百億級(jí)康養(yǎng)小鎮(zhèn)扎堆 風(fēng)口背后風(fēng)險(xiǎn)叢生

　　大手筆投資康養(yǎng)小鎮(zhèn)、康養(yǎng)度假區(qū)、康養(yǎng)旅游項(xiàng)目，似乎成了今年國(guó)內(nèi)養(yǎng)老圈的“主旋律”之一。日前，重慶又啟動(dòng)了投資逾200億元的黔江區(qū)三塘蓋國(guó)際旅游康養(yǎng)度假區(qū)，而這已非當(dāng)?shù)厥讉€(gè)投資過百億的康養(yǎng)項(xiàng)目。實(shí)際上，北京商報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，近年來，康養(yǎng)小鎮(zhèn)、度假區(qū)類的大型項(xiàng)目著實(shí)成為了各路資本炙手可熱的投資重點(diǎn)，截至目前，內(nèi)地投資金額超過100億元的大型康養(yǎng)項(xiàng)目就有20多個(gè)，而今年以來投入建設(shè)或簽訂協(xié)議的項(xiàng)目就有15個(gè)。其中，四川、重慶兩地就分別有7個(gè)、4個(gè)。在業(yè)內(nèi)看來，隨著候鳥式養(yǎng)老的消費(fèi)需求快速爆發(fā)，康養(yǎng)度假確實(shí)成為了近期的投資新風(fēng)口，然而，如果當(dāng)?shù)貨]有足量的需求做支撐，在無法形成完整產(chǎn)業(yè)閉環(huán)的情況下扎堆建設(shè)，很可能會(huì)因過度供給產(chǎn)生新的投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　新項(xiàng)目高度集中

　　萬億老齡市場(chǎng)剛剛起步，而候鳥式的養(yǎng)老消費(fèi)需求卻率先爆發(fā)，描繪出一片康養(yǎng)旅游的新藍(lán)海。有機(jī)構(gòu)曾發(fā)布預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)稱，今后，我國(guó)旅游市場(chǎng)規(guī)模將持續(xù)呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，年復(fù)合增長(zhǎng)率有望達(dá)到20%。對(duì)于市場(chǎng)機(jī)遇，資本總是聞風(fēng)而動(dòng)，在上述背景下，不少投資方紛紛將目光集中到了康養(yǎng)旅游、度假這一新興領(lǐng)域。

　　據(jù)北京商報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，包括重慶黔江區(qū)三塘蓋國(guó)際旅游康養(yǎng)度假區(qū)在內(nèi)，截至目前，國(guó)內(nèi)已有確切消息的康養(yǎng)小鎮(zhèn)、康養(yǎng)度假區(qū)等相關(guān)項(xiàng)目投資金額在百億元量級(jí)的已有20多個(gè)，其中，今年以來投入建設(shè)或簽訂協(xié)議的項(xiàng)目就有15個(gè)。從分布的地域來看，目前國(guó)內(nèi)康養(yǎng)旅游主要分布在我國(guó)的西南部、東北、長(zhǎng)三角等地區(qū)，并逐漸形成了“諸侯割據(jù)”的市場(chǎng)格局。而這里面，四川、重慶等城市簽約、開工的項(xiàng)目較為集中。

　　舉例來說，在四川，簽約或宣布開工的康養(yǎng)類項(xiàng)目至少有7個(gè)，包括：四川大涼山文旅康養(yǎng)推介會(huì)、都江堰國(guó)際旅游康養(yǎng)小鎮(zhèn)、米易太陽谷國(guó)際大康養(yǎng)旅游度假區(qū)、中國(guó)洪雅?峨眉半山七里坪森林康養(yǎng)旅游度假區(qū)、閬中宜華國(guó)際康養(yǎng)旅游度假區(qū)、長(zhǎng)江山城水都健康城及攀枝花紅格國(guó)際運(yùn)動(dòng)康養(yǎng)?溫泉度假區(qū)等，計(jì)劃總投資額超過了1400億元。與此同時(shí)，重慶目前已落地的項(xiàng)目也有黔江區(qū)三塘蓋國(guó)際旅游康養(yǎng)度假區(qū)、重慶開州漢豐湖國(guó)際文旅康養(yǎng)度假區(qū)項(xiàng)目、涪陵北山國(guó)際文旅康養(yǎng)度假區(qū)項(xiàng)目，以及仙女山國(guó)際生態(tài)康養(yǎng)小鎮(zhèn)4個(gè)大型康養(yǎng)項(xiàng)目甚至更多，總投資金額超過了500億元。

