百億級康養(yǎng)小鎮(zhèn)扎堆 風口背后風險叢生

　　大手筆投資康養(yǎng)小鎮(zhèn)、康養(yǎng)度假區(qū)、康養(yǎng)旅游項目，似乎成了今年國內(nèi)養(yǎng)老圈的“主旋律”之一。日前，重慶又啟動了投資逾200億元的黔江區(qū)三塘蓋國際旅游康養(yǎng)度假區(qū)，而這已非當?shù)厥讉€投資過百億的康養(yǎng)項目。實際上，北京商報記者不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，近年來，康養(yǎng)小鎮(zhèn)、度假區(qū)類的大型項目著實成為了各路資本炙手可熱的投資重點，截至目前，內(nèi)地投資金額超過100億元的大型康養(yǎng)項目就有20多個，而今年以來投入建設或簽訂協(xié)議的項目就有15個。其中，四川、重慶兩地就分別有7個、4個。在業(yè)內(nèi)看來，隨著候鳥式養(yǎng)老的消費需求快速爆發(fā)，康養(yǎng)度假確實成為了近期的投資新風口，然而，如果當?shù)貨]有足量的需求做支撐，在無法形成完整產(chǎn)業(yè)閉環(huán)的情況下扎堆建設，很可能會因過度供給產(chǎn)生新的投資風險。

　　新項目高度集中

　　萬億老齡市場剛剛起步，而候鳥式的養(yǎng)老消費需求卻率先爆發(fā)，描繪出一片康養(yǎng)旅游的新藍海。有機構(gòu)曾發(fā)布預測數(shù)據(jù)稱，今后，我國旅游市場規(guī)模將持續(xù)呈快速增長態(tài)勢，年復合增長率有望達到20%。對于市場機遇，資本總是聞風而動，在上述背景下，不少投資方紛紛將目光集中到了康養(yǎng)旅游、度假這一新興領域。

　　據(jù)北京商報記者不完全統(tǒng)計，包括重慶黔江區(qū)三塘蓋國際旅游康養(yǎng)度假區(qū)在內(nèi)，截至目前，國內(nèi)已有確切消息的康養(yǎng)小鎮(zhèn)、康養(yǎng)度假區(qū)等相關項目投資金額在百億元量級的已有20多個，其中，今年以來投入建設或簽訂協(xié)議的項目就有15個。從分布的地域來看，目前國內(nèi)康養(yǎng)旅游主要分布在我國的西南部、東北、長三角等地區(qū)，并逐漸形成了“諸侯割據(jù)”的市場格局。而這里面，四川、重慶等城市簽約、開工的項目較為集中。

　　舉例來說，在四川，簽約或宣布開工的康養(yǎng)類項目至少有7個，包括：四川大涼山文旅康養(yǎng)推介會、都江堰國際旅游康養(yǎng)小鎮(zhèn)、米易太陽谷國際大康養(yǎng)旅游度假區(qū)、中國洪雅?峨眉半山七里坪森林康養(yǎng)旅游度假區(qū)、閬中宜華國際康養(yǎng)旅游度假區(qū)、長江山城水都健康城及攀枝花紅格國際運動康養(yǎng)?溫泉度假區(qū)等，計劃總投資額超過了1400億元。與此同時，重慶目前已落地的項目也有黔江區(qū)三塘蓋國際旅游康養(yǎng)度假區(qū)、重慶開州漢豐湖國際文旅康養(yǎng)度假區(qū)項目、涪陵北山國際文旅康養(yǎng)度假區(qū)項目，以及仙女山國際生態(tài)康養(yǎng)小鎮(zhèn)4個大型康養(yǎng)項目甚至更多，總投資金額超過了500億元。

　　值得注意的是，部分省份不同的大型康養(yǎng)項目還存在定位較為雷同的情況。公開信息顯示，金杯半山?米易太陽谷國際大康養(yǎng)旅游度假區(qū)項目擬打造集“醫(yī)、養(yǎng)、游、居、文、農(nóng)、林”于一體的復合型國際大康養(yǎng)旅游度假區(qū)。無獨有偶，此前已投入開發(fā)建設且同在四川省內(nèi)的中國洪雅?峨眉半山七里坪森林康養(yǎng)旅游度假區(qū)也明確表示，將打造集“醫(yī)、養(yǎng)、游、居、文、農(nóng)、林”七位于一體的綜合型康養(yǎng)旅游度假項目作為主要規(guī)劃方向。“目前依靠自然資源投資建設的大型康養(yǎng)度假區(qū)在定位和建設方向上存在相似度較高，這無疑增加了項目間的同質(zhì)化競爭。”中國老齡研究中心副主任黨俊武表示。

　　投資轉(zhuǎn)向的背后

　　其實，大型康養(yǎng)項目集中落地部分地區(qū)，并非是毫無根據(jù)的盲目跟風。“四川、云南、重慶等地旅游資源豐富、氣候適宜，確實在發(fā)展康養(yǎng)小鎮(zhèn)、康養(yǎng)度假區(qū)這類項目上具有先天優(yōu)勢。”有業(yè)內(nèi)專家告訴北京商報記者，大型康養(yǎng)項目普遍對選址要求較高，上述百億級項目相對集中的城市和地區(qū)，大多具備相對優(yōu)質(zhì)的自然環(huán)境、空氣治理、森林旅游資源、溫泉等，而當?shù)匕l(fā)展的康養(yǎng)項目也基本都是主打度假及療養(yǎng)模式，通過規(guī)劃建設酒店集群、養(yǎng)生基地、健康醫(yī)療設施及生態(tài)社區(qū)等，形成生態(tài)度假型康養(yǎng)基地。

