70大中城市房價全面停漲，地方試探樓市調控底線

　　上周末，國家統計局公布的數據顯示，70個大中城市房價首次出現新建商品住宅環(huán)比全部停漲，但在這背后，是依賴土地收入的地方政府開始不斷試探調控底線。

　　分析人士指出，地方政府雖沒有直接觸動去年年初的“國八條”，但包括上調限價幅度、松綁首套房貸款、公積金放款提速等一系列微調政策開始頻頻出臺，與中央政府展開博弈。

　　數據顯示，今年1月，70個大中城市中新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市有48個，持平的城市有22個，表明自去年針對房價過快上漲而發(fā)布的房地產限購政策實施一年來取得了較為明顯的成效。根據北京中原地產的統計，北京市五環(huán)外二手房整體價格比去年回落10%-15%，通州地區(qū)降幅最大達到20%-30%，而五環(huán)內二手房價格也普遍回落5%-10%。

　　就在全國房價全面停漲的背景下，迫于經濟增長壓力，部分地方政府開始嘗試通過一系列“小動作”來試探中央的政策底線：先有廣東中山上調新建商品房銷售限價上限，后有蕪湖出臺包括住房補貼等一系列刺激政策。前者被看做是允許開發(fā)商提價的先兆，后者盡管出臺三日緊急叫停，但卻也透露出地方政府放松調控“急不可耐”的心態(tài)。而就在房地產開發(fā)商進入資金“貧血”的檔口，央行調低存準率0.5個百分點，釋放約4000億元人民幣，部分地產開發(fā)商直呼“好消息”到來。

　　事實上，2011年8月以來，約有17個城市推出樓市微調政策，項目涉及土地出讓、房源解禁、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等，地方政府不斷試探中央調控底線給原本已經確定的樓市底部增添了些許不確定因素。

　　“目前房價上漲的動力基本消除，下降的拐點已經形成，但房價的最低極值點還沒有形成，整體來看房價還是會降，但下降幅度不多。但究竟房價探底極值點是多少、何時到來，還是要看最近一個階段政策是否頂得住?！?/p>

　　在北京市房協秘書長陳志看來，只要經濟還健康發(fā)展，房地產政策就不可能出現大的調整。住建部對房產稅試點的態(tài)度由“積極開展”轉變?yōu)椤凹涌焱七M”釋放出了調整信號，但目前在這些制度性措施還沒有落實的情況下，還將繼續(xù)堅持中央制定的整體調控方向，如果地方政府松綁的閘口不開，按照政策作用市場的滯后效應，整體的底部或許在今年底前會到來；但如果提前松綁，最快年中便可見分曉。

　　“一到房地產調控進行到關鍵階段，就會出現‘開發(fā)商和地方政府誰先扛不住’的爭論，盡管從我們的政府體制來看，地方政府肯定不能申請破產，但當前，其財政確實捉襟見肘，如果今年樓市和去年一樣，甚至比去年還要糟，可想而知他們的壓力有多大?！睂τ谏虾Ｒ拙臃康禺a研究院綜合研究部部長楊紅旭的這一觀點，一位不愿透露姓名的地方統計部門負責人也向記者坦言，往年其所在城市在確定經濟增長目標的時候，均會有所保留，即如果公布10%，那么政府測算的可增長空間應當在12%-15%，即便是在2009年金融危機效應顯現的時候，也均會有所余地，但今年卻不容樂觀?！敖衲瓴坏且稽c余地都沒有，要完成政府工作既定的目標還得‘墊腳夠夠’，確實很困難?！?/p>

　　這位負責人給記者算了筆賬，地方政府涉及到房地產的收入主要有兩個部分：土地出讓金和相關稅費。其中按財政部口徑，土地出讓金并未列入財政預算，而是列入政府性基金的前提下，2010年全國國有土地出讓金收入為28198億元，全國地方政府性基金本級收入33609億元，也即土地出讓金所占比重高達84%，當然，土地出讓金中包括兩部分：一是土地開發(fā)成本，二是土地租金?！皳Q算來看，一線城市土地這塊的收益至少是財政收入的三成以上，二三線城市更高?！睆亩愘M來看，完全屬于房地產類的稅種有五個：房產稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅，皆屬地方稅種，其稅收總額為8222億元，約占全國稅收的9.2%，占地方稅收的20%左右。另外，包含有房地產的稅種還有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城市維護建設稅、印花稅等，總體估計占地方稅收收入三成只多不少，稅收收入一般又占到地方政府財政收入的六成以上，如此換算，房地產對于地方政府財政的貢獻率應該達到五成以上。

　　楊紅旭也認為，在地方債的集中到期、保障房在內固定資產投資巨額開工量引發(fā)對資金的需求以及經濟增長等多重因素的作用下，地方政府松動政策、盼望市場穩(wěn)定的心態(tài)可以理解。

　　然而對于地方政府的種種行為，中央卻一直未有松口。 事實上，中央已經多次表態(tài)表明國家對樓市調控的方向和決心不動搖，近期的表態(tài)就包括：2012年中央經濟工作會議指出的堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸；國務院第六次全體會議上，國務院總理溫家寶再次強調，要繼續(xù)嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。

來源：北京商報

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