　　值得注意的是，部分省份不同的大型康養(yǎng)項(xiàng)目還存在定位較為雷同的情況。公開信息顯示，金杯半山?米易太陽谷國(guó)際大康養(yǎng)旅游度假區(qū)項(xiàng)目擬打造集“醫(yī)、養(yǎng)、游、居、文、農(nóng)、林”于一體的復(fù)合型國(guó)際大康養(yǎng)旅游度假區(qū)。無獨(dú)有偶，此前已投入開發(fā)建設(shè)且同在四川省內(nèi)的中國(guó)洪雅?峨眉半山七里坪森林康養(yǎng)旅游度假區(qū)也明確表示，將打造集“醫(yī)、養(yǎng)、游、居、文、農(nóng)、林”七位于一體的綜合型康養(yǎng)旅游度假項(xiàng)目作為主要規(guī)劃方向。“目前依靠自然資源投資建設(shè)的大型康養(yǎng)度假區(qū)在定位和建設(shè)方向上存在相似度較高，這無疑增加了項(xiàng)目間的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。”中國(guó)老齡研究中心副主任黨俊武表示。

　　投資轉(zhuǎn)向的背后

　　其實(shí)，大型康養(yǎng)項(xiàng)目集中落地部分地區(qū)，并非是毫無根據(jù)的盲目跟風(fēng)。“四川、云南、重慶等地旅游資源豐富、氣候適宜，確實(shí)在發(fā)展康養(yǎng)小鎮(zhèn)、康養(yǎng)度假區(qū)這類項(xiàng)目上具有先天優(yōu)勢(shì)。”有業(yè)內(nèi)專家告訴北京商報(bào)記者，大型康養(yǎng)項(xiàng)目普遍對(duì)選址要求較高，上述百億級(jí)項(xiàng)目相對(duì)集中的城市和地區(qū)，大多具備相對(duì)優(yōu)質(zhì)的自然環(huán)境、空氣治理、森林旅游資源、溫泉等，而當(dāng)?shù)匕l(fā)展的康養(yǎng)項(xiàng)目也基本都是主打度假及療養(yǎng)模式，通過規(guī)劃建設(shè)酒店集群、養(yǎng)生基地、健康醫(yī)療設(shè)施及生態(tài)社區(qū)等，形成生態(tài)度假型康養(yǎng)基地。

　　而且不同于前幾年各路資本一門心思地?cái)D入一線城市養(yǎng)老市場(chǎng)，近期，不少二三線城市地方政府開始愈發(fā)積極地引導(dǎo)資本在當(dāng)?shù)赝督ù笮涂叼B(yǎng)項(xiàng)目，而這也令部分企業(yè)開始調(diào)轉(zhuǎn)方向，尋找新的“根據(jù)地”。今年4月，重慶市政協(xié)委員在會(huì)議中提出，建議進(jìn)一步完善相關(guān)政策配套措施，適當(dāng)放寬對(duì)事業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)參與康養(yǎng)項(xiàng)目建設(shè)的審批限制，在財(cái)稅金融、市場(chǎng)準(zhǔn)入、土地供給等方面加大支持力度，對(duì)提供健康管理服務(wù)的療養(yǎng)院、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心等給予財(cái)政補(bǔ)貼，并將具備醫(yī)養(yǎng)結(jié)合能力的療養(yǎng)院納入“長(zhǎng)期照護(hù)險(xiǎn)”試點(diǎn)單位。

　　就在兩個(gè)月后，廣西壯族自治區(qū)政府還出臺(tái)了《加快大健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》，提出到2021年，要基本建成健康產(chǎn)業(yè)100個(gè)特色小鎮(zhèn)，其中就包括30個(gè)養(yǎng)生養(yǎng)老小鎮(zhèn)，成為國(guó)內(nèi)一流、國(guó)際知名的宜居康養(yǎng)勝地。同時(shí)，《意見》中還提出，當(dāng)?shù)匾蛟焓澜缃】德糜文康牡?，?ldquo;點(diǎn)名”要加快建設(shè)巴馬長(zhǎng)壽養(yǎng)生國(guó)際旅游區(qū)、桂林國(guó)家健康旅游示范基地、南寧國(guó)家中醫(yī)藥健康旅游示范區(qū)等項(xiàng)目。

　　“重慶、四川、云南等康養(yǎng)項(xiàng)目集聚的城市，居住和醫(yī)療、旅游成本都相對(duì)較低，因此，在各路資本眼中，這些地方除了承接當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老需求的同時(shí)，也具有吸引全國(guó)范圍內(nèi)旅居養(yǎng)老、康養(yǎng)旅游需求的條件。”在高級(jí)經(jīng)濟(jì)師周正國(guó)看來，這也讓房地產(chǎn)等多類養(yǎng)老業(yè)外企業(yè)，把在二三線城市投資康養(yǎng)度假類產(chǎn)品當(dāng)作了轉(zhuǎn)型和尋找業(yè)務(wù)增量的突破口。