　　而且不同于前幾年各路資本一門心思地擠入一線城市養(yǎng)老市場，近期，不少二三線城市地方政府開始愈發(fā)積極地引導資本在當?shù)赝督ù笮涂叼B(yǎng)項目，而這也令部分企業(yè)開始調(diào)轉(zhuǎn)方向，尋找新的“根據(jù)地”。今年4月，重慶市政協(xié)委員在會議中提出，建議進一步完善相關政策配套措施，適當放寬對事業(yè)單位、國有企業(yè)參與康養(yǎng)項目建設的審批限制，在財稅金融、市場準入、土地供給等方面加大支持力度，對提供健康管理服務的療養(yǎng)院、社區(qū)養(yǎng)老服務中心等給予財政補貼，并將具備醫(yī)養(yǎng)結(jié)合能力的療養(yǎng)院納入“長期照護險”試點單位。

　　就在兩個月后，廣西壯族自治區(qū)政府還出臺了《加快大健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》（以下簡稱《意見》，提出到2021年，要基本建成健康產(chǎn)業(yè)100個特色小鎮(zhèn)，其中就包括30個養(yǎng)生養(yǎng)老小鎮(zhèn)，成為國內(nèi)一流、國際知名的宜居康養(yǎng)勝地。同時，《意見》中還提出，當?shù)匾蛟焓澜缃】德糜文康牡?，?ldquo;點名”要加快建設巴馬長壽養(yǎng)生國際旅游區(qū)、桂林國家健康旅游示范基地、南寧國家中醫(yī)藥健康旅游示范區(qū)等項目。

　　“重慶、四川、云南等康養(yǎng)項目集聚的城市，居住和醫(yī)療、旅游成本都相對較低，因此，在各路資本眼中，這些地方除了承接當?shù)仞B(yǎng)老需求的同時，也具有吸引全國范圍內(nèi)旅居養(yǎng)老、康養(yǎng)旅游需求的條件。”在高級經(jīng)濟師周正國看來，這也讓房地產(chǎn)等多類養(yǎng)老業(yè)外企業(yè)，把在二三線城市投資康養(yǎng)度假類產(chǎn)品當作了轉(zhuǎn)型和尋找業(yè)務增量的突破口。

　　打破同質(zhì)化定位

　　然而，在業(yè)內(nèi)看來，百億級項目接連上馬且分布較為集中，在一定程度上顯示出康養(yǎng)小鎮(zhèn)這一風口背后也隱藏著不小的投資風險。黨俊武進一步分析稱，在國內(nèi)的養(yǎng)老市場上，康養(yǎng)項目競爭之激烈不言而喻，如果不能盡快確立差異化定位，按照消費需求提供更有針對性、專業(yè)化程度更高的服務及配套設施建設，就很難獲得穩(wěn)固的客源，在市場中立足。

　　同時，周正國還提出，目前國內(nèi)大型康養(yǎng)項目的主要客群也都大體相似，“國際上將月均費用超過1萬元人民幣的康養(yǎng)設施定位為主要針對高端消費需求而開設的項目，而現(xiàn)在，大部分敲定或已建成的大型康養(yǎng)小鎮(zhèn)、度假區(qū)等也都在向這個方向建設”。周正國稱，對大部分有旅居養(yǎng)老需求，或當?shù)赜叙B(yǎng)生、度假需求的老年人來說，這類項目需要付出的成本還是高了一些，養(yǎng)老成本和支付能力之間存在明顯的錯位現(xiàn)象。

　　此外，有機構(gòu)統(tǒng)計顯示，截至目前，全國已有80多家房企和外資企業(yè)布局康養(yǎng)地產(chǎn)板塊。而北京商報記者在梳理資料時也發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)的大型康養(yǎng)小鎮(zhèn)、度假區(qū)項目有不少都是由房企“跨界”投資的。對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析稱，目前很多大型地產(chǎn)在進入康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)后，由于投資周期長、資金回籠較慢等原因，可能會出現(xiàn)資金壓力陡增的問題，“這時，部分企業(yè)就會選擇以出售周邊房產(chǎn)的形式進行資金回籠，而此舉也會在一定程度上讓項目對于老年消費者的吸引力打折扣”。

　　對此，在采訪中，多位專家都表示，康養(yǎng)小鎮(zhèn)等類似的項目，應將設計、經(jīng)營的重點落在特色供給及需求的精準對接上。在黨俊武看來，很多老年消費群體對于自身的需求點了解得并不十分準確，消費只能在相對固定的半徑范圍內(nèi)進行，這就要求康養(yǎng)項目開發(fā)應盡可能地挖掘消費需求，同時合理利用當?shù)鬲毺氐馁Y源優(yōu)勢，比如溫泉、森林等，配置多元化的專業(yè)服務供給。

　　周正國還認為，目前很多老年消費者比較注重體驗感，因此，主打康養(yǎng)的項目，對于人力團隊的要求要遠高于一般的旅游設施，企業(yè)需著重加大對這方面的投入。同時，強化娛樂、餐飲、購物、度假等附加業(yè)態(tài)的建設，也能增強項目的附加值。

　　另外，為保持資金鏈的穩(wěn)定，讓項目可以順利推進，嚴躍進也提出，地方政府在引入大型康養(yǎng)項目投資時，應當著重考察企業(yè)的資金實力、可持續(xù)性及風險承受能力，“百億級的康養(yǎng)小鎮(zhèn)，除了建設之外，后續(xù)的運營也需要相對雄厚的資金做支撐，一旦投資難以為繼，不僅項目面臨淘汰的風險，前期的各種投入也很可能打了水漂”。嚴躍進分析道。

　　轉(zhuǎn)自：北京商報網(wǎng)

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