一邊是政策逐步收緊降低市場(chǎng)流動(dòng)性，一邊是房企調(diào)高業(yè)績(jī)目標(biāo)大肆樂(lè)觀拿地，雖然長(zhǎng)效機(jī)制與租購(gòu)并舉將成為必行趨勢(shì)，但房企的一系列動(dòng)作，證明了對(duì)市場(chǎng)的預(yù)判，認(rèn)為市場(chǎng)仍是走在“冬去春來(lái)”的老路上。
（圖片來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)） “金九銀十”，一向是房地產(chǎn)銷售的旺季，但也成了調(diào)控政策出臺(tái)的密集期。
2016年“9·30”迄今為止已經(jīng)一周年，僅在2017年全國(guó)已有超過(guò)100個(gè)城市(縣級(jí)以上)發(fā)布了150余次與房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)的措施，其中北京一個(gè)城市在9·30調(diào)控一年來(lái)發(fā)布調(diào)控政策超過(guò)30次。
在政策高壓下，房地產(chǎn)總體市場(chǎng)降溫，市場(chǎng)環(huán)境也更為復(fù)雜，總體銷量也在下跌，然而，這竟然沒(méi)有能阻擋住房企們業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)的步伐。其中，部分規(guī)模增長(zhǎng)較為迅速的房企甚至還大膽地上調(diào)了年度銷售目標(biāo)。這一切歸結(jié)于雖然市場(chǎng)降溫，但全國(guó)房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)普遍下跌。
150余次調(diào)控政策轟炸樓市
從2014年調(diào)控放松的“9·30”政策，到2016年多省份限購(gòu)限貸(“9·30”收緊)，再到今年9月下旬開始的“限售”加碼，本輪房地產(chǎn)調(diào)控收緊的主旋律，顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到放松的時(shí)候。
就在9月下旬，石家莊、重慶、南昌等地也紛紛宣布加入“限售”隊(duì)伍。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)已有44個(gè)城市發(fā)布“限售”政策。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)截至目前，全國(guó)已有超過(guò)100個(gè)城市(縣級(jí)以上)發(fā)布了150余次與房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)的措施。如果從去年9月30日開始算起，截至今年9月28日，9·30開始的本輪調(diào)控潮一年，僅北京一城發(fā)布約30次調(diào)控政策，樓市成交跌38.9%。整體看，市場(chǎng)成交量在9·30及3·17連續(xù)2輪房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，北京樓市成交全面萎縮。
在密集調(diào)控政策的連續(xù)高壓下，狂躁的房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，銷量回落，價(jià)格則逐步回歸穩(wěn)定。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年9月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅超過(guò)1%的有50多個(gè)城市，超過(guò)4%的多達(dá)11個(gè)，同比漲幅超過(guò)20%的城市有12個(gè)。其中，合肥、廈門同比漲幅高達(dá)47%，南京為43%，上海新建住房?jī)r(jià)格同比上漲39.5%，深圳同比上漲34.5%，北京同比上漲30.4%。二手房?jī)r(jià)格方面，合肥同比上漲50.1%，北京同比上漲40.5%，上海同比上漲37.4%，廈門同比上漲37%，深圳和廣州分別上漲28.8%和24.7%。
一年后，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的8月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格顯示，環(huán)比漲幅超1%的僅桂林一地，已沒(méi)有同比漲幅超過(guò)20%的城市。
對(duì)此，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)去年以來(lái)的調(diào)控，效果不斷顯現(xiàn)，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到了抑制，今年8月，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降或持平，同比漲幅全部回落。
而作為調(diào)控政策出臺(tái)最密集的城市，北京的住宅銷售量明顯受到遏制。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去一年，北京新建住宅簽約27667套，二手房住宅簽約167923套。整體來(lái)看，北京二手房+新建住宅簽約195590套，同比跌幅達(dá)到了38.9%。特別是3·17政策后，跌幅明顯。
房企仍在高調(diào)拿地沖業(yè)績(jī)
值得注意的是，雖然政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷祭出調(diào)控政策，但這并未能阻擋住規(guī)模房企們那顆沖擊高業(yè)績(jī)、高銷量的心。
