn)市場的主基調(diào)就是“去庫存”。隨著年初國家發(fā)布首付降比和契稅新政，住宅市場受到了不小的刺激，而庫存嚴(yán)重的商業(yè)地產(chǎn)市場的去化之路依然十分漫長。

　　國土部下屬中國土地勘測規(guī)劃院日前發(fā)布了2015年第四季度全國主要城市地價監(jiān)測報告，在預(yù)測2016年土地市場情況時特別提出，在近些年市場趨于飽和、同質(zhì)化競爭以及電商沖擊下，一些地區(qū)商服地產(chǎn)的庫存亦不容忽視，商服地價的上升動力稍顯不足。

　　亞太城市研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存表示，早在2014年中，業(yè)界就曾多次提示我國商業(yè)地產(chǎn)將面臨高庫存之憂，但是，當(dāng)年大多數(shù)地產(chǎn)商并未理會這一預(yù)測，頻頻加碼商業(yè)地產(chǎn)，被業(yè)內(nèi)稱為“雪上加霜”之舉。如今，隨著二三線城市成為開發(fā)商“新寵”，其庫存壓力也比一線城市要大得多。

　　隨著一線城市土地價格的不斷攀升，開發(fā)商們的拿地成本和后期風(fēng)險也在不斷增加，而四線城市市場潛力不足且?guī)齑娣e壓嚴(yán)重，開發(fā)商也對其望而卻步。因此，二三線城市就成了不少開發(fā)商瞄準(zhǔn)的新市場。有報告指出，2015年拿地最為瘋狂的碧桂園、萬科、保利、萬達(dá)這四家開發(fā)商逐漸將目光聚焦于二三線城市，這四家房企總拿地規(guī)模占前100名房企拿地規(guī)模的33.56%，其中僅碧桂園一家的拿地規(guī)模就占了14.49%，市場集中度進(jìn)一步加強(qiáng)。

　　隨著品牌房企扎堆進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，部分城市供應(yīng)量過剩、空置率高企等問題也逐漸浮出水面。對二三線城市而言，商業(yè)地產(chǎn)的過度放量是其空置率高居不下的重要原因之一，有的城市人均商業(yè)面積甚至比一線城市還多。由于二三線城市居民的消費(fèi)水平通常與一線城市有著不小的差別，過多的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)早已導(dǎo)致市場過度飽和，不少商業(yè)項目也面臨著招商困難、運(yùn)營能力不足等問題。

　　有數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2015年武漢新開業(yè)商業(yè)項目達(dá)到19個，新增商業(yè)面積為247.73萬平方米，這一數(shù)值甚至已超過北京2015年商業(yè)地產(chǎn)的新開發(fā)速度。目前，武漢人均商業(yè)面積已突破2.61平方米/人，超過了購物天堂香港。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的庫存風(fēng)險已是目前業(yè)內(nèi)共識，尤其是在商業(yè)消費(fèi)力相對較弱的二三線城市更是如此。與住宅市場不同，一線城市的商業(yè)地產(chǎn)過于飽和，開發(fā)商都將目光投向二三線城市，然而盲目放量帶來的高庫存使二三線城市也壓力倍增。雖然國家在未來一段時間將大力推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城，這個過程中的確也會解決部分商業(yè)地產(chǎn)的庫存難題，但更多的還是那些中心區(qū)、有區(qū)位優(yōu)勢的存量商業(yè)項目，而對大部分新增項目而言，前景仍然堪憂。（本報記者冉隆楠）

　　轉(zhuǎn)自：中國商報

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