市場需求下降 操盤難度大 京城商業(yè)用地遇寒流

　　2015年的北京土地市場可以稱之為“地王”頻現(xiàn)的一年，房企競相扎推進(jìn)入北上廣深等一線城市，下半年北京的地產(chǎn)圈更是被“地王”、“豪宅”、“頂豪配置”等字眼刷爆。然而，看準(zhǔn)北京土地這塊大蛋糕的品牌房企在拿商業(yè)用地上顯得尤為謹(jǐn)慎。與住宅地塊形成強(qiáng)烈反差的是，商業(yè)辦公地塊的熱度并不高，局面可謂是冰火兩重天。

　　商業(yè)用地遇寒流

　　亞豪機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至11月3日，今年北京市場共成交的商業(yè)辦公地塊26宗，而其中7宗地塊底價(jià)成交，占比27%。

　　11月2日，原定于競拍的一宗位于房山的商業(yè)金融地塊因無人報(bào)價(jià)而最終流拍。10月27日，北京萬科以8.1億元摘得海淀區(qū)“海淀北部地區(qū)整體開發(fā)”HD-0303-0062地塊，而該宗地掛牌出讓起始價(jià)就已經(jīng)達(dá)到7.5億元。

　　亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月3日，北京市商業(yè)辦公成交的地塊細(xì)分到各個(gè)行政區(qū)，豐臺(tái)區(qū)的成交宗數(shù)最高，溢價(jià)率也在首位。豐臺(tái)區(qū)共有7宗商業(yè)辦公用地成交，溢價(jià)率為43.03%，門頭溝區(qū)僅成交1宗土地，溢價(jià)率也僅為0.51%。

　　10月21日，深耕于三四線城市的碧桂園和中國金茂聯(lián)合體以34.2億元和17.6億元拿下北京豐臺(tái)兩宗地塊。其中，豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)四合莊1516-28-A地塊B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，折合樓面價(jià)為2.89萬元/平方米；豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)四合莊1516-28-B地塊B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，折合樓面價(jià)為2.97萬元/平方米。

　　幾天后，業(yè)內(nèi)便傳出碧桂園可能退地的消息，之后又有消息稱，中國建筑將接盤碧桂園與中國金茂合作。然而對記者的提問，碧桂園與中國金茂都未正式做出回應(yīng)。對于千億級別房企的碧桂園來說，進(jìn)軍北京市場拍下的兩塊商業(yè)金融用地本應(yīng)為眾人眼中的“香餑餑”，如今為何卻成為了“燙手山芋”？

　　價(jià)格“倒掛”存風(fēng)險(xiǎn)

　　一直期待“進(jìn)京”已久的碧桂園終于在北京拿到土地，這是碧桂園在歷經(jīng)多次爭奪后首次在北京拿地。然而，面對兩塊商業(yè)金融用地，碧桂園似乎犯起了難。據(jù)了解，北京地價(jià)畸高或成“罪魁禍?zhǔn)住?。?jù)一位碧桂園內(nèi)部人士稱，企業(yè)萌生退意的理由是“地拿貴了，拿了不知道怎么做，做了不知道賣給誰”。

　　“買貴了”的判斷也不是沒有依據(jù)。在碧桂園拿地的前一天，中鐵置業(yè)才在附近拿了一塊商服用地，樓面地價(jià)1.8萬元/平方米，比碧桂園便宜了1萬元/平方米。“不是住宅用地，做商業(yè)綜合類項(xiàng)目，碧桂園可能也沒太大把握?！笨硕鹧芯恐行慕?jīng)理朱一鳴表示，畢竟住宅才是碧桂園最擅長的產(chǎn)品，此前公司還未開發(fā)過高地價(jià)的商業(yè)項(xiàng)目，有顧慮也是正常的。

　　據(jù)北京市國土資源局的公開資料顯示，在中國金茂碧桂園聯(lián)合體競得的兩塊地中，A地塊的建設(shè)用地面積為2.95萬平方米，規(guī)劃建筑面積控制在11.8萬平方米，起始價(jià)為14.2億元，最終以34.2億元的價(jià)格競得，溢價(jià)率為140%。B地塊的建設(shè)用地面積為1.47萬平方米，規(guī)劃建筑面積控制在5.92萬平方米，起始價(jià)為7.15億元，最終以17.6億元的價(jià)格競得，溢價(jià)率為146%。從區(qū)域來看，這兩塊地的價(jià)格都稱不上是“地王”，但這張近51.8億元的“進(jìn)京證”仍舊顯得格外“沉重”。

