2012年房地產(chǎn)調(diào)控最大變數(shù)在于地方政府

很多人幻想著樓市調(diào)控政策會(huì)放松，由此帶來(lái)樓市的反彈，讓房地產(chǎn)行業(yè)盡快結(jié)束這“掉進(jìn)冰窟”的日子。

　　然而，調(diào)控部門(mén)知道開(kāi)發(fā)商這般心思，于是不斷釋放樓市調(diào)控不會(huì)放松的信號(hào)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期由幻想變?yōu)楸^，一些人甚至對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展絕望。

　　實(shí)際上，這種大喜大悲的感情大可不必。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委日前召開(kāi)的工作會(huì)議所透露內(nèi)容，2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策定調(diào)基本廓清，如不發(fā)生經(jīng)濟(jì)衰退等意外情況，房地產(chǎn)調(diào)控在2012年不會(huì)大幅度放松，但是也不會(huì)更嚴(yán)厲，整體來(lái)說(shuō)，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期狀況應(yīng)好于2011年底。

　　住建部政策研究中心主任秦虹12月17日在路勁基建上市15周年的一個(gè)活動(dòng)上明確表示，2012年的調(diào)控政策仍然堅(jiān)持抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，但是也會(huì)對(duì)中低價(jià)位、中小套型商品房的需求市場(chǎng)進(jìn)行支持。

　　日前召開(kāi)的國(guó)家發(fā)改委工作會(huì)議也透出對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的三個(gè)基本定調(diào)：一是鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)調(diào)控效果；二是抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求；三是支持和幫助自住性、剛性購(gòu)房需求。

　　總結(jié)上述代表兩個(gè)參與房地產(chǎn)調(diào)控主要部門(mén)的信息，可以得出如下結(jié)論：

　　其一，由于2012年定調(diào)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，貨幣投放量不會(huì)低于2011年嚴(yán)厲控制貨幣投放的時(shí)期，雖然對(duì)于房地產(chǎn)貸款仍會(huì)控制，但是房地產(chǎn)行業(yè)緊張的資金鏈在2012年初開(kāi)始會(huì)得到緩解。

　　其二，中央各個(gè)部門(mén)均提出了支持自主性、剛性購(gòu)房需求的調(diào)子。這說(shuō)明，在2011年最后2個(gè)月時(shí)間內(nèi)，銀行對(duì)首套房貸限制或者提高門(mén)檻的做法已經(jīng)引起了監(jiān)管部門(mén)注意。住建部、銀監(jiān)會(huì)等部門(mén)對(duì)此進(jìn)行調(diào)研和反映以后，從2011年12月份開(kāi)始，銀行對(duì)于首套購(gòu)房貸款已經(jīng)進(jìn)行了下調(diào)利率、放寬貸款條件等改善性做法。這將在2012年初引起自住性購(gòu)房需求的反彈，進(jìn)而帶動(dòng)中低價(jià)位、中小戶型普通商品房市場(chǎng)的放量。

　　其三，繼續(xù)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求的政策被重申。秦虹也在上述論壇上表示，未來(lái)調(diào)控仍將著力于使房?jī)r(jià)與大眾的可承受購(gòu)買力接近。無(wú)論是限購(gòu)政策，還是房產(chǎn)稅政策，都將為抑制投資投機(jī)性購(gòu)房所設(shè)計(jì)。

　　綜上所述，2012年房?jī)r(jià)絕對(duì)不會(huì)反彈，中央以及調(diào)控部門(mén)也不會(huì)允許這種情況出現(xiàn)。但是會(huì)對(duì)剛性購(gòu)房需求進(jìn)行一定程度的政策扶植，并且著重推保障性住房建設(shè)，以滿足中低收入家庭住房需求。

　　在此情況下，目前各種政策安排被視為最有效的，尤其是房屋限購(gòu)政策，被看做短期內(nèi)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的定海神針。因此限購(gòu)政策不會(huì)輕易退出，但是隨著2012年貨幣總量的放松，以及地方政府執(zhí)行限購(gòu)政策的力度問(wèn)題，2012年會(huì)不會(huì)再出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲、限購(gòu)形同虛設(shè)等意外情況呢？

　　這恐怕是當(dāng)前房產(chǎn)稅等政策加緊研究的一個(gè)重要原因，如果樓市出現(xiàn)意外情況，恐怕只能用嚴(yán)厲的房產(chǎn)稅政策去頂了。

　　在上述情況下，還有一個(gè)變數(shù)因素，那就是地方政府土地財(cái)政在2012年告急。

　　在多個(gè)城市經(jīng)營(yíng)高速公路項(xiàng)目的路勁基建董事會(huì)主席單偉豹直言：2008年的擴(kuò)大內(nèi)需帶來(lái)的固定資產(chǎn)投資大增，會(huì)在2012年及以后讓地方政府進(jìn)入償債的高峰期，很多地方政府目前不得不考慮賣一些好的資產(chǎn)來(lái)套現(xiàn)，以償付諸多在建工程的投資。路勁基建已經(jīng)在內(nèi)地很多年沒(méi)有拿高速公路項(xiàng)目，此時(shí)正準(zhǔn)備抄底。

　　擔(dān)任多個(gè)城市土地經(jīng)營(yíng)顧問(wèn)的大岳咨詢公司總經(jīng)理金永祥對(duì)地方政府的錢袋子顯得更清楚。金永祥也在電話中直言：地方政府扛不過(guò)2012年。目前基本上每天全國(guó)就有三宗地流標(biāo)，更多的土地排隊(duì)等待掛牌，能夠掛牌的只有央企和區(qū)縣政府開(kāi)發(fā)的土地，民營(yíng)企業(yè)參與一級(jí)開(kāi)發(fā)的土地基本輪不上掛牌。如此情況使然，地方政府只有降低地價(jià)，才有可能賣得出去土地。

　　由此可見(jiàn)，2012年房地產(chǎn)調(diào)控最大的變數(shù)在于地方政府，而不在于中央政府執(zhí)行調(diào)控的力度以及開(kāi)發(fā)商的投機(jī)行為。能否穩(wěn)得住地方政府，繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策和保持地方政府資金鏈不出問(wèn)題，才是房地產(chǎn)調(diào)控及市場(chǎng)穩(wěn)定持續(xù)的最關(guān)鍵問(wèn)題。

　　對(duì)于大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，2012年不會(huì)太慘，而對(duì)于二三線城市的中小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，2012年才是生存游戲的開(kāi)始。（賈海峰）

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