開發(fā)商暗調(diào)銷售節(jié)奏，金九銀十降價(jià)潮或難現(xiàn)

　　在新一輪調(diào)控政策出臺(tái)預(yù)期強(qiáng)烈的時(shí)點(diǎn)，開發(fā)商對(duì)即將到來的“金九銀十”仍充滿期待。中國(guó)證券報(bào)記者近期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然部分樓盤正醞釀新一輪促銷攻勢(shì)，但大多數(shù)開發(fā)商仍繼續(xù)保持穩(wěn)健的銷售策略，打折促銷力度并不大，部分樓盤價(jià)格甚至出現(xiàn)小幅上漲。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，房?jī)r(jià)深度“跳水”走量的銷售模式在“金九銀十”難以大規(guī)模重現(xiàn)。一些樓盤推出的促銷活動(dòng)，通常是尾房或是少量特價(jià)房，多是為了吸引眼球，而不是實(shí)質(zhì)性降價(jià)。事實(shí)上，上半年樓市銷售復(fù)蘇已經(jīng)極大緩解了房企的“資金之渴”，也令不少開發(fā)商超額完成了半年度任務(wù)，下半年銷售壓力大幅降低。中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，A股房企在6月底持有的貨幣資金已經(jīng)達(dá)到2693.04億元。有兩千多億元資金打底，開發(fā)商今年以來推行的打折促銷策略似乎正被暗中控制銷售節(jié)奏的策略所取代。

　　“金九銀十”實(shí)質(zhì)降價(jià)難

　　房企資金狀況明顯好轉(zhuǎn)大幅折扣售房計(jì)劃少見

　　5月以來樓市成交快速回暖，6、7月一線城市銷售量達(dá)到高點(diǎn)，令開發(fā)商對(duì)即將到來的“金九銀十”充滿期待。從今年“金九銀十”的銷售策略來看，除了部分樓盤準(zhǔn)備降價(jià)“賺吆喝”外，大部分樓盤價(jià)格暫時(shí)并沒有實(shí)質(zhì)下調(diào)意向，有些甚至計(jì)劃上調(diào)推盤價(jià)格。

　　“每年的‘金九銀十’我們都有項(xiàng)目推盤，今年9月會(huì)加推一期，總共差不多300套房源，均價(jià)大概在23000元/平方米，比8月初推的一期漲了1000元?！蔽挥诒本┠衔瀛h(huán)外的某樓盤銷售人員表示。

　　由于9月將迎來地產(chǎn)銷售旺季，開發(fā)商推盤數(shù)量有明顯提升。根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計(jì)，北京有41個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)在9月開盤，環(huán)比8月上漲了24.24%，較去年同期增長(zhǎng)了105%。這一開盤數(shù)量?jī)H次于6月47個(gè)項(xiàng)目的峰值。

　　在推盤規(guī)模提升的同時(shí)，即將入市的樓盤價(jià)格并沒有出現(xiàn)明顯下調(diào)。事實(shí)上，由于銷售回暖、開發(fā)商現(xiàn)金流狀況有所好轉(zhuǎn)，目前北京地區(qū)樓盤實(shí)質(zhì)降價(jià)促銷幾乎已經(jīng)絕跡，取而代之的是房?jī)r(jià)小幅上漲。統(tǒng)計(jì)顯示，9月計(jì)劃入市的項(xiàng)目預(yù)計(jì)開盤均價(jià)為23541元/平方米，環(huán)比8月上漲了7.83%。

　　從中報(bào)情況來看，當(dāng)前上市房企的資金鏈已經(jīng)有了明顯好轉(zhuǎn)。Wind數(shù)據(jù)顯示，目前披露中報(bào)的138家上市房企6月底持有的貨幣資金達(dá)2693.04億元，同比增長(zhǎng)了23.30%，較年初增長(zhǎng)了19.10%。從上半年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流這一指標(biāo)來看，房企的資金回流已經(jīng)明顯提升。138家房企上半年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁禐?7.38億元，而去年同期為-555.98億元。業(yè)內(nèi)人士直言，開發(fā)商資金壓力緩解后，繼續(xù)“以價(jià)換量”的動(dòng)力已經(jīng)不足。

　　自5月以來，樓市成交加快了回暖的步伐。即便是7、8月的傳統(tǒng)成交淡季，一線樓市仍保持了一定熱度。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，截至8月29日，8月北京新建住宅簽約套數(shù)達(dá)13363套，超過了此前6月創(chuàng)下的11983套的年內(nèi)高點(diǎn)，這一數(shù)字甚至比2010年8月和2011年8月成交總和還要大。在調(diào)控政策的影響下，2010年8月和2011年8月北京新建住宅簽約套數(shù)分別僅為6588套和5506套。今年樓市“淡季不淡”的市場(chǎng)表現(xiàn)無疑強(qiáng)化了開發(fā)商對(duì)“金九銀十”的信心，而近幾個(gè)月銷售快速回暖，也令開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)壓力得到一定緩解。

