全國居民購房杠桿率回升 警惕“加杠桿”卷土重來

　　當(dāng)前全國居民購房杠桿率在連續(xù)下降8個季度后有所回升。不過，短期內(nèi)全國性調(diào)控政策不會放松的情況下，預(yù)計2019年全國居民購房杠桿率不會大幅上升，小幅震蕩的可能性較大。此外，4月19日的政治局會議還重提“堅持結(jié)構(gòu)性去杠桿”，此處需要警惕居民購房杠桿率的再次上升。

　　5月8日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2019年一季度全國居民購房杠桿研究》報告。報告顯示，2019年一季度，個人房貸余額同比增速回落至17.6%，連續(xù)8個季度回落；全國居民購房杠桿率為31.7%，環(huán)比小幅上行。

　　易居房地產(chǎn)研究院的報告指出，從人民銀行季度公布的數(shù)據(jù)來看，近年來個人住房貸款余額呈現(xiàn)持續(xù)增長的態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，2019年第一季度末個人住房貸款余額26.87萬億元，同比增長17.6%，增速比上年末低0.2個百分點。觀察歷史數(shù)據(jù)，2004年四季度-2014年四季度的10年間，個人住房貸款余額由1.6萬億元上升至11.5萬億元，期間新增房貸余額約9.9萬億。2015年-2017年四季度，短短3年時間，貸款余額迅速攀升至21.9萬億元，期間新增貸款余額約10.4萬億。對比2004-2014年間的9.9萬億余額新增可以看出，本輪僅用了30%的時間卻增加了105%的貸款。

　　回顧過去13年數(shù)據(jù)，個人住房貸款余額同比增速最高點出現(xiàn)在2009年四季度(60%)，這與四萬億刺激有關(guān)。此后2010-2011年間，中央相繼出臺了“國十一條”、“國十條”、“9.29新政”、“新國八條”等調(diào)控政策，大幅提高了二套房的首付比例以及貸款利息，個人房貸余額增速隨之回落，2012年二季度回落至11%。2012年三季度個人房貸余額同比增速開始回升，2013年四季度達到21%后重新回落。2014年-2015年二季度間，個人房貸余額同比增速一直在17-18%區(qū)間內(nèi)盤整。2015年三季度開始，個人房貸余額同比增速快速提升，加上國家不斷出臺的一系列去庫存利好政策，2017年一季度超過了之前5年的增速水平達到35.7%。

　　2017年二季度，個人房貸余額同比增速出現(xiàn)回落(30.8%)，此后7個季度繼續(xù)保持回落態(tài)勢，2018年二季度以來回落速度有所趨緩，2019年一季度回落至17.6%。二季度來看，預(yù)計短期內(nèi)全國性的調(diào)控政策不會放松，個人房貸余額同比增速將進一步放緩，但回落速度或有所趨緩。

　　上海易居研究院將個人住房貸款余額新增額占全國一、二手房成交總額的比重與公積金貸款占全國住宅成交總額比重的歷史平均值加總，估算出全國居民購房杠桿率。數(shù)據(jù)顯示，2019年一季度，全國居民購房杠桿率為31.7%，環(huán)比上升0.7個百分點，同比下降1.4個百分點。觀察歷史數(shù)據(jù)，從2015年三季度開始，居民購房杠桿快速上升，2016年四季度達到2010年以來最高位，為44.6%。2017年一季度，該指標(biāo)小幅回落至44.4%，此后7個季度連續(xù)下行，2019年一季度再次小幅上升。

　　易居研究院研究員沈昕認(rèn)為，一季度居民購房杠桿率上行主要有以下三點原因。其一，央行2019年1月份全面降準(zhǔn)1個百分點后，流動性較為充裕，商業(yè)銀行放貸節(jié)奏加快。其二，全國首套房貸利率自2018年12月以來連降4個月，居民貸款意愿增強。其三，一季度除部分一二線城市外，全國大部分三四線城市樓市降溫，一季度新建商品住宅銷售總金額同比增長7.5%，比去年同期回落3.8個百分點。

　　沈昕表示，中共中央政治局4月19日召開會議要求，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機制。住建部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預(yù)警提示。此處需要警惕居民購房杠桿率的再次上升。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟報道

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