救市政策刺激需求透支 樓市潛伏新危機

　　從前三季度來看，“救市”政策頻發(fā)，央行也累計有五次降息四次降準，一線城市、部分二線城市庫存去化周期在15個月以下的城市，比如南京、蘇州、南昌等城市樓市需求政策刺激之下開始集中釋放，樓市基本面好轉(zhuǎn)，金九銀十已經(jīng)沒有什么太多的懸念，價格也趨于堅挺，甚至接下來幾個月可能會慣性漲價。

　　但繁榮的背后是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結(jié)果，背后潛伏著樓市新危機。而這場危機極有可能在2016年爆發(fā)，屆時，樓市可能將陷入新一輪調(diào)整周期。

　　樓市需求透支，“繁榮”不可持續(xù)

　　同策咨詢研究部結(jié)果顯示，2010年左右中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)已經(jīng)達到1.0套，這意味著中國房地產(chǎn)市場供求已基本平衡，未來樓市增量房增速將遞減，房地產(chǎn)市場將進入存量房時代。未來房地產(chǎn)市場會體現(xiàn)出增速較為平穩(wěn)、需求更加差異化的特征。

　　從樓市大趨勢來看，供求基本面來看已基本平衡，市場需求已基本得到滿足，今年由于多輪“救市”政策導致樓市基本面復蘇好轉(zhuǎn)的“大年”不可持續(xù)。

　　從投資增速看，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015年1~9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資70535億元，同比名義增長2.6%扣除價格因素實際增長4.2%，增速比1~8月份回落0.9個百分點，增速繼續(xù)小幅回落，房企投資意愿繼續(xù)回落，這也反映出樓市下半場需求不足導致房企投資動力不足。

　　今年“3·30新政”以來，大中城市一線城市、部分二線城市房地產(chǎn)市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，如果房企據(jù)此以為未來樓市一直會保持這樣的量價走勢，那其實就是對于市場的誤判。

　　從市場發(fā)展趨勢來看，待本輪市場需求在第四季度集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調(diào)整也就來臨了。筆者認為，央行“雙降”、9·30新政降首套首付之后，本輪樓市量價齊升最多持續(xù)到今年第四季度末，也就是說，央行貨幣政策寬松將導致樓市需求在今年下半年大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入調(diào)整期，從時間的角度來看，2016年初開始新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會來臨。

　　同時，美元加息預期強烈，從全球投資客或財富階層的資產(chǎn)配置方向來看，購置美元資產(chǎn)或增加美元資產(chǎn)成為他們的最優(yōu)選擇，美國房地產(chǎn)市場更加具有投資價值。在此市場背景下，全球投資客或財富階層對比中美樓市的投資價值，還是會選擇投資價值較高的美國房產(chǎn)，不會選擇中國樓市。從這個角度來看，中國樓市已經(jīng)被美元“做空”，投資客即使選擇中國樓市進行投資，也只是關注一線城市及極少數(shù)二線城市當中的中高端物業(yè)，難以改變樓市整體大趨勢。

　　大蕭條或在明年初到來

　　今年以來，北上廣深一線城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現(xiàn)。筆者認為，今年以來土地市場高溢價、“地王”現(xiàn)象確實在商品住宅市場成交量回暖的市場背景下出現(xiàn)，如果市場成交量剛剛反彈就導致開發(fā)商在土地市場瘋狂拿地，如果這樣的“地王”的拿地成為常態(tài)，那么，市場可能很快將走向另外一個方向：瘋狂之后的市場調(diào)整期。

　　從歷史經(jīng)驗來看也是如此，2009~2010年、2013年土地市場“地王”頻出瘋狂之后，2011年、2014年樓市包括土地市場陷入大蕭條。從今年土地市場表現(xiàn)來看，如果土地市場“地王”現(xiàn)象在今年下半年持續(xù)頻現(xiàn)，那么，這也就意味著2016年樓市將陷入大蕭條的調(diào)整期。

　　土地市場“高溢價”、“地王”是魔鬼，這或?qū)е聵鞘姓{(diào)控政策由當前的“救市”為主的時期轉(zhuǎn)為再度收緊，市場也將再度陷入低迷。

　　另一方面，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當前經(jīng)濟形勢依賴樓市越嚴重，中國未來的樓市形勢越嚴峻，未來會隱藏更多的市場風險。

　　從短期來看，當前樓市仍然是調(diào)整期，“去庫存”仍然為市場主旋律，這個基調(diào)并不會因為一線城市、部分二線城市成交量回升而明顯改變；待市場需求在第四季度集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調(diào)整也就來臨了。（作者為同策咨詢研究部總監(jiān)）

來源：第一財經(jīng)日報

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