　　RET睿意德總裁王玉珂在接受記者采訪時(shí)表示，商業(yè)辦公地塊不受開發(fā)商熱捧的原因，還是銷售市場遇冷。即便是開發(fā)企業(yè)自持，寫字樓、商場的租金，也和區(qū)位直接相關(guān)。區(qū)位不好的，租金也不高，回報(bào)自然不理想。而北京新增供應(yīng)的位置，相對來說都不是核心區(qū)域，這些地方的商業(yè)氛圍不夠強(qiáng)烈，對自持而言資金成本又太高。商業(yè)辦公對于開發(fā)商運(yùn)營也是一種考驗(yàn)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)不是一朝一夕就可以組建的。

　　以碧桂園成交的地塊A為例，樓面價(jià)格為28983元/平方米，按照預(yù)測售價(jià)=樓面價(jià)格+建設(shè)成本+財(cái)稅管理費(fèi)用+企業(yè)所得稅來看，土地成本加上需繳納的3%土地契稅以及少量的市政配套費(fèi)用，樓面價(jià)格可至29852元/平方米。此外，由于此地塊的土地性質(zhì)為綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，建筑成本比住宅高出不少?！鞍凑彰科椒矫?000元的建筑費(fèi)用，加每平米5000元的裝修成本，商場或者寫字樓等商業(yè)立項(xiàng)的產(chǎn)品，實(shí)際需要支付的建筑成本不會(huì)低于每平米10000元?！碧m德咨詢總裁宋延慶表示。

　　根據(jù)碧桂園2015年半年報(bào)，其公司凈利潤率在10%左右，而近3萬/平方米的樓面價(jià)，售價(jià)需在5.7萬/平方米方能在稅后方能達(dá)標(biāo)。據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，此區(qū)域的商務(wù)樓盤均價(jià)在3萬元/平方米的價(jià)格，形成了土地與樓盤價(jià)格明顯“倒掛”的局面。由此看來，5.7萬元／平方米的銷售價(jià)格，對不擅長開發(fā)經(jīng)營性物業(yè)的碧桂園而言確實(shí)消化不良，帶來了巨大的經(jīng)營壓力。除了市場未來可期的巨大壓力，還有掣肘股東資本金流動(dòng)性的隱形風(fēng)險(xiǎn)，碧桂園現(xiàn)在有些進(jìn)退維谷。

　　據(jù)一位了解碧桂園的人士稱，碧桂園的退出是因?yàn)椤安粫?huì)做”。因?yàn)榕南聛淼牡匾?guī)劃用途是其并不擅長的“綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地”，說白了就是商住樓。碧桂園的打法一向是土地超級便宜、銷售節(jié)奏一定要快、價(jià)格要足夠便宜，很多項(xiàng)目基本都是貼著成本賣，但這種打法僅適用于三四線城市以及剛需產(chǎn)品，遇到高價(jià)地或者不同的產(chǎn)品，當(dāng)然沒有底氣做下去。

　　“首先，價(jià)格高的產(chǎn)品銷售周期會(huì)延長，這與碧桂園短、平、快的打法不同；其次，商業(yè)物業(yè)都將有一部分自持物業(yè)，這在很大程度上會(huì)影響資金的回收速度；最終，被拉長的周轉(zhuǎn)速度影響到股東資本金的利用效率。”蘭德咨詢總裁宋延慶說，“諸如碧桂園、旭輝等這樣以短、平、快為特點(diǎn)的企業(yè)，股東資本金的年周轉(zhuǎn)率一般為1.0，但是商業(yè)項(xiàng)目的年股東資本金周轉(zhuǎn)率僅為0.25?！?/p>

　　操盤難度大

　　RET睿意德董事索珊在接受中國商報(bào)記者采訪時(shí)表示，北京作為一線城市享有較好的資源，比如醫(yī)療、教育、商貿(mào)配套等，因此在城市外擴(kuò)、多中心布局逐步完成的進(jìn)程中，土地供應(yīng)越來越外圍化和稀缺。相比于商業(yè)用地，住宅用地遭遇哄搶因?yàn)槠涓深A(yù)期、可控、可變現(xiàn)的特性，雖不及之前爆發(fā)式的增長，但由于上述稀缺性，以及開發(fā)企業(yè)對住宅市場與產(chǎn)品相對駕輕就熟，價(jià)格和去化仍可以保障。

