前9月商品房銷(xiāo)售額超11萬(wàn)億 房企拿地面積和金額雙降

　　近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2019年1~9月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況》顯示，今年前9月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資98008億元，增速與1~8月持平，同為年內(nèi)最低；商品房銷(xiāo)售總額達(dá)111491億元，增長(zhǎng)7.1%，增速加快0.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　值得注意的是，前9月房企土地購(gòu)置面積、土地成交價(jià)款都有較大幅度的下降，商品房待售面積相比8月末進(jìn)一步減少。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為：“2019年有望再次刷新2018年創(chuàng)造的歷史年度15萬(wàn)億銷(xiāo)售額記錄，年度銷(xiāo)售面積也將有望與2018年創(chuàng)造的歷史記錄持平。”

　　住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)超10%

　　1~9月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積119179萬(wàn)平方米，同比下降0.1%，降幅環(huán)比收窄0.5%。其中住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)1.1%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降11.0%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積下降13.7%。

　　從金額上看，前9個(gè)月商品房銷(xiāo)售總額達(dá)111491億元，增長(zhǎng)7.1%，增速加快0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)10.3%，辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額分別下降了11.1%和13.0%。

　　張大偉指出，“拆分單月數(shù)據(jù)看，9月份房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售活躍，同環(huán)比均明顯上漲。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)9月份銷(xiāo)售面積高達(dá)1.733億平方米，同比上漲2.9%。銷(xiāo)售額高達(dá)1.6萬(wàn)億元，同比上漲了9.4%。”

　　值得注意的是，上海易居房地產(chǎn)研究院在《2019年9月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》(下稱(chēng)《報(bào)告》)中指出，三類(lèi)物業(yè)存銷(xiāo)比均進(jìn)入上行周期，其中商辦去庫(kù)存壓力更大。

　　《報(bào)告》認(rèn)為，商品住宅待售面積2016年初達(dá)到最高點(diǎn)，此后3年多來(lái)一直震蕩下降至今，9月末環(huán)比8月末下降1.3%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積2017年初達(dá)到最高點(diǎn)后緩慢下降，下降速度小于住宅，9月末環(huán)比8月末下降1%；辦公樓待售面積2017年初達(dá)到最高點(diǎn)后，基本維持橫盤(pán)走勢(shì)，9月末環(huán)比8月末增長(zhǎng)0.2%，距離最高點(diǎn)僅下降3.1%，因此辦公樓庫(kù)存下降速度最慢。

　　對(duì)于商品住宅市場(chǎng)走勢(shì)，諸葛找房副總裁苑承建判斷，“四季度開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)采取更加積極主動(dòng)的以?xún)r(jià)換量策略，房地產(chǎn)銷(xiāo)售將保持平穩(wěn)，全年銷(xiāo)售數(shù)據(jù)將與去年持平或小幅下降。”

　　房企資金稍有緩解

　　房企在經(jīng)歷了前幾個(gè)月資金面窘迫之后，進(jìn)入9月稍有緩解。外資、個(gè)人購(gòu)房按揭等數(shù)據(jù)相對(duì)活躍。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金130571億元，同比增長(zhǎng)7.1%，增速加快0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　易居研究院研究員沈昕表示，8月底多家銀行獲得央行窗口指導(dǎo)，開(kāi)始收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸額度，這是繼房地產(chǎn)信托、境內(nèi)外發(fā)債、ABS等融資渠道紛紛收緊以來(lái)，涉房資金的進(jìn)一步收緊。居民房貸方面，全國(guó)首套房貸平均利率連續(xù)4個(gè)月上升，此前多家銀行信用卡中心下調(diào)房地產(chǎn)類(lèi)商戶(hù)交易限額，并限制在住宅、地產(chǎn)中介等商戶(hù)刷卡交易，嚴(yán)防信用卡資金流入樓市，這些都限制了居民加杠桿的空間。

　　近期房企資金面情況則稍稍出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，其中利用外資和個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)最高。前9月企業(yè)利用外資104億元，增長(zhǎng)1.4倍；個(gè)人按揭貸款達(dá)19900億元，增長(zhǎng)13.6%；國(guó)內(nèi)貸款19689億元，增長(zhǎng)9.1%；自籌資金42024億元，增長(zhǎng)3.5%；定金及預(yù)收款43877億元，增長(zhǎng)9.0%；

　　苑承建認(rèn)為，從開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金情況來(lái)看，銷(xiāo)售回款成為開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流改善的主要方式。但國(guó)內(nèi)貸款增速比上月下降0.7個(gè)百分點(diǎn)，自籌資金增速僅有3.5%，顯示出開(kāi)發(fā)企業(yè)融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，資金壓力仍非常大。

　　土地購(gòu)置面積減兩成

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，不同地區(qū)間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速出現(xiàn)分化，中西部地區(qū)仍然呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。前9月，中部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)增長(zhǎng)10.0%，西部地區(qū)增長(zhǎng)16.2%，兩地區(qū)增速均加快0.2個(gè)百分點(diǎn)；東北地區(qū)投資4093億元，增長(zhǎng)9.9%，增速加快0.2個(gè)百分點(diǎn)。而東部地區(qū)增速則回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資51680億元，同比增長(zhǎng)8.6%。

　　今年1~9月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積15454萬(wàn)平方米，同比下降20.2%，降幅比1~8月份收窄5.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款8186億元，下降18.2%，降幅收窄3.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“土地購(gòu)置面積同比跌幅20.2%，說(shuō)明購(gòu)地方面相對(duì)偏保守。但需要注意的是，購(gòu)地增速曲線其實(shí)在收窄。”

　　對(duì)于房企下半年的拿地策略，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“房企對(duì)于土地市場(chǎng)總體以保守為策略，除非是聯(lián)合拿地，房企購(gòu)地方面還是不會(huì)太激進(jìn)。部分房企近期已經(jīng)采取了逆周期拿地的策略，由于土地溢價(jià)率不高，有效地控制了購(gòu)地成本。”

　　轉(zhuǎn)自：每日經(jīng)濟(jì)新聞

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