一線城市房貸觀察：利率上調、周期延長 調控政策或將加碼

　　針對日前房貸收緊情況，新華財經記者在北上廣深調研了解到，目前一線城市房貸收緊態(tài)勢明顯，主要體現(xiàn)為利率上調、放款周期延長。分析人士認為，按照“房住不炒”原則，銀行在“房貸紅線”約束下，2021年個人按揭房貸總體趨勢偏緊，且相關政策不斷加碼，將為過熱的一線樓市有步驟“降溫”。

　　“房貸新規(guī)”出臺樓市調控不斷升級

　　2020年12月31日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(以下簡稱“房貸新規(guī)”)，明確從2021年1月1日起正式實施，對7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮(zhèn)銀行共5檔機構分類分檔設置房地產貸款占比上限、個人住房貸款占比上限。

　　簡而言之，各大銀行用于發(fā)放個人住房貸款的資金盤規(guī)模，將因此受限。但是各地更為具體的細則還沒有出臺，所以各個銀行對房貸投放持謹慎觀望態(tài)度。這在某種程度上成為房貸收緊的因素之一。

　　今年開年，聚焦一線城市，樓市調控政策頻發(fā)。

　　以深圳為例。為遏制前期深圳樓市價格上漲過快以及“代持”等違規(guī)現(xiàn)象，1月19日，深圳市住建局發(fā)布《關于明確〈關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知〉若干問題的函》，規(guī)定家庭購買商品房，只能登記在具備購房資格成員名下。1月23日，深圳市住建局又加碼發(fā)布《關于進一步加強我市商品住房購房資格審查和管理的通知》，強調商品住房購房資格審查。

　　深圳某股份制銀行支行行長告訴記者，當前對于按揭貸款人的資格審核把關更嚴，嚴格評估風險，對不符合償債收入比例要求的購房人不予放貸?！霸戮Y金流水不能覆蓋月供金額兩倍的不批貸款，首付款來源除了直系親屬外都不符合規(guī)定?！?/p>

　　利率上調+周期延長房貸收緊趨勢明顯

　　“房貸新規(guī)”下，多家銀行已經上調利率發(fā)揮調控作用，房貸收緊趨勢明顯。據(jù)悉，1月27日起，廣州工農中建四大行首套房貸利率上調為最低LPR+55bp，二套房貸上調為最低LPR+75bp。利率調整后，四大行首套房貸款利率和二套房貸利率分別從5.05%和5.25%上漲為5.2%和5.4%。

　　據(jù)銀行和中介機構多方反饋，北上廣深目前銀行發(fā)放的住房貸款滿足不了購房者的按揭貸款需求，目前房貸額度緊張，“漲價”情況明顯。據(jù)悉，因為2020年廣州樓市成交量太過火爆，多家銀行的房貸放款存在積壓。2021年初，銀行普遍將額度用于發(fā)放2020年積壓房貸，但是價格和2020年相比平均上浮20bp。

　　針對廣州房貸收緊、利率上調這一情況，中國工商銀行廣州分行相關負責人回應，廣州地區(qū)目前房貸額度相對偏緊，仍正常受理房貸業(yè)務。“我行按照監(jiān)管要求，根據(jù)借款人的信用狀況、還款能力等因素，合理確定個人住房貸款具體首付款比例和利率水平，在符合監(jiān)管要求的前提下實施貸款差異化定價。”

　　但也有股份制銀行暫時未做調整。平安銀行廣州分行回應，目前個人首套住房貸款定價為LPR+35bp，二套房LPR+78bp，暫無上浮計劃。

　　房貸市場供需信號明顯，廣州房貸放款周期也在不斷延長。

　　針對市場關注的貸款周期拉長甚至停貸的問題，招商銀行廣州分行回應，目前招商銀行廣州分行并未停止房貸業(yè)務，每月仍有序接單及放款。中國建設銀行上海分行和中國工商銀行上海分行也分別回應新華財經記者稱，目前正有序進行房貸投放，并未出現(xiàn)所謂的停貸情況。

　　中國工商銀行上海分行表示，“目前我行是按序、有序地投放個人住房貸款規(guī)模，整體發(fā)放規(guī)模與去年同期基本持平。我行首套房貸款利率按照LPR公布價執(zhí)行，二套房按LPR基準上浮60bp。”