　　索珊介紹說，商業(yè)地產(chǎn)一直都是諸多開發(fā)企業(yè)不可控的開發(fā)產(chǎn)品，在過往幾年中，無論是在一二線城市，還是在三四線城市，開發(fā)企業(yè)在試水商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候都會(huì)更深入地理解其操盤的難度。一線城市的投資客更趨于冷靜，而商業(yè)產(chǎn)品在新開發(fā)的區(qū)域變現(xiàn)壓力較大，需要更具策略性和預(yù)判性。北京周邊昌平、房山、大興等區(qū)域雖然政策利好，但產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入還需要加速，而商業(yè)金融用地對產(chǎn)業(yè)與人口的依賴很大，這也是開發(fā)企業(yè)觀望的一個(gè)原因。

　　萊坊機(jī)構(gòu)的研究報(bào)告指出，2015年第三季度，北京市甲級寫字樓平均租金較上季度微降0.4%至每月每平方米367元，平均空置率微升0.5個(gè)百分點(diǎn)至5.8%。三季度共有37428平方米的新增甲級寫字樓面積進(jìn)入市場，包括位于北京金融街的首建金融中心和位于東二環(huán)區(qū)域的萬豪酒店寫字樓改造項(xiàng)目。

　　上述研報(bào)指出，由于經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)一步放緩，甲級寫字樓需求下降，加上新增供應(yīng)持續(xù)入市，使得部分寫字樓區(qū)域市場的租金下降、空置率上升。因此，部分寫字樓業(yè)主已開始調(diào)整預(yù)期，通過租金優(yōu)惠策略來吸引或保留高質(zhì)量租戶。

　　業(yè)內(nèi)有關(guān)人士表示，北京的寫字樓價(jià)格比較高，但從宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期而言，對寫字樓的需求會(huì)下調(diào)。之前寫字樓的供應(yīng)不是很大，但目前麗澤商業(yè)區(qū)和通州的集中供應(yīng)，會(huì)在短期內(nèi)形成一種增量，也會(huì)對業(yè)主的心理造成一定影響。

　　而北京的商業(yè)地產(chǎn)亦是在2015年集中放量的。RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，從北京商服用地的成交量來看，隨著城市新區(qū)的規(guī)劃和發(fā)展，近郊成為商服用地供應(yīng)和交易的主戰(zhàn)場。2014年北京近郊共成交用地171.68萬平方米，占城市總成交量的91.67%。在此背景下，商業(yè)用房銷售新增供應(yīng)也多集中在城市核心區(qū)之外。預(yù)計(jì)2015年北京有14個(gè)集中商業(yè)中心開業(yè)，新增供應(yīng)量將達(dá)130萬平方米，主要集中在豐臺(tái)、朝陽、通州三區(qū)，總開業(yè)體量相當(dāng)于7個(gè)西單大悅城。

　　陽光100常務(wù)副總裁范小沖認(rèn)為，大多數(shù)搞住宅開發(fā)的開發(fā)商，對商業(yè)地產(chǎn)并不了解。商業(yè)地產(chǎn)有其專業(yè)門檻，開發(fā)的難度比較大，簡單的購物中心和寫字樓在市場上是難以立足的。

　　業(yè)內(nèi)有關(guān)人士分析，總體來說，全國的商業(yè)地產(chǎn)泡沫化問題比較突出，全國各地商業(yè)地產(chǎn)的招商、運(yùn)營壓力都比較大。國內(nèi)的商業(yè)是項(xiàng)目多、品牌少；國外恰恰相反，品牌多、項(xiàng)目少。北京的商業(yè)、辦公項(xiàng)目的經(jīng)營壓力本來就大，若招拍掛的底價(jià)過高，開發(fā)商覺得不合適，也會(huì)棄拿。若是開發(fā)商自持商業(yè)地產(chǎn)的話，如果有現(xiàn)金流回報(bào)，經(jīng)營壓力會(huì)輕一點(diǎn)，但是很多項(xiàng)目在招商期間就會(huì)遇到很大困難。

　　據(jù)北京市國土資源局的公開資料顯示，當(dāng)前北京還有6宗經(jīng)營性用地處于在售狀態(tài)，其中包括3塊商業(yè)用地、3塊住宅用地。2015年最后一個(gè)月，北京的土地市場又將上演哪般精彩混戰(zhàn)？我們將拭目以待。（本報(bào)記者賀陽）

來源：中國商報(bào)

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