房地產(chǎn)：在調(diào)控下調(diào)整，在調(diào)整中優(yōu)化

2011年的房地產(chǎn)市場是在調(diào)控中不斷調(diào)整的一年?？v觀全年，國家對樓市的調(diào)控政策既密集又嚴(yán)厲，房地產(chǎn)市場在“限購”、“限價”、“限貸”、加息的重重壓力下，放慢了上漲腳步，開始回調(diào)。

回首：在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，市場終于降溫回調(diào)

為了遏制部分城市房價過快上漲，政府在2010年已經(jīng)加強(qiáng)了對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。由于市場慣性影響以及“末班車”心理作用明顯，這一年的房地產(chǎn)市場銷售依舊火熱。2011年政府進(jìn)一步加大了調(diào)控力度，迫使持續(xù)高漲的房地產(chǎn)市場降溫。市場終于有所反應(yīng)，主要體現(xiàn)在四個方面——

一是房價高漲的勢頭得到遏制，開始了回調(diào)。2011年，有600多個城市出臺了房價控制目標(biāo)，有46個城市執(zhí)行限購政策。這些“限購”、“限價”城市的房價率先進(jìn)入調(diào)整期，一線城市表現(xiàn)尤為明顯。數(shù)據(jù)顯示，前１１月北京市新建普通住房成交均價為１３９１４元／平方米，比上年全年成交均價１４８４７元／平方米低６．３％，兌現(xiàn)房價“穩(wěn)中有降”的承諾。上海則從7月份開始，新建住宅價格指數(shù)連續(xù)3個月環(huán)比止?jié)q。

全國房價高漲的勢頭基本得到控制。2011年1-12月70個大中城市新建商品住宅價格變動數(shù)據(jù)顯示，房價環(huán)比下降的城市數(shù)量在逐月增加，從1月份的3個城市，到7月份的14個，再到12月份的52個城市；同比漲幅在5％以內(nèi)的城市也在逐月增加。

二是房地產(chǎn)銷售失去了以往的火爆，成交量開始萎縮。2011年國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況數(shù)據(jù)顯示，2011年全國商品房銷售面積109946萬平方米，增長4.9%，增速比前三季度回落8.0個百分點(diǎn)，比上年回落5.7個百分點(diǎn)；其中住宅銷售面積增長3.9%，分別回落8.2和4.4個百分點(diǎn)。全國商品房銷售額59119億元，增長12.1%，增速比前三季度回落11.1個百分點(diǎn)，比上年回落6.8個百分點(diǎn)；其中住宅銷售額增長10.2%，分別回落11.0和4.6個百分點(diǎn)。

三是伴隨著成交量的大幅下滑，住宅庫存量節(jié)節(jié)攀升。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國商品房待售面積27194萬平方米，增長26.1%，增速比上年加快18個百分點(diǎn)。

四是土地市場交易趨冷，國房景氣指數(shù)持續(xù)走低。備受詬病的“地王”在2011年消失，開發(fā)商不再大手筆拿地，昔日熱鬧的土地競拍場面變得冷清，“底價成交”成為常態(tài)，“流拍”、“流標(biāo)”現(xiàn)象頻頻發(fā)生。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積40973萬平方米，比上年增長2.6%，增速比上年回落22.6個百分點(diǎn)。北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2011年全國130個城市的土地流拍、流標(biāo)達(dá)到了900宗，比2010年的280宗上漲了2.2倍，其中居住類流標(biāo)達(dá)到了420宗，比2010年的130宗上漲了223%。

國房景氣指數(shù)連續(xù)下降，并在11月份破百，降至99.87，進(jìn)入100點(diǎn)以下的不景氣區(qū)間，創(chuàng)下28個月的新低。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)購房者觀望房價，出手謹(jǐn)慎；開發(fā)商觀望地價，放緩開發(fā)節(jié)奏的“雙觀望”狀態(tài)。

展望：進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，穩(wěn)步發(fā)展是主基調(diào)

嚴(yán)格的政策調(diào)控決定了2011年的市場走勢只能是逐步降溫、回調(diào)。政策的方向和力度同樣決定了未來的發(fā)展方向。年末，調(diào)控政策的去留再次成為關(guān)注焦點(diǎn)。因為房地產(chǎn)調(diào)控雖然收到一定成效，但整個市場仍然處于不確定的觀望期，稍有松懈，便可能前功盡棄。為此，去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸，這讓市場放棄了幻想。廣州、深圳、北京、上海等多個“限購”城市相繼表態(tài)將繼續(xù)限購。2012年市場大勢已定。

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