　　打破同質(zhì)化定位

　　然而，在業(yè)內(nèi)看來，百億級(jí)項(xiàng)目接連上馬且分布較為集中，在一定程度上顯示出康養(yǎng)小鎮(zhèn)這一風(fēng)口背后也隱藏著不小的投資風(fēng)險(xiǎn)。黨俊武進(jìn)一步分析稱，在國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老市場(chǎng)上，康養(yǎng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)之激烈不言而喻，如果不能盡快確立差異化定位，按照消費(fèi)需求提供更有針對(duì)性、專業(yè)化程度更高的服務(wù)及配套設(shè)施建設(shè)，就很難獲得穩(wěn)固的客源，在市場(chǎng)中立足。

　　同時(shí)，周正國(guó)還提出，目前國(guó)內(nèi)大型康養(yǎng)項(xiàng)目的主要客群也都大體相似，“國(guó)際上將月均費(fèi)用超過1萬元人民幣的康養(yǎng)設(shè)施定位為主要針對(duì)高端消費(fèi)需求而開設(shè)的項(xiàng)目，而現(xiàn)在，大部分敲定或已建成的大型康養(yǎng)小鎮(zhèn)、度假區(qū)等也都在向這個(gè)方向建設(shè)”。周正國(guó)稱，對(duì)大部分有旅居養(yǎng)老需求，或當(dāng)?shù)赜叙B(yǎng)生、度假需求的老年人來說，這類項(xiàng)目需要付出的成本還是高了一些，養(yǎng)老成本和支付能力之間存在明顯的錯(cuò)位現(xiàn)象。

　　此外，有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，全國(guó)已有80多家房企和外資企業(yè)布局康養(yǎng)地產(chǎn)板塊。而北京商報(bào)記者在梳理資料時(shí)也發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)的大型康養(yǎng)小鎮(zhèn)、度假區(qū)項(xiàng)目有不少都是由房企“跨界”投資的。對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，目前很多大型地產(chǎn)在進(jìn)入康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)后，由于投資周期長(zhǎng)、資金回籠較慢等原因，可能會(huì)出現(xiàn)資金壓力陡增的問題，“這時(shí)，部分企業(yè)就會(huì)選擇以出售周邊房產(chǎn)的形式進(jìn)行資金回籠，而此舉也會(huì)在一定程度上讓項(xiàng)目對(duì)于老年消費(fèi)者的吸引力打折扣”。

　　對(duì)此，在采訪中，多位專家都表示，康養(yǎng)小鎮(zhèn)等類似的項(xiàng)目，應(yīng)將設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)落在特色供給及需求的精準(zhǔn)對(duì)接上。在黨俊武看來，很多老年消費(fèi)群體對(duì)于自身的需求點(diǎn)了解得并不十分準(zhǔn)確，消費(fèi)只能在相對(duì)固定的半徑范圍內(nèi)進(jìn)行，這就要求康養(yǎng)項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)盡可能地挖掘消費(fèi)需求，同時(shí)合理利用當(dāng)?shù)鬲?dú)特的資源優(yōu)勢(shì)，比如溫泉、森林等，配置多元化的專業(yè)服務(wù)供給。

　　周正國(guó)還認(rèn)為，目前很多老年消費(fèi)者比較注重體驗(yàn)感，因此，主打康養(yǎng)的項(xiàng)目，對(duì)于人力團(tuán)隊(duì)的要求要遠(yuǎn)高于一般的旅游設(shè)施，企業(yè)需著重加大對(duì)這方面的投入。同時(shí)，強(qiáng)化娛樂、餐飲、購(gòu)物、度假等附加業(yè)態(tài)的建設(shè)，也能增強(qiáng)項(xiàng)目的附加值。

　　另外，為保持資金鏈的穩(wěn)定，讓項(xiàng)目可以順利推進(jìn)，嚴(yán)躍進(jìn)也提出，地方政府在引入大型康養(yǎng)項(xiàng)目投資時(shí)，應(yīng)當(dāng)著重考察企業(yè)的資金實(shí)力、可持續(xù)性及風(fēng)險(xiǎn)承受能力，“百億級(jí)的康養(yǎng)小鎮(zhèn)，除了建設(shè)之外，后續(xù)的運(yùn)營(yíng)也需要相對(duì)雄厚的資金做支撐，一旦投資難以為繼，不僅項(xiàng)目面臨淘汰的風(fēng)險(xiǎn)，前期的各種投入也很可能打了水漂”。嚴(yán)躍進(jìn)分析道。

　　轉(zhuǎn)自：北京商報(bào)網(wǎng)

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