市場土地雙重低迷，地方曲線松綁博弈樓市調(diào)控政策

中央政府調(diào)控樓市的決心依舊，但在樓市和土地市場雙重低迷情況下，地方政府已然按捺不住樓市松綁沖動。

11月25日，北京市住建委、市地稅局出臺《關(guān)于公布北京享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格的通知》。按照新規(guī)，自12月10日起，北京市將有大量房屋從“非普通住宅”行列轉(zhuǎn)為“普通住宅”，從而享受到“普通住宅”交易中相應(yīng)的稅收優(yōu)惠。在業(yè)界看來，北京這一舉措名為調(diào)稅，實(shí)為“松綁”。

而繼北京之后，近日，武漢、合肥等城市也相繼出臺了樓市交易優(yōu)惠措施。據(jù)記者了解，截至目前，包括成都、重慶、北京、武漢、合肥等多個城市已經(jīng)在“限購”、“稅收”等多個領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)政策進(jìn)行了“潛在”松綁。

中原集團(tuán)認(rèn)為，在中央政府“落實(shí)差別化稅收政策，引導(dǎo)合理住房消費(fèi)”的樓市調(diào)控思路下，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間將有更多的差別化政策微調(diào)出現(xiàn)。

進(jìn)入政策博弈期

“各地樓市的成交量總體上仍然維持低迷，重點(diǎn)城市土地市場交易異常冷清。據(jù)中原集團(tuán)數(shù)據(jù)監(jiān)測，11月全國重點(diǎn)城市居住用地的流標(biāo)率高達(dá)48%?！敝性瘓F(tuán)經(jīng)理張海清在接受中國商報(bào)記者采訪時(shí)表示，放寬限購政策因此成為地方政府的一種主觀意愿。

在這種情形下，包括北京在內(nèi)的各地政府近期開始頻繁微調(diào)，開始曲線救市。

按照北京新規(guī)，北京享受優(yōu)惠政策的普通住宅價(jià)格上限實(shí)現(xiàn)了大幅度上調(diào)，對應(yīng)于2006年標(biāo)準(zhǔn)原上限為11454元/平方米“一級土地”，現(xiàn)在改為“四環(huán)內(nèi)北部地區(qū)38880元/平方米”，“四環(huán)內(nèi)南部地區(qū)為34560元/平方米”，上限設(shè)定翻了近4番。而對應(yīng)于原來“二級土地”上限10592元/平方米，新規(guī)調(diào)整為，“四環(huán)至五環(huán)北部地區(qū)32400元/平方米，南部地區(qū)28080元/平方米”；新規(guī)五環(huán)至六環(huán)北部地區(qū)為25920元/平方米、南部地區(qū)為21600元/平方米；六環(huán)外地區(qū)為17280元/平方米。

按照新規(guī)，因房價(jià)上漲，北京原來大量的“偽豪宅”摘掉了帽子轉(zhuǎn)為“普通住宅”。而依據(jù)北京普通住宅交易優(yōu)惠政策，可享受到多重優(yōu)惠政策，如個人購買超過5年的普通住宅，免征營業(yè)稅，且該住宅屬于家庭惟一住宅的，減半征收契稅；對于個人購買90平方米及以下普通住宅，且該住房屬于家庭惟一住房的，按1%稅率征收契稅。

“新普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)適用樓盤的范圍更廣，對非豪宅的購房者而言，會減輕一定的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，房產(chǎn)交易稅負(fù)減少額度超過10萬元?！辨溂业禺a(chǎn)副總裁林倩表示，在樓市弱市情況下，這一舉措有利于支撐樓市交易增長。

三星證券分析師李偉烈在接受采訪時(shí)表示，這一舉措擴(kuò)大了優(yōu)惠稅基，北京政府在樓市價(jià)格下跌時(shí)機(jī)而非上漲時(shí)機(jī)選擇這一政策，意味著為樓市松綁。但相較于“限購”松綁這一引起強(qiáng)烈關(guān)注的調(diào)整，這一舉措更為隱蔽和為社會接受，必然引起其他城市效仿。

似乎是印證這一推論，繼北京后，11月29日，武漢住房保障和房屋管理局也推出類似政策。武漢新規(guī)宣布，自12月1日起，放寬武漢市享受契稅優(yōu)惠的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。放寬普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，武漢市七成以上的商品房都在享受契稅優(yōu)惠之列。這也是北京調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，第二個調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的城市。

緊接著，11月30日，合肥市對住房公積金個人住房貸款最高限額進(jìn)行調(diào)整。自12月1日起，合肥市住房公積金個人貸款額度普調(diào)10萬元，而且首套房首付從先前至少三成下調(diào)至二成以上。

合肥這一舉措與11月28日成都樓市政策微調(diào)有些類似。當(dāng)日，成都住房公積金管理中心宣布，成都市所有商品房項(xiàng)目都可以使用公積金貸款，并將限購以家庭為單位，放松至個人。成都管理部門要求，成都市所有商品房項(xiàng)目在新入市備案的30天內(nèi)必須完成公積金貸款備案程序。

對于一項(xiàng)不愿接受公積金貸款的樓盤銷售而言，這一舉動無疑增加了購房人的購房機(jī)會，也成為成都樓市“松動”的前奏。

“從中央政府調(diào)控節(jié)奏來看，目前正是嚴(yán)厲執(zhí)行調(diào)控政策期，政策放松可能性不大。但對土地出讓金嚴(yán)重依賴的地方政府而言，樓市蕭條對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)及財(cái)政都構(gòu)成了重壓?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅在接受中國商報(bào)記者采訪時(shí)表示，“可以預(yù)測，未來一段時(shí)期，將是地方政府與中央博弈的關(guān)鍵期。”

對此，山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗也認(rèn)為，土地出讓金的下滑讓地方債務(wù)較高的區(qū)域，“運(yùn)轉(zhuǎn)遇到很大麻煩”，而加快土地轉(zhuǎn)讓會被認(rèn)為是迅速增加收入的主要辦法，政策放寬是地方政府的一種主觀意愿。

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