根據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計(jì)，龍頭房企中，碧桂園1-8月銷售金額為3806.7億元，同比上升112%。在實(shí)現(xiàn)翻番增長(zhǎng)的同時(shí)，碧桂園銷售目標(biāo)由原來(lái)的4000億元大幅上調(diào)25%至5000億元，但仍然完成了全年目標(biāo)的76%。上半年銷售勢(shì)頭良好、銷售目標(biāo)提升的房企還有龍湖、旭輝等。其中龍湖1-8月銷售金額已超調(diào)整前全年銷售目標(biāo)，目標(biāo)大幅上調(diào)36%后，其目標(biāo)完成率仍達(dá)77%；旭輝在銷售目標(biāo)較去年全年業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)51%的情況下，仍完成銷售目標(biāo)的76%。
在上調(diào)銷售目標(biāo)的房企中，融創(chuàng)和遠(yuǎn)洋業(yè)績(jī)完成率(調(diào)整后)最低，分別為54%、58%。這也從側(cè)面說(shuō)明他們對(duì)下半年并不悲觀。其中，融創(chuàng)1-8月銷售金額已超去年全年業(yè)績(jī)。雖然目標(biāo)上調(diào)至3000億元后目標(biāo)完成率為54%，但其下半年計(jì)劃開盤、2017年上半年尚未出售及現(xiàn)有項(xiàng)目的二次開盤總貨值將達(dá)3879億元，因此目標(biāo)完成可期。
房企們除了樂(lè)觀地調(diào)高業(yè)績(jī)目標(biāo)，還不斷在全國(guó)范圍內(nèi)高調(diào)拿地。
據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計(jì)，旭輝、富力、遠(yuǎn)洋今年以來(lái)拿地就十分積極。截至9月中旬，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、旭輝集團(tuán)拿地總額均達(dá)到了去年全年拿地金額的2倍多，富力地產(chǎn)拿地建面也達(dá)到去年全年拿地總建面的2倍多。
克而瑞研究中心認(rèn)為，隨著行業(yè)集中度越來(lái)越高，大型房企為滿足銷售規(guī)模不斷增長(zhǎng)的需要，積極擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，而部分中等規(guī)模房企，為從一個(gè)梯隊(duì)上升到更高的梯隊(duì)，在新增土地儲(chǔ)備上也較為積極，截至9月中旬，拿地規(guī)模最大的前30家房企，新增土地建面已接近去年全年總值。
而另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，整個(gè)8月份，碧桂園攬地58宗，增加土地儲(chǔ)備302.89萬(wàn)平米；萬(wàn)科拿地22宗，增加土地儲(chǔ)備196.7萬(wàn)平米；8月其他企業(yè)拿地?cái)?shù)量分別為保利15宗，中海地產(chǎn)6宗，中國(guó)恒大6宗，龍湖5宗，金地3宗、富力2宗。
北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，8月環(huán)京地區(qū)土地市場(chǎng)中，廊坊共推出75宗地，供應(yīng)面積198萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)2.5倍；成交56宗，成交面積同比增長(zhǎng)1.9倍，環(huán)比增長(zhǎng)18%。保定地區(qū)土地市場(chǎng)推出量、成交量創(chuàng)今年新高，共推出78宗，共成交65宗。
對(duì)于調(diào)控高壓下，房企依然高調(diào)沖刺。一家地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然看好。拿地是因?yàn)橹挥惺种杏屑Z，企業(yè)才能有機(jī)會(huì)等到春天。
不過(guò)行業(yè)專家卻普遍認(rèn)為，市場(chǎng)形勢(shì)并沒(méi)有那么樂(lè)觀。易居研究院研究員賴勤認(rèn)為，整體來(lái)看，以限購(gòu)、限價(jià)、限售等房地產(chǎn)政策主導(dǎo)樓市降溫的階段基本已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)半年或一年，貨幣、房貸、資金面等將成為熱點(diǎn)城市樓市降溫的主導(dǎo)性因素。預(yù)計(jì)后續(xù)樓市調(diào)控政策松緊度基本不變，但金融環(huán)境繼續(xù)呈緊縮態(tài)勢(shì)。綜合考慮房貸利率變化與房地產(chǎn)調(diào)控強(qiáng)度，熱點(diǎn)城市樓市將延續(xù)降溫趨勢(shì)。
北京創(chuàng)高助新會(huì)計(jì)師事務(wù)所負(fù)責(zé)人黃華則認(rèn)為，樓市調(diào)控的收緊在一個(gè)較長(zhǎng)的階段應(yīng)該會(huì)成為常態(tài)，目前僅僅才是“9·30”一周年，預(yù)計(jì)開發(fā)商所等待的春天不會(huì)那么快到來(lái)，“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，這個(gè)定位沒(méi)有徹底落實(shí)之前，開發(fā)商還會(huì)有一段更苦的日子要熬。
轉(zhuǎn)自：華夏時(shí)報(bào)
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