全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率回升 警惕“加杠桿”卷土重來(lái)

　　當(dāng)前全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率在連續(xù)下降8個(gè)季度后有所回升。不過(guò)，短期內(nèi)全國(guó)性調(diào)控政策不會(huì)放松的情況下，預(yù)計(jì)2019年全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率不會(huì)大幅上升，小幅震蕩的可能性較大。此外，4月19日的政治局會(huì)議還重提“堅(jiān)持結(jié)構(gòu)性去杠桿”，此處需要警惕居民購(gòu)房杠桿率的再次上升。

　　5月8日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2019年一季度全國(guó)居民購(gòu)房杠桿研究》報(bào)告。報(bào)告顯示，2019年一季度，個(gè)人房貸余額同比增速回落至17.6%，連續(xù)8個(gè)季度回落；全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率為31.7%，環(huán)比小幅上行。

　　易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告指出，從人民銀行季度公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，近年來(lái)個(gè)人住房貸款余額呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2019年第一季度末個(gè)人住房貸款余額26.87萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.6%，增速比上年末低0.2個(gè)百分點(diǎn)。觀察歷史數(shù)據(jù)，2004年四季度-2014年四季度的10年間，個(gè)人住房貸款余額由1.6萬(wàn)億元上升至11.5萬(wàn)億元，期間新增房貸余額約9.9萬(wàn)億。2015年-2017年四季度，短短3年時(shí)間，貸款余額迅速攀升至21.9萬(wàn)億元，期間新增貸款余額約10.4萬(wàn)億。對(duì)比2004-2014年間的9.9萬(wàn)億余額新增可以看出，本輪僅用了30%的時(shí)間卻增加了105%的貸款。

　　回顧過(guò)去13年數(shù)據(jù)，個(gè)人住房貸款余額同比增速最高點(diǎn)出現(xiàn)在2009年四季度(60%)，這與四萬(wàn)億刺激有關(guān)。此后2010-2011年間，中央相繼出臺(tái)了“國(guó)十一條”、“國(guó)十條”、“9.29新政”、“新國(guó)八條”等調(diào)控政策，大幅提高了二套房的首付比例以及貸款利息，個(gè)人房貸余額增速隨之回落，2012年二季度回落至11%。2012年三季度個(gè)人房貸余額同比增速開(kāi)始回升，2013年四季度達(dá)到21%后重新回落。2014年-2015年二季度間，個(gè)人房貸余額同比增速一直在17-18%區(qū)間內(nèi)盤(pán)整。2015年三季度開(kāi)始，個(gè)人房貸余額同比增速快速提升，加上國(guó)家不斷出臺(tái)的一系列去庫(kù)存利好政策，2017年一季度超過(guò)了之前5年的增速水平達(dá)到35.7%。

　　2017年二季度，個(gè)人房貸余額同比增速出現(xiàn)回落(30.8%)，此后7個(gè)季度繼續(xù)保持回落態(tài)勢(shì)，2018年二季度以來(lái)回落速度有所趨緩，2019年一季度回落至17.6%。二季度來(lái)看，預(yù)計(jì)短期內(nèi)全國(guó)性的調(diào)控政策不會(huì)放松，個(gè)人房貸余額同比增速將進(jìn)一步放緩，但回落速度或有所趨緩。

　　上海易居研究院將個(gè)人住房貸款余額新增額占全國(guó)一、二手房成交總額的比重與公積金貸款占全國(guó)住宅成交總額比重的歷史平均值加總，估算出全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率。數(shù)據(jù)顯示，2019年一季度，全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率為31.7%，環(huán)比上升0.7個(gè)百分點(diǎn)，同比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。觀察歷史數(shù)據(jù)，從2015年三季度開(kāi)始，居民購(gòu)房杠桿快速上升，2016年四季度達(dá)到2010年以來(lái)最高位，為44.6%。2017年一季度，該指標(biāo)小幅回落至44.4%，此后7個(gè)季度連續(xù)下行，2019年一季度再次小幅上升。

　　易居研究院研究員沈昕認(rèn)為，一季度居民購(gòu)房杠桿率上行主要有以下三點(diǎn)原因。其一，央行2019年1月份全面降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)后，流動(dòng)性較為充裕，商業(yè)銀行放貸節(jié)奏加快。其二，全國(guó)首套房貸利率自2018年12月以來(lái)連降4個(gè)月，居民貸款意愿增強(qiáng)。其三，一季度除部分一二線城市外，全國(guó)大部分三四線城市樓市降溫，一季度新建商品住宅銷(xiāo)售總金額同比增長(zhǎng)7.5%，比去年同期回落3.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　沈昕表示，中共中央政治局4月19日召開(kāi)會(huì)議要求，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。住建部對(duì)2019年第一季度房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示。此處需要警惕居民購(gòu)房杠桿率的再次上升。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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