中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2016總結(jié)與2017趨勢(shì)展望

　　2017年1月4日，首屆中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)年會(huì)在上海崇明島召開(kāi)。會(huì)議中，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2016總結(jié)與2017趨勢(shì)展望》，基于全面的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)體系，對(duì)2016年的市場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)行了總結(jié)，并對(duì)2017年的行業(yè)發(fā)展做出預(yù)判，為社會(huì)各界提供借鑒和參考。1.2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)

　　2016年，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)本輪周期的高點(diǎn)，全年成交規(guī)模創(chuàng)歷史新高，城市分化態(tài)勢(shì)延續(xù)。國(guó)慶節(jié)前后，各地政府密集出臺(tái)調(diào)控政策，四季度市場(chǎng)走勢(shì)漸趨平穩(wěn)。

　　政策方面，政策環(huán)境由松趨緊，因城施策嚴(yán)控市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。2016年房地產(chǎn)政策經(jīng)歷了從寬松到熱點(diǎn)城市持續(xù)收緊的過(guò)程：“兩會(huì)”提出因城施策去庫(kù)存，但隨著熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)地價(jià)快速上漲，政策分化進(jìn)一步顯現(xiàn)。一方面，熱點(diǎn)城市調(diào)控政策不斷收緊，限購(gòu)限貸力度及各項(xiàng)監(jiān)管措施頻頻加碼，遏制投資投機(jī)性需求，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，三四線城市仍堅(jiān)持去庫(kù)存策略，從供需兩端改善市場(chǎng)環(huán)境。同時(shí)，中央加強(qiáng)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，區(qū)域一體化、新型城鎮(zhèn)化等繼續(xù)突破前行，為行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展積極構(gòu)建良好環(huán)境。

　　價(jià)格方面，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅顯著，調(diào)控收緊后價(jià)格趨穩(wěn)。受寬松貨幣環(huán)境、階段性供求緊張及地價(jià)上漲影響，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速攀升，1~11月百城住宅價(jià)格累計(jì)上漲17.83%。在四季度多城調(diào)控政策密集出臺(tái)后，熱點(diǎn)城市的新房及二手房?jī)r(jià)格漲幅均出現(xiàn)回落。

　　成交方面，市場(chǎng)成交全年高位運(yùn)行，成交結(jié)構(gòu)明顯上移。2016年，各類需求持續(xù)釋放，房地產(chǎn)交易高位運(yùn)行，50個(gè)代表城市商品住宅成交量同比增長(zhǎng)超兩成，絕對(duì)量創(chuàng)歷史同期新高。國(guó)慶節(jié)前后熱點(diǎn)城市調(diào)控政策密集出臺(tái)，代表城市市場(chǎng)熱度開(kāi)始回落，四季度成交量高位下調(diào)。從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，核心一二線城市各層級(jí)產(chǎn)品總價(jià)提升顯著，熱點(diǎn)城市的改善需求也積極釋放，成交結(jié)構(gòu)上移，大戶型成交占比提升。圖1

　　土地方面，一二線土地市場(chǎng)高熱，高價(jià)地開(kāi)發(fā)蘊(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。2016年，300個(gè)城市土地市場(chǎng)供求仍呈下降趨勢(shì)，各類用地推出同比下降11.0%，成交同比下降5.7%。但是，熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)持續(xù)高熱，拉高了全國(guó)整體住宅樓面均價(jià)及溢價(jià)率，全國(guó)300個(gè)城市各類用地成交樓面價(jià)同比上漲38.7%；平均溢價(jià)率為43.13%，較2015年提高26.91個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，2016年房企銷售回暖及寬松的資金環(huán)境，企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q，重點(diǎn)一二線城市高價(jià)地塊頻出，尤其是合肥、蘇州、南京、上海等城市，未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)十分值得關(guān)注。

