過度開發(fā)“后遺癥” 購物中心集體遭遇招商難題

　　位于北外灘的白玉蘭廣場，原本準備今年開業(yè)，但因多種原因目前已延遲到明年才能開業(yè)。無獨有偶，上海虹橋商務區(qū)由瑞安集團開發(fā)的購物中心項目虹橋天地更是幾度延遲，《第一財經(jīng)日報》記者從多位知情人士處了解到，其之前預期的開業(yè)時間是2015年上半年，后來延后到今年9月，再后來延后到今年年底。

　　類似的案例還有很多。

　　《第一財經(jīng)日報》記者近期深度調(diào)研獲悉，近年來，由于諸多資本涌入商業(yè)地產(chǎn)市場，導致每年全國購物中心過度開發(fā)，繼而讓購物中心集體遭遇工程延期、招商困難，部分地區(qū)的零售項目空置率甚至高達40%，使很多項目無法如期開業(yè)。但不少開發(fā)商們似乎并沒有意識到這些，這讓購物中心營運者陷入尷尬。

　　為拉升周邊房產(chǎn)？

　　“幾乎每年都有數(shù)百家新的購物中心增量投入市場，但是市場根本不需要這么多量，這會導致購物中心的總量供大于求?！遍L年負責購物中心開業(yè)、招商的協(xié)信商業(yè)地產(chǎn)集團上海區(qū)域商業(yè)總經(jīng)理徐蓉坦言。

　　世邦魏理仕指出，2013年，全球在建購物中心面積達3,900萬平方米，在建面積最多的前10個城市中有8個位于中國。2015年下半年，上海將持續(xù)迎來新項目入市，預計新增供應將達到71.4萬平方米，其中約有87%位于非核心商圈。

　　世邦魏理仕發(fā)布《購物中心建設(shè)：全球最活躍城市》中的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在2014年至2016年間，上海和成都在建購物中心面積分別達330萬平方米和320萬平方米，為全球城市之最。在部分二三線城市中，大量的新增供應已經(jīng)開始對零售市場表現(xiàn)帶來壓力。

　　《第一財經(jīng)日報》記者從多家機構(gòu)數(shù)據(jù)看到，2016年上海購物中心供應還將增大，2017年的供應也還將比今年更大。

　　緣何有這么多新項目入市?

　　“首先當然是住宅市場的調(diào)控與走低，開發(fā)商都看到多年后很多城市的住宅會過剩，因此一定要加緊轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)。其次，一些零售商由于生意難做，也開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，比如步步高、銀泰等。當然最根本的原因是對很多開發(fā)商而言，開發(fā)購物中心是一個‘羊毛出在豬身上’的過程，你只要建一個購物中心，就會使得周邊的寫字樓、住宅增值，只要將寫字樓和住宅租售出去，開發(fā)商就已經(jīng)賺錢，剩下購物中心就變成了‘犧牲品’，開發(fā)商不關(guān)心購物中心的死活，他們只關(guān)心其他物業(yè)租售的盈利。要知道，零售業(yè)是非常繁瑣和復雜的，你不好好經(jīng)營，僅是當做一個拉升周邊房產(chǎn)的工具，必然做不好商業(yè)。”RET睿意德商業(yè)服務部董事杜斌指出。

　　招商難題

　　隨著零售物業(yè)市場體量和版圖的快速擴張，諸多“后遺癥”出現(xiàn)。

　　首先是工期的延遲?！捌鋵嵲跇I(yè)內(nèi)這已是常規(guī)，能夠按時完成工期的大概只有萬達這類‘軍事化’管理的項目，因為萬達有數(shù)百個時間節(jié)點，每個節(jié)點必須完成指標，不能完成者出局，萬達甚至在部分管理崗位準備諸多備用者，一旦有人出局，立即有人頂上，這讓萬達廣場基本都可如期開業(yè)。但其他業(yè)者并不具備此種能力，一旦項目過多則工期難以如期完成。”旭美商業(yè)投資管理有限公司CEO潘韜告訴記者。

　　最讓人頭痛的當屬招商。

　　有多年招商經(jīng)驗的徐蓉透露，以往一個購物中心的主力店應該是LV、GUCCI這類“重奢”大牌，但如今隨著公務消費受限、海外代購升溫等，很多奢侈品消費都不會落地在國內(nèi)，這讓大牌在前一陣也開始“破天荒”打折，于是“重奢”大牌鮮少有擴張計劃，而且這類大牌通常在一個城市也只能開3~4家店，一旦飽和也不會再擴張，于是招主力店難度加大。

　　“大家退一步，就開始招‘輕奢’品牌，比如coach、MK等，但這些品牌都需要裝修補貼，按每平方米3萬至5萬不等計算，一家輕奢店的補貼可高達數(shù)千萬元，這些成本都要購物中心承擔，這讓業(yè)主不堪重負?！倍疟筇寡?。

