7億庫存：三四線城市銷不動 北上廣深要補存量

　　摘要：2015年北上廣均未完成土地計劃供應(yīng)量，完成率分別為38%、86%、63%。

　　統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)公布，房地產(chǎn)庫存達(dá)7億。南都記者采訪研究庫存的專家獲悉，這個數(shù)據(jù)是歷史峰值。其中住宅占據(jù)63%，庫存分布研究顯示，三四線住宅是最難消化區(qū)域，其中四線相當(dāng)大比例是建成售不出去的樓盤?！澳壳皫齑媲闆r顯示，分化的格局很明顯，這也會讓房地產(chǎn)繼續(xù)面臨很大的風(fēng)險，”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向南都記者分析認(rèn)為。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強更宣稱，7億的庫存量中有大量庫存屬于很難消化的部分，“只能炸掉”。

　　住宅占比最高 商建增長最快

　　1月19日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)與銷售數(shù)據(jù)，2015年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元，待售面積高達(dá)71853萬平方米，較2014年年末多出近萬平米，增長15.6%，為歷史最高值。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截至2015年末，全國住宅待售面積為45248萬平方千米，較去年增長11.2%，占全年房地產(chǎn)庫存量的63%，成為2016年房企去庫存的重點對象。其他方面，辦公樓庫存量達(dá)3276平方千米，較去年增長24.7%．商業(yè)用房庫存量為14664平方千米，增長24.6%．

　　南都記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于當(dāng)前我國人口處于向城市流動狀態(tài)，居民住宅需求相對旺盛，所以房地產(chǎn)行業(yè)一向以商品住宅為大頭，比重偏高。但是當(dāng)前經(jīng)濟下行壓力加大，消費者的購房需求受到抑制，住宅庫存居高不下，成為了房企身上沉重的負(fù)擔(dān)。

　　“前幾年地產(chǎn)行業(yè)火熱的時候，政府受土地政策驅(qū)使積極賣地，房企跟風(fēng)推盤，導(dǎo)致供應(yīng)量過高，”方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志向南都記者表示，導(dǎo)致房地產(chǎn)住宅庫存過高有很多原因。加上后來政府限購限貸政策的出臺，需求急劇減少，房子賣不掉積壓下來慢慢就形成了庫存問題。

　　值得重視的是，另外這幾年經(jīng)濟不景氣，老百姓購買力下降，也是高庫存的重要推手。

　　除了三四線樓市的低迷讓房地產(chǎn)去庫存面臨很大壓力，商業(yè)地產(chǎn)的銷售也不能讓市場滿意。

　　“去年以來，受國家整體經(jīng)濟的下行壓力以及電商經(jīng)濟的沖擊，商業(yè)地產(chǎn)的庫存漲幅高達(dá)24%，遠(yuǎn)高于住宅庫存的增長。”中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉在接受南都記者采訪時表示。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的分析，商業(yè)地產(chǎn)的高庫存除了房企供應(yīng)量過高，需求不足外，商業(yè)地產(chǎn)與地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展不匹配，人口流入不及預(yù)期，公共設(shè)置不配套對商業(yè)地產(chǎn)的高庫存也有很大影響?！半娚探?jīng)濟的發(fā)展以及實體經(jīng)濟的不景氣對商業(yè)地產(chǎn)的沖擊很大”。

　　是局部過剩 不是絕對過剩

　　“當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場并不是絕對過剩，而是局部過剩?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長馮俊如是向南都記者表示。

　　從區(qū)域來看，2015年一線城市房價均有所上漲，銷售也取得不錯的成績，這些都推動著庫存不斷消化和更新。而與此同時，三四線城市房價卻有所下跌，市場交易也有所冷清。各地樓市可謂是冷暖不一。而三四線城市還尚未從房地產(chǎn)冬天中走出來。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局《2015年12月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》數(shù)據(jù)顯示，2015年12月份城市間房價分化更加明顯。與11月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有27個，上漲的城市有39個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為3.2%，最低為下降0.9%．北京新建商品住宅環(huán)比上漲0.5%，上海環(huán)比上漲2.1%，深圳環(huán)比上漲3.2%，廣州環(huán)比上漲0.7%．而房價下跌的城市多集中于二三線。

　　“由于各城市供需狀況各不相同，城市間房價分化現(xiàn)象仍非常明顯，”國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉對此解讀說，一線城市和部分熱點二線城市房價上漲較快，環(huán)比漲幅明顯高于其他城市，其余二線城市環(huán)比較為平穩(wěn)。大部分三線城市仍然處于庫存逐步消化階段，環(huán)比仍在下降。

　　其分析稱，從同比看，城市間分化現(xiàn)象更為明顯。一線城市的房價同比平均漲幅遠(yuǎn)高于二、三線城市，三線城市房價同比平均仍在下降。

　　“由于三四線人口增長緩慢，居民收入偏低導(dǎo)致購買力不足，需求減少。加上此前房產(chǎn)商在三四線城市的供應(yīng)量不斷增加，積累了過多的庫存，現(xiàn)在一時難以消化?！狈綀A地產(chǎn)首席分析師鄧浩志接受南都記者采訪表示，一些城市的庫存量已經(jīng)達(dá)到了20個月、30個月甚至更多，供給遠(yuǎn)大于需求。因此今年政府和房企去庫存的重心將會放在三四線城市，積極推進這些城市消化存量。

　　而前不久，萬達(dá)集團董事長王健林在香港金融論壇分析斷言，中國三四線城市的房地產(chǎn)庫存可能需要四到五年時間去消化。

　　由于土地成本高昂，一線城市的房地產(chǎn)投資風(fēng)險頗高。而萬達(dá)地產(chǎn)的投資主要集中在二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)。王健林認(rèn)為，“房地產(chǎn)的銷售高度集中在一二線城市，36個大中城市占到全國總銷售額的四分之三。所以三四線城市的比重非常低。只要他們慢慢開始去庫存，就不會有問題。”

　　南都記者從一些小型開發(fā)商處獲悉，在三四線城市嘗試化解高庫存壓力時，北上廣深已經(jīng)出現(xiàn)了要求補存量的呼聲。

　　2015年，在國土部“有供有限”的指導(dǎo)思想下，多數(shù)城市縮減了土地供應(yīng)量，甚至連計劃供應(yīng)量都沒有完成。

　　專業(yè)機構(gòu)克而瑞向南都記者提供的數(shù)據(jù)顯示，2015年上海計劃供應(yīng)量為900平方千米，實際供應(yīng)777平方千米，完成率為86%。廣州計劃供應(yīng)量為834平方千米，實際供應(yīng)525平方千米，完成率為63%。北京計劃供應(yīng)量為1600平方千米，實際只有613平方千米，完成率僅為38%。

　　熱門城市供應(yīng)量減少，因此推出的土地受到多家房企爭奪，溢價率飆升，單價和總價地王頻頻被刷新，推動樓價繼續(xù)走高。

　　因此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一線城市當(dāng)前的重要任務(wù)已經(jīng)不是去庫存，而是補存量，政府增加城市土地供應(yīng)，緩解房價上升趨勢。（南都記者陳琳琳實習(xí)生周凱）

　　轉(zhuǎn)自：南方都市報

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