樓市“金九銀十”成色不足，變“銅九鐵十”

樓市秋收戰(zhàn)役打響

　　9月1日，上海樓市率先發(fā)射“糖衣炮彈”，長(zhǎng)甲地產(chǎn)三盤(pán)聯(lián)動(dòng)，推出6.3折超預(yù)期優(yōu)惠價(jià)，被擊中的購(gòu)房者不在少數(shù)。進(jìn)入9月，樓市迎來(lái)傳統(tǒng)旺季，眾開(kāi)發(fā)商早已摩拳擦掌，備足“糧草彈藥”準(zhǔn)備大干一場(chǎng)。不過(guò)，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，今年“金九銀十”可能成色不足。

　　“金九銀十”變“銅九鐵十”？

　　在空前嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控下，過(guò)去的4—7月份，具有標(biāo)桿意義的北京樓市淡季不淡，接下來(lái)的9、10月份，能否延續(xù)這一奇跡？

　　北京樓市在經(jīng)歷了連續(xù)4個(gè)月的量?jī)r(jià)齊升后，8月份，成交量開(kāi)始率先回落，房?jī)r(jià)的環(huán)比漲幅也大幅縮小。根據(jù)北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月份北京住宅新建商品住宅和二手住宅網(wǎng)簽總量為28215套，環(huán)比7月份下跌3%，如果剔除新建商品住宅中的保障房成分，成交量跌幅達(dá)到了12.4%。

　　其中，北京8月純商品住房成交量約10000套，與上月成交量基本持平。8月份北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為13690套，環(huán)比7月份大幅下跌了20.1%。由此不難看出，二手住宅跌幅最大。

　　房?jī)r(jià)方面，根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月份北京新建商品住宅交易均價(jià)為21058元/平方米，環(huán)比上月微漲0.8%，同比去年7月下降7.1%。8月份北京二手住宅成交均價(jià)為23490元/平方米，環(huán)比7月份小幅上漲了1.1%，與去年8月份同期的房?jī)r(jià)相比基本持平。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，購(gòu)房需求萎縮，有效需求不足，是導(dǎo)致8月份樓市成交量總體下滑的重要原因。此外，伴隨樓市成交量回暖，二手房?jī)r(jià)格小幅上漲，樓市價(jià)格再次觸及剛需購(gòu)房人群的承受底線。這部分人群實(shí)力相對(duì)有限，面對(duì)二手房報(bào)價(jià)的上漲，議價(jià)空間縮小，只能采取觀望，或者轉(zhuǎn)向房?jī)r(jià)和稅費(fèi)相對(duì)便宜的新房市場(chǎng)。

　　胡景暉告訴記者，年底前，限購(gòu)仍將從緊，這使得新的購(gòu)房需求再生速度緩慢，高昂的貸款成本也使改善性購(gòu)房需求難以釋放，投資投機(jī)類(lèi)購(gòu)房需求更不可能重返市場(chǎng)，所以有限的購(gòu)房需求很難支撐樓市成交量再創(chuàng)新高。

　　他認(rèn)為，由于有效購(gòu)房需求不足，而且越近年底，銷(xiāo)售難度就越大，所以9、10月份將是眾多開(kāi)發(fā)商難得的推盤(pán)契機(jī)，降價(jià)走量將是大部分開(kāi)發(fā)商的首選銷(xiāo)售策略。

　　但業(yè)內(nèi)擔(dān)憂，過(guò)去數(shù)月的市場(chǎng)局部回暖，一些房企提前發(fā)力，透支了部分需求。目前，市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)根本性扭轉(zhuǎn)，“金九銀十”可能會(huì)變成“銅九鐵十”。專(zhuān)家認(rèn)為，9、10月份的樓市成交量能維持在目前的水平已屬樂(lè)觀。在價(jià)格方面，鑒于樓市此前回暖，上市房企上半年現(xiàn)金增加了兩成，整體上“金九銀十”實(shí)質(zhì)降價(jià)恐難出現(xiàn)。

　　開(kāi)發(fā)商降價(jià)搶收？

　　根據(jù)上半年房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，A股上市公司合計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)195.63億元，同比下降7.0%，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1468.48億元，同比增長(zhǎng)17.63%，房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額118.68億元，同比下降128.66%。

　　房企一方面增收不增利，現(xiàn)金流下降；一方面庫(kù)存高企，資金回籠壓力較大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年6月30日，已公布半年報(bào)的房地產(chǎn)上市公司存貨合計(jì)1.14萬(wàn)億元，七成公司存貨依舊在增長(zhǎng)，其中萬(wàn)科、保利兩家公司的存貨量占到了整體存貨量的三分之一，“招保金萬(wàn)”四家公司的存貨量合計(jì)達(dá)5157.68億元。

　　據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者了解，9月份第一天，全國(guó)樓市表現(xiàn)總體比較平穩(wěn)，以南京為例，當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商加大推盤(pán)力度，當(dāng)天全市共認(rèn)購(gòu)商品住宅287套，認(rèn)購(gòu)量大漲七成多，成交131套，與前一天的數(shù)據(jù)認(rèn)購(gòu)164套，成交277套相比，成交量則下跌五成，認(rèn)購(gòu)與成交總量仍維持在400多套。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，高庫(kù)存將迫使開(kāi)發(fā)商使出渾身解數(shù)，不排除部分開(kāi)發(fā)商再次打響價(jià)格戰(zhàn)。

來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)

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