　　企業(yè)方面，百億房企市場(chǎng)份額升至五成，行業(yè)整合加速。2016年，品牌房企銷售業(yè)績(jī)?cè)賱?chuàng)新高，百億房企擴(kuò)容至131家，市場(chǎng)份額升至50%，且恒大、萬(wàn)科及碧桂園銷售額超過(guò)3000億元，開(kāi)啟了房企規(guī)?；l(fā)展的新時(shí)代。在良好銷售業(yè)績(jī)支持下，企業(yè)現(xiàn)金流充裕，拿地意愿強(qiáng)烈。2016年行業(yè)格局也在發(fā)生著深刻變化，央企、國(guó)企加快整合重組，房企資本融合進(jìn)程加快。2.2017年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望

　　2017年，因城施策將在控風(fēng)險(xiǎn)與去庫(kù)存基調(diào)下不斷深化，熱點(diǎn)城市面臨量?jī)r(jià)回調(diào)，而三四線城市有望延續(xù)平穩(wěn)走勢(shì)。

　　根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”分析，預(yù)計(jì)2017年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷售量?jī)r(jià)回調(diào)，新開(kāi)工小幅下降，投資低速增長(zhǎng)”的特點(diǎn)。需求方面，2017年是本輪房地產(chǎn)周期的末期，商品房銷售面積受到政策、貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)，預(yù)計(jì)全年降幅將達(dá)到12.8% ~14.8%，其中一線及二線城市銷售面積將呈現(xiàn)下降，二線城市降幅較為顯著，三四線城市市場(chǎng)波動(dòng)平緩。供應(yīng)方面，鑒于一二線城市銷售回落，新開(kāi)工意愿也不足，而前期土地成交處于低位，將使全國(guó)新開(kāi)工出現(xiàn)小幅下降，預(yù)計(jì)全年降幅在3.0%以內(nèi)。但預(yù)計(jì)2017年企業(yè)補(bǔ)倉(cāng)意愿加強(qiáng)，拿地將有所增加，推動(dòng)投資增長(zhǎng)，我們測(cè)算房地產(chǎn)投資增速在2.5%~4.5%之間。價(jià)格方面，需求回調(diào)導(dǎo)致價(jià)格有所下跌，預(yù)計(jì)全年跌幅在1.9%到3.9%之間。圖2

　　2017年我們對(duì)于一二線城市市場(chǎng)的整體判斷是量?jī)r(jià)進(jìn)入調(diào)整階段，但是不同的城市仍存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。一線城市步入存量房時(shí)代，新房開(kāi)發(fā)建設(shè)的市場(chǎng)空間不斷被壓縮，城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來(lái)的存量土地和存量物業(yè)盤活將是未來(lái)的主題，租房市場(chǎng)也有望成為行業(yè)新機(jī)遇。二線過(guò)熱城市房?jī)r(jià)空間被透支，“量?jī)r(jià)回調(diào)”成大概率事件，但具備產(chǎn)業(yè)和人口支撐的城市，將成為下一個(gè)發(fā)展的新風(fēng)口，天津、武漢和鄭州受益于城市群發(fā)展，城市潛力逐漸顯現(xiàn)，量?jī)r(jià)進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)周期；西部節(jié)點(diǎn)型城市發(fā)展有望進(jìn)入新階段，房?jī)r(jià)尚屬相對(duì)洼地，如重慶、成都、西安等城市。此外，位于大城市周邊的小城市或自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)顯著的三四線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展仍具備潛力。

　　1代表城市共50個(gè)，一線包括北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市；二線包括天津、重慶、杭州、武漢、大連、蘇州、廈門、成都、南京、三亞、貴陽(yáng)、溫州、哈爾濱、?？凇㈤L(zhǎng)春、合肥、青島、福州、西安、南寧、鄭州、沈陽(yáng)、無(wú)錫、長(zhǎng)沙、南昌25個(gè)城市，主要是各省會(huì)城市和計(jì)劃單列市；三線包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇慶、汕頭、鎮(zhèn)江、紹興、宿州、韶關(guān)、包頭、佛山、徐州、唐山、泉州、瀘州、蕪湖、東莞、揚(yáng)州、南通21個(gè)城市，主要指地級(jí)市。

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