　　中國建設銀行上海分行表示，目前個人住房貸款發(fā)放和回收基本正常，不存在所謂的停貸、暫停中介收單等情況。

　　利率上調可接受影響買房成交為主要焦慮點

　　記者采訪了解到，對于“房貸新規(guī)”之下房貸市場的供不應求局面，購房者普遍表示能夠接受“漲價”，但是周期延長影響房屋成交過戶則成為主要擔心的問題。

　　據(jù)廣州市某中介機構負責人介紹，2020年7月份，購房過完戶平均半個月可以放款。2021年1月份過戶后平均放款周期拉長到1-2個月。

　　“賣一換一”的廣州剛需購房者張女士告訴記者，她在廣州荔灣區(qū)某新樓盤相中了一套131平方米、總價為575萬元的新房。剛剛交了購房誠意金，且打算以320萬元的價格賣掉一套舊房子，作為新房子的首付，剩下260萬從銀行貸款。

　　可交易還沒進行到一半，張女士便聽聞廣州房貸收緊的消息。按照二套房按揭政策及其銀行房貸利率的最新調整，張女士每月需多支出248元，“還可以接受”。

　　“怕的是銀行沒有額度，不放貸，那我‘賣一換一’的計劃就懸了?！睆埮肯蛴浾弑磉_她的焦慮，認為當前按揭政策的調整，會拉長她換房子的時間和進度。

　　廣州市黃埔區(qū)某位購房者在2020年10月份以2.7萬元每平方米購買的樓梯樓，現(xiàn)在已經上漲到3.1萬元每平方米，但是房貸至今仍未放款。銀行回復是仍在排隊。經手的中介和購房者都擔心賣家會等不及房款進而毀約。

　　據(jù)悉，自進入2020年12月份以來，廣州一手樓的放款周期也已經從1個月延長至2個月。相關開發(fā)商也在盡量選擇與房貸額度充足的銀行合作，爭取優(yōu)先放款。

　　上海一位支行行長對記者表示，“地區(qū)的房貸額度都是總行進行調配的，并不會出現(xiàn)大的波動。近期上海房產市場交易火爆，需求一下放大導致銀行放款周期變長而已，具體到各家支行也會優(yōu)先放款給合作的樓盤?！?/p>

　　面對從去年開始銀行放款周期變長這一情況，當前，廣州各家房產中介和按揭公司在簽合的同時還會出具一份“告知函”，賣房業(yè)主簽了告知函之后才會送審相關貸款合同文件。

　　實際上，盡管銀行予以否認，但房貸投放節(jié)奏放緩確實存在。上海一位房產中介告訴記者，目前銀行放款較慢，周期較之前有所拉長，至少也要一個半月以上才能放款。

　　調控政策或加碼限流避險資金流入樓市

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，疫情下一線城市房地產市場的“避風港”屬性明顯增強，進而會形成各類炒房或購房火熱現(xiàn)象。

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2020年12月，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲0.3%、0.2%和0.7%，深圳下降0.1%；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別上漲0.5%、0.6%、0.7%和0.5%。廣州上漲最為明顯。

　　廣州樓市目前仍然熱情高漲。記者在廣州各大樓盤和房產中介機構走訪了解到，以往臨近年關，購房者相對而言會減少。但今年廣州購房者都在爭取年前看房，近一個月房產中介的成交量和看房工作量較往年同期翻了好幾番。

　　對于未來房貸政策，交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉認為，“房貸新規(guī)”疊加熱點地區(qū)個人房貸政策收緊，1月銀行個人房貸投放沖動有所節(jié)制，季節(jié)性激增特征略有平滑。

　　“信貸收緊會限制市場交易，或者說有助于市場的穩(wěn)定?！眹儡S進認為，廣州四大行房貸利率上調，也說明信貸政策出現(xiàn)了調整。類似政策值得市場關注。

　　隨著信貸集中度管理工作不斷落實，嚴躍進認為，不排除有后續(xù)信貸發(fā)放節(jié)奏持續(xù)放緩和政策加碼的可能。

　　嚴躍進認為，在實際過程中，也要防范恐慌性購房以及既有購房合同違約等風險?！爱斎缓罄m(xù)要防范對合理購房需求的誤傷，真正促進房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

　　房貸收緊在一定程度上是給房價上漲按下了“慢速鍵”。但房產中介反饋，改變首付比例的效果可能更加立竿見影?！袄噬蠞q20bp、30bp，對于普通購房者而言僅僅是一個月多幾百塊錢的利息，購房者還是可以接受的?！痹摲慨a中介認為，“我們的理解是窗口期是在給剛需買家留出足夠的時間?！?/p>

　　轉自：新華財經

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