　　中國(guó)證券報(bào)記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，由于對(duì)樓市政策預(yù)期較為謹(jǐn)慎，大多數(shù)開發(fā)商并沒有對(duì)銷售策略進(jìn)行明顯調(diào)整，不少開發(fā)商仍保持觀望的態(tài)度，維持對(duì)樓盤的原有定價(jià)。雖然有部分開發(fā)商計(jì)劃對(duì)旗下樓盤降價(jià)，但大多僅針對(duì)極少數(shù)的特價(jià)房，實(shí)質(zhì)性降價(jià)并未出現(xiàn)。

　　“6、7月的銷售情況比較好，我們的業(yè)務(wù)壓力小了很多?！蔽挥诒本┠纤沫h(huán)外某樓盤的銷售負(fù)責(zé)人坦言，由于當(dāng)前客源相對(duì)穩(wěn)定，上半年曾推出的一系列促銷打折活動(dòng)在下半年都將減少甚至取消?！澳壳爸挥腥畲蛘鄣幕顒?dòng)，前幾期開盤時(shí)曾經(jīng)組織的團(tuán)購(gòu)和特價(jià)房這樣的活動(dòng)都沒有了?！痹撊耸刻寡?。

　　“‘金九銀十’到底有多好還說不清，最終取決于推盤的力度，但起碼要好過去年。”業(yè)務(wù)主要集中在華北地區(qū)的某中型房企負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，公司有項(xiàng)目將在9月中下旬入市，由于目前還能較好的控制銷售節(jié)奏，因此沒有在“金九銀十”推出大規(guī)模折扣活動(dòng)的計(jì)劃。

　　“目前一些樓盤推出的促銷活動(dòng)，通常是尾房或是很少量的特價(jià)房，更多是為了吸引眼球，而不是實(shí)質(zhì)性降價(jià)?！北本┮晃婚L(zhǎng)期從事房地產(chǎn)營(yíng)銷的專業(yè)人士表示，不排除部分樓盤會(huì)在“金九銀十”打折促銷，但估計(jì)力度不會(huì)太大，更不可能出現(xiàn)大規(guī)模降價(jià)。

　　“現(xiàn)在還愿意降價(jià)的開發(fā)商確實(shí)不多?！北本┲性袌?chǎng)研究部總監(jiān)張大偉在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，從供應(yīng)量來看，近一年來大部分城市的住宅供應(yīng)量減少，開發(fā)商手中積累的可供開發(fā)的土地也比之前減少了，開發(fā)商再進(jìn)行降價(jià)傾銷的動(dòng)力不大。而且從歷史上看，在信貸政策放松的情況下，樓市都會(huì)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，而樓市本身的調(diào)控政策只會(huì)影響漲幅高低。

　　調(diào)控新政影響或有限

　　開發(fā)商押寶剛需產(chǎn)品二三線城市比重漸增

　　盡管銷售信心回升，但調(diào)控政策的走向仍是影響樓市的最大變數(shù)。中國(guó)證券報(bào)記者了解到，對(duì)于未來的政策走向，開發(fā)商仍保持相對(duì)謹(jǐn)慎的態(tài)度，并認(rèn)為樓市調(diào)控將趨于長(zhǎng)效，但短期內(nèi)繼續(xù)出臺(tái)嚴(yán)厲政策的可能性正在降低。為了減少受政策的影響程度，大多數(shù)開發(fā)商在“金九銀十”的推盤項(xiàng)目仍以滿足首次置業(yè)和首次改善的剛需產(chǎn)品為主。

　　“未來地產(chǎn)政策應(yīng)該會(huì)適度微調(diào)?！甭?lián)達(dá)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)楊少鋒在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)產(chǎn)生了一定影響，更嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)可能性較小。

　　“房地產(chǎn)調(diào)控從大方向上看還是會(huì)從緊，限購(gòu)、限貸政策不會(huì)有太大變化，投資和投機(jī)性需求的抑制也會(huì)繼續(xù)。但是對(duì)剛需群體的政策微調(diào)有可能出現(xiàn)，所以剛需型產(chǎn)品還是‘金九銀十’期間主要推出的類型?！北本┠撤科筘?fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

　　保利地產(chǎn)也表示，限購(gòu)、限貸等基本調(diào)控政策不會(huì)放松，但預(yù)計(jì)支持首次置業(yè)者購(gòu)房需求的政策微調(diào)仍將陸續(xù)出現(xiàn)，下半年以“滿足剛性需求為主的普通住宅熱銷”為特點(diǎn)的市場(chǎng)回暖仍將持續(xù)。

　　正是由于政策對(duì)剛性需求的支持，目前以首次置業(yè)和首次改善為主的剛需樓盤成為各家開發(fā)商的爭(zhēng)奪點(diǎn)。萬科上半年所銷售的住宅中，144平方米以下戶型占比達(dá)到89%，未來將繼續(xù)堅(jiān)持以中小戶型普通商品房為主的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在上半年也調(diào)整了項(xiàng)目定位，重點(diǎn)滿足首次置業(yè)與首次改善為主的剛需群體。保利地產(chǎn)中小戶型產(chǎn)品占上半年新推住宅套數(shù)及住宅銷售套數(shù)的比重均超過90%。

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