　　“目前整個商業(yè)地產(chǎn)的市場供應非常大，但是零售行業(yè)受到電商沖擊卻在不斷下行，因此很多購物中心招商的時候都面臨尷尬。小的品牌想進來但是我們不愿意給他們鋪位，大品牌對于租金的要求非常苛刻，還需要我們補貼裝修。比如目前A&F，MK，KateSpade這幾個輕奢品牌目前就非?；鸨?，招商難度非常大?！币晃粡氖抡猩坦ぷ鞯臉I(yè)內(nèi)人士告訴記者。

　　再退一步，則以招快時尚為主力店。

　　“問題又來了，快時尚雖然可以吸引人流，但這類門店需要面積很大，且有些品牌比如：拉夏貝爾、熱風等現(xiàn)在都必須要一樓的好位置，否則就不進入，因為他們自己認為可以帶來客流是本錢，于是提諸多要求。更令人頭痛的是，這些以往普通的服飾品牌都要求裝修補貼，單店補貼金額從數(shù)百萬元到上千萬元不等。因為被電商沖擊后，服飾品牌利潤下滑，一家虧損門店要靠好幾家盈利門店養(yǎng)活，于是服飾品牌就要依靠購物中心業(yè)主補貼裝修費用來獲利。這加劇了購物中心的成本壓力和招商難度?！倍疟蟾嬖V記者。

　　空置率高、開業(yè)難

　　在招商遭遇巨大難度后，不少購物中心的空置率上升。這一點在某些供應集中且消費人口尚待培養(yǎng)的新興商圈將尤為明顯。同時項目間的競爭升級將進一步強化市場的租戶主導特征，租金的上漲空間料將持續(xù)受限。

　　世邦魏理仕統(tǒng)計顯示，在中國，沈陽是第一個顯現(xiàn)零售物業(yè)供過于求風險的城市。截至2014年第二季度，沈陽的空置率仍高達19.1%。作為中國東北地區(qū)的區(qū)域中心，沈陽吸引了數(shù)量可觀的奢飾品牌進駐全國排名僅次于上海、北京。盡管沈陽人均零售商業(yè)面積已是全國最高，但未來三年仍陸續(xù)有150萬平方米的新增供應落成。在沈陽和無錫，部分零售項目的空置率甚至高達40%。

　　高空置率使得大量購物中心遭遇開業(yè)難。

　　“一般我們要求開業(yè)的時候85%-90%的商鋪都可以開業(yè)，但是很多商場迫于開業(yè)時間都通過試營業(yè)等方式先行開業(yè)，其實很多商鋪都沒有完全招滿，不算完整的開業(yè)?！鄙鲜鰪氖抡猩坦ぷ鞯娜耸客嘎?。

　　不少業(yè)內(nèi)人士反映，北外灘的白玉蘭廣場，本來準備今年開業(yè)，但已延遲到明年才能開業(yè)。無獨有偶，上海虹橋商務區(qū)由瑞安集團開發(fā)的購物中心項目虹橋天地更是幾度延遲，其之前預期的開業(yè)時間是2015年上半年，后來延后到今年9月，再后來延后到今年年底。上海有一個二期商業(yè)項目，其招商完成情況不到70%，其計劃開業(yè)的時間為今年年底，如果按照目前的招商進度，其開業(yè)時候很多商鋪都無法正常開業(yè)。正大樂城寶山店也比原計劃推遲開業(yè)時間。

　　“有些商家為完成開業(yè)指標，則旨在招滿，并非注重定位。這讓這些即便已經(jīng)開業(yè)的商場也面臨尷尬。比如開業(yè)不久的新世界大丸，其在日方支持下招到一些國際高端品牌，但同時其店內(nèi)也充斥著很多名不見經(jīng)傳的品牌，這種混亂的定位本身就有問題，加之其位于南京路步行街地區(qū)，這類游客諸多的地帶，整體消費力不高，可新世界大丸定位高端，其店內(nèi)的旋轉(zhuǎn)式手扶電梯據(jù)說在全球只有100部不到，其店內(nèi)購買了十幾部，如此高端定位與大眾化消費的游客群體根本不匹配。所以，盲目開發(fā)的項目存在虧損風險。”長期研究商業(yè)地產(chǎn)的郭先生分析。

　　上述種種原因也導致購物中心利潤下滑。

　　高緯環(huán)球數(shù)據(jù)顯示，上海購物中心的毛收益率已經(jīng)從2008年的9%降低到2015年的4.91%。

　　“以往一個10萬平方米的購物中心可能7~10年可以回本，如今估計起碼要10年以上才能回本。”杜斌指出。

　　“未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和管理必然需要分開，開發(fā)商全部自持項目的話開發(fā)商根本沒有資金來進行開發(fā)，但是中國目前的管理方和資產(chǎn)方還沒有明確的模式，萬科、萬達都在進行嘗試，但目前這個模式還不成熟，這個問題也制約著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?！鄙鲜鰪氖抡猩坦ぷ鞯娜耸刻寡?。

來源：第一財經(jīng)日報

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