每輪樓市調(diào)控進(jìn)行到關(guān)鍵時點(diǎn)，都會引發(fā)一場爭論：到底是開發(fā)商先扛不住，還是地方政府先扛不住？有時，還會涉及銀行、投資者等。當(dāng)前，又現(xiàn)此況。近期參加一個電視節(jié)目，多數(shù)嘉賓討論的結(jié)果是，這次開發(fā)商先堅持不住。
開發(fā)商群體的處境不妙，反映在三個層面：一、近日長沙又曝出一起開發(fā)商老板跑路事件，這已是去年以來長沙的第五起了；二、截至去年底，北京、武漢出現(xiàn)幾百個開發(fā)商不再延續(xù)開發(fā)資質(zhì)審核，數(shù)量較前年大幅增加，這意味著除了部分項目公司正常消失外，更有非項目公司非正常退出開發(fā)行業(yè)；三、企業(yè)收縮經(jīng)營，減少拿地，裁員現(xiàn)象層出不窮。
2011年，全國商品房銷售面積再創(chuàng)歷史新高，同比2010年增長4.9%。然而，這一數(shù)據(jù)包含了部分產(chǎn)權(quán)式保障房的數(shù)據(jù)，若論純市場化的商品住宅，則一二線城市成交量平均下跌超過二成。由此推算，多數(shù)開發(fā)商企業(yè)的銷售業(yè)績，將比2010年出現(xiàn)一二成的下滑。
大家比較關(guān)注開發(fā)商群體中的一線品牌。2011年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售20強(qiáng)，門檻明顯提升，分別達(dá)到180億元和166萬平米；上榜的龍頭企業(yè)銷售業(yè)績上漲速度更超出了平均水平；全國前十強(qiáng)企業(yè)市場份額達(dá)到10.43%，較2010年上升了0.32個百分點(diǎn)。若論銷售金額，萬科排第一，超過1200億元；若論銷售面積，恒大稱老大，超過1200萬平米。相較而言，以高端產(chǎn)品為主的綠城，業(yè)績出現(xiàn)負(fù)增長。不過，絕大多數(shù)地產(chǎn)巨頭，都沒有完成年初制定的指標(biāo)，作為唯一一家銷售超過千億的企業(yè)，萬科也沒達(dá)標(biāo)。恒大、華潤、中海等少數(shù)房企，業(yè)績增長顯著，完成了指標(biāo)。
顯而易見，與中小企業(yè)哀鴻遍野的慘狀相比，大型企業(yè)的情況要好很多。2008年3月，潘石屹曾提出“百日劇變論”，被證明是虛驚一場。隨著2009年房地產(chǎn)市場的快速、持續(xù)反彈，并無多少企業(yè)倒閉，反倒讓很多“豬堅強(qiáng)”變得更加強(qiáng)壯了。而這一輪調(diào)整，情況比上一輪更加嚴(yán)峻。
關(guān)鍵在于，2008年四季度中央開始救市，同時也在大力度救經(jīng)濟(jì)，狂發(fā)貨幣，導(dǎo)致流動性泛濫，投資投機(jī)性購房需求在2009-2010年上躥下跳，推高了房價。這次，官方至今仍在頻頻表示樓市調(diào)控不放松。即便是貨幣政策正出現(xiàn)局部放松，新增信貸總量將超過去年的7.5萬億，開發(fā)貸款也不會有明顯增加，最多是自住性購房貸款尤其是首套房貸有所放松，總量些許增加。
在這樣的政策背景下，今年樓市還將繼續(xù)調(diào)整，房企不可能重演2009年的“勝利大逃亡”，最艱難的時點(diǎn)尚未到來，因此地產(chǎn)大佬們不約而同地調(diào)低了2012年的銷售預(yù)期，恒大定為800億元， 與去年實際銷售額持平；綠城為 400多億元，遠(yuǎn)低于去年的目標(biāo)550億元，較去年實際業(yè)績小幅增加；中海為800億港元，與去年目標(biāo)一致，但比去年實際銷售額調(diào)低了約8%。
這一現(xiàn)象為近十年來所罕見。不過，也有可能到今年年底，很多地產(chǎn)巨頭會發(fā)現(xiàn)，他們的預(yù)期偏悲觀了。畢竟，現(xiàn)在是市場非常悲觀的時點(diǎn)。但有一點(diǎn)勿庸置疑：2012年10強(qiáng)房企的市場份額還會繼續(xù)上升。過去十幾年，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的門檻過低，導(dǎo)致該行業(yè)良幣不能驅(qū)逐劣幣。去年以來，市場調(diào)整，企業(yè)臨危，也是行業(yè)優(yōu)勝劣汰加速的時段，有利于提高行業(yè)集中度，讓優(yōu)質(zhì)企業(yè)占有更大的市場份額。按去年銷售金額，老大萬科約1200億僅占全國商品房總銷售金額約5.9萬億的2%，全國10強(qiáng)企業(yè)也只占10%。相比成熟市場，我國房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度還需顯著提高。當(dāng)然，也許會有人擔(dān)心形成寡頭壟斷怎么辦？未來15年，都無須為此而擔(dān)憂。
有人說，未來幾年中國的開發(fā)商將消失九成！我想不會這么快。未來十年，全國的開發(fā)商數(shù)量預(yù)計將會減少一半左右現(xiàn)在6萬家左右。主要是中小企業(yè)退出，大企業(yè)繼續(xù)壯大，“國進(jìn)民退”仍難以避免，21家合規(guī)央企擴(kuò)張步伐不會太小，而保障房建設(shè)還需地方國企出力。
來源：新華網(